Az ingatlanpiac folyamatos áremelkedése arra ösztönzi az ingatlant keresőket, hogy alternatív megoldásokat fontolgassanak, így kerülnek sokszor látókörbe a külterületen található ingatlanok is. Ráadásul vannak olyan települések, ahol egyre több ilyen ház válik eladóvá. Egy külterületi ingatlan a kedvezőbb ár mellett több előnnyel is bírhat, azonban lehetnek buktatói is, amikre érdemes kellő időben odafigyelni. Összegyűjtöttünk mindent, amit egy ilyen vásárláshoz érdemes tudni.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
A zártkerteket 2017. december 31-ig volt lehetőség egy viszonylag egyszerű és díjmentes eljárás keretén belül, úgynevezett egyszerűsített művelés alóli kivonás eljárással belterületté minősíteni. Ha valaki a határidőig nem élt ezzel a lehetőséggel, az ingatlan külterület maradt.
Egy külterületi ingatlan, amelyen megművelendő föld vagy erdő is van, leginkább azok számára nyújthat ideális otthont, akik szeretnének kicsit eltávolodni a városi létformától, és kezdeni akarnak valamit a külterületi ingatlan földterületével.
Sok olyan zártkerti ingatlan van, amelyen van kivett lakóház és udvar, valamint olyan plusz, akár nagyobb földterület, ami számos lehetőséget rejt a vásárlója számára. Akad olyan zártkerti ingatlan is, amit már szinte körbenőtt egy nagyobb település, rendelkezésre áll minden közműszolgáltatás, csak éppen még nem sorolták át belterületté.
Amennyiben ilyen ingatlant szeretnél vásárolni, és hitelt is kell felvenned a vételár kifizetéséhez, vagy akár támogatott hitelt igényelnél hozzá, mindenképpen olvass tovább.
Mit jelent a kifüggesztés, ami hónapokkal hosszabbíthatja az adásvételt?
A kifüggesztés minden olyan ingatlan adásvétele előtt szükséges, amelynek a megnevezésében mezőgazgasági tevékenységre való utalás szerepel, és aranykorona értéke van. A kifüggesztés azt jelenti, hogy az önkormányzat hivatalának faliújságján a jegyzőnek 30 napra közzé kell tenni az adásvételi szerződést. Ugyanakkor ma már az online térben történik meg a kifüggesztés, és ezzel párhuzamosan a hivatalban is közzéteszik a szerződést.
A kifüggesztés azért szükséges, mert az ilyen ingatlanokra elővásárlási joga van a helyi földművelőknek, az önkormányzatnak és a magyar államnak. Az esetek többségében előre meg lehet saccolni, mekkora esélye van annak, hogy jelentkezik-e elővásárló vagy sem, figyelembe véve a helyi sajátosságokat. Ha az elővásárlásra jogosult a 30 napos határidő alatt nem nyilatkozik az elővásárlási jogáról, akkor azzal lemond róla.
Az adásvételt engedélyeznie kell a magyar államnak. A járási hivatal földhivatali osztálya végzi azt az eljárást, amelynek során kivizsgálják, hogy az adásvételi engedély kiadható-e.
Ez a procedúra általában 3-5 hónapig is eltarthat. Tehát, ha még idén vásárolsz egy ilyen ingatlant, elképzelhető, hogy csak a jövő év elején kerül a tulajdonodba.
Mielőtt aláírsz, kérj szakértői véleményt!
Adásvétel előtt javasolt szakértő bevonása az ingatlan jogi státuszának megállapítására. A szerződéskötés előtti alapos jogi ellenőrzés elengedhetetlen a későbbi problémák elkerülése érdekében. Ez a szabály mind a hitelből, mind az önerőből történő vásárlásra vonatkozik.
Fontos, hogy:
- rendelkezik-e az ingatlan lakhatási engedéllyel?
- a telken található felépítmények, épületek szerepelnek-e a földhivatali térképen?
- a kút be van-e jelentve?
- az eladásra kínált telek területe megfelel-e a tulajdoni lapon feltüntetett négyzetméternek?
- hány tulajdonosa van az ingatlannak?
- vannak-e bejegyzett terhek a tulajdoni lapon?
- van-e bevizsgált víz? (CSOK Plusznál ez elengedhetetlen)
Érdemes érdeklődni a helyi önkormányzatnál, hogy tervezik-e a terület bevonását belterületbe, hiszen az idővel megtöbbszörözheti az ingatlan árát.
Amennyiben a tulajdoni lapon az áll, hogy a telek egésze művelés alól kivett terület, abban az esetben a telek nem tartozik a földforgalmi törvény hatálya alá. Az adásvétel így sokkal egyszerűbb procedúrát igényel
Érdemes azt is ellenőrizni az adásvétel előtt, hogy a telken található épület nem nagyobb-e, mint amit oda maximálisan építeni lehetett. A külterületi ingatlanok beépíthetősége általában 3%.
A legfontosabb tisztázandó kérdések gyűjteménye adásvétel előtt
Az adásvételi szerződés megkötése és a hiteled előminősítése előtt érdemes tisztázni az ingatlan paramétereit is az eladóval (ingatlan értékesítővel), és egyeztetni a jogászoddal például ezekben a kérdésekben is:
Az ingatlan elhelyezkedése, közművesítettsége:
- Milyen a megközelíthetőség (milyen úton)?
- Van-e kút (milyen a vízminősége, van-e akkreditált bevizsgálás)?
- Van-e vezetékes víz?
- Van-e elektromos áram (milyen kapacitása van, hogyan lehet bővíteni, ennek költségei)?
- Van-e csatorna?
- Be van-e vezetve a gáz?
- Milyen internet szolgáltatás érhető el?
- Van-e szemétszállítás?
Érvényes előírások és korlátozások a telken:
- Van-e művelési kötelezettség?
- Milyen tevékenység végezhető a telken?
Telken álló épületek minősítése:
- Minden felépítmény szerepel a földhivatali térképen?
- Milyen a termőföld minősége? (aranykorona értéke)
- Van-e lehetőség még bővíteni a jelenlegi ingatlant, vagy lehet-e még melléképületet építeni a telken?
Nem minden bank ad hitelt
Amennyiben a tulajdoni lapon lakóház van és szerepel még ki nem vont terület is rajta, akkor az ingatlan finanszírozható banki hitellel, azonban nem mindegyik pénzintézet ad ilyen területen elhelyezkedő házakra kölcsönt.
A zártkertekre épített házak minősítése ugyanakkor sokszor gazdasági épület, vagy nyaraló. Gazdasági és egyéb épületre viszont nem adnak jelzáloghitelt a pénzintézetek. Már az ingatlan utáni érdeklődés során megkönnyitheti a döntésedet egy tapasztalt hitelszakértő bevonása, aki meg tudja mondani, hogy az adott ingatlan hitelezhető-e.
Szakértői tippek külterületi ingatlan vásárláshoz
- Az előzetes ügyfélminősítés mindig az aktuális hitelképességedet vizsgálja. Az, hogy most hitelképes vagy az általad kiválasztott hitelösszegre, nem garantálja, hogy pár hónap múlva is az leszel. Ha változnak az egyéni életkörülmények, a jövedelmed, vagy akár a banki szabályozások, változhat a kiadott banki ajánlat is, azaz módosulhat, hogy egyáltalán ad-e hitelt neked az adott pénzintézet vagy sem. Már pedig egy kifüggesztési eljárás alá tartozó ingatlan vásárlásakor az adásvétel folyamata hosszabb, akár több hónapot is igényelhet.
- Amennyiben külterületi ingatlant vásárolsz, fontos, hogy az ingatlan megfeleljen a bank által támasztott követelményeknek. Kérdés lehet, hogy az adott településen a forgalmi érték hány százalékáig finanszíroz a pénzintézet, elfogadja-e az adott ingatlannál akár a 10% önerőt vagy minimum 20%-ra , esetleg ennél több saját tőkére is szükséged lesz a vásárláshoz.
- Amennyiben valamelyik melléképület nincsen feltüntetve a térképen és a tulajdoni lapon, akkor hiába képvisel értéket a vásárláskor, a bank nem fogja figyelembe venni az ingatlan forgalmi értékének meghatározásakor. Így a vételár és az értékbecslő által meghatározott érték eltérhetnek egymástól. Emiatt nem biztos, hogy kaphatsz annyi hitelt mint amennyire szükséged lenne. Ráadásul, ha ez a különbözet eléri a 20%-ot, akkor például a CSOK plusz kérelmet el is fogja utasítani a bank.
- Érdemes előzetes értékbecslést kérned még az adásvételi szerződés megkötése előtt. Ha az értékbecslés pozitív képet mutat, akkor nyugodtan tudsz belevágni a vásárlásba. Amennyiben viszont az derül ki, hogy probléma van az ingatlannal, akkor még adódhat lehetőség megoldani azt az adásvétel előtt.. Az előzetes értékbecslésnek köszönhetően előre megbizonyosodhatsz róla, hogy az ingatlan megfelel-e a kiválasztott hitel feltételeinek, még ha ez a vizsgálat egy kis plusz költséggel is jár.
- Ha vállalkozásból származó bevételed van és a vásárlás, illetve a kölcsönigénylés folyamata jövő évre is áthúzódhat, akkor ne csak a lezárt adóévedet nézd, hiszen a bank már lehet, hogy az idei év számaiból fog minősíteni a kérelem benyújtásakor. Kérd meg a könyvelődet, hogy készítse el a törtéved kimutatását és azt is mutasd meg a banki vagy a független hitelszakértőnek.
- Saját vállalkozásnál szintén kiemelt jelentősége van, hogy, hogy az általad választott adózási forma szerinti jövedelmet hogyan fogadja el a bank. Részletes összefoglalónkat itt olvashatod a témában:
- Kérj be ajánlatokat minden olyan pénzintézettől, amelyik ilyen típusú ingatlanok finanszírozásával foglalkozik. Figyelj oda arra, hogy a te konkrét jövedelmi helyzetedben milyen feltételeket kínálnak. Ez különösen fontos, ha támogatott hitelt szeretnél igényelni vagy ha például csak 10% önerőd van. A bankok belső szabályzatai jelentősen eltérhetnek, így még akkor is, ha stabil a jövedelmed és megfelelő az ingatlan, érdemes egyedi ajánlatot kérni minden egyes banktól. Ez segít abban, hogy a vásárlás megkezdése előtt megtaláld a számodra legkedvezőbb finanszírozási lehetőséget. A banki feltételeket jól ismerő hitelszakértő ezt elvégzi helyetted.
A jó hír, hogy ha jó ügyfélminősítést kapsz és az ingatlan is megfelel az elvárt kritériumoknak, akkor ugyanolyan kedvező ajánlatokat kaphatsz a finanszírozó bankoktól, mintha belterületi ingatlant vásárolnál.
- Amennyiben az ingatlan nem felel meg a finanszírozás összes szempontjának, akkor még dönthetsz pótfedezet bevonása mellett, illetve adóstárssal is erősítheted a jövedelmedet, ha a bank engedi.
Összességében mielőtt hitelre vennél ingatlant, érdemes szakértőhöz fordulni, hogy felmérje a lehetőségeidet. Ez különösen igaz, ha nem szokványos ingatlanról van szó, hanem például egy külterületi házról. Egy ilyen vásárlásnál ugyanis több szempontra kell figyelni. Szerencsére sok külterületi ingatlan megfelel a hitelezhetőség feltételeinek, vagyis aggodalomra nincs ok, viszont fontos, hogy mind az ingatlannal kapcsolatban mind pedig a finanszírozást érintő kérdésekben kellő információval rendelkezz, mielőtt döntesz.
