Külföldön dolgozol, de Magyarországon szeretnél hitelből lakást venni? Ezekkel érdemes tisztában lenned! 

A külföldi jövedelem a bankok többségénél nem jelent kizáró okot lakáshitel igénylésénél, meghatározó azonban, hogy melyik országból származik és milyen típusú jövedelmed van. Az alábbiakban bemutatjuk, hogy lakáshitel felvételekor milyen feltételekkel fogadható el a külföldi jövedelem és milyen buktatókkal találkozhatsz az igénylés során.

Mely országból származó külföldi jövedelem fogadható el?

A legfontosabb tudnivaló rögtön az elején: Ha magyar állampolgár vagy és van magyarországi lakcímed, a bankok általában elfogadják a külföldön szerzett fizetésedet is a lakáshitel igényléséhez.

Van néhány dolog, amit érdemes azonban tudnod:

• Ki kaphat hitelt? Elsősorban magyar állampolgárok, akiknek van magyar lakcímük, de külföldön dolgoznak. Ha külföldi állampolgár vagy és a jövedelmed is külföldről származik, sajnos nagyon kicsi az esélyed magyarországi lakáshitelre.

• Honnan jöhet a jövedelem? Nem mindegy, melyik országban keresed a pénzt.

Legjobb esélyeid ezekből az országokból vannak: Ha az EU valamelyik tagállamában, az Egyesült Királyságban, Svájcban, Liechtensteinben, Norvégiában vagy Izlandon dolgozol, valószínűleg több bank ajánlata közül is válogathatsz majd.

Más országok esetén: Lehet esélyed akkor is, ha máshol dolgozol, főleg, ha olyan pénznemben kapod a fizetésed, amit a magyar bankok ismernek és kezelnek (pl. euró, dollár). Azonban ezeket az eseteket a bankok egyedileg bírálják el, így mindenképp érdemes rákérdezni. Például egy ausztriai fizetéssel általában gördülékeny a lakáshitelhez jutás, de egy USA-ból származó jövedelmet a legtöbb bank nem fogadja el alapból.

Az UniCredit Bank jelenleg egyáltalán nem fogad el külföldi jövedelmet hiteligénylésnél.

Magyar állampolgárként, magyar lakcímmel jó eséllyel használhatod külföldi fizetésedet magyar lakáshitelhez, különösen, ha Európa "közelebbi" országaiban dolgozol. Mindig érdemes azonban előre tájékozódni az adott banknál a pontos feltételekről.

Milyen típusú külföldi munkából származó jövedelmet fogadnak el a bankok?

Nem mindegy, hogy alkalmazottként vagy vállalkozóként dolgozol külföldön, ha magyarországi lakáshitelhez szeretnéd felhasználni a kinti fizetésedet.

A bankok általában elfogadják a külföldi alkalmazotti fizetést. A legjobb pedig ha határozatlan idejű munkaszerződésed van.

Az is működhet, ha egy külföldi munkaerő-közvetítő cégen keresztül vagy bejelentve és kapsz fizetést.

Amennyiben vállalkozó vagy külföldön, már bonyolultabb a helyzet, ugyanis a legtöbb magyar bank sajnos nem fogadja el a külföldi vállalkozásból származó jövedelmet lakáshitelhez. Egyedül a MagNet Banknál lehet esélyed, de csak akkor, ha Ausztriában, Németországban vagy az Egyesült Királyságban (Angliában) van bejegyzett vállalkozásod. Fontos tudni, hogy ez sem automatikus, minden ilyen hitelkérelmet egyedileg bírálnak el.

Mióta kell a jelenlegi külföldi munkahelyeden dolgoznod a magyar lakáshitelhez?

Ha külföldi fizetésből szeretnél Magyarországon lakáshitelt felvenni, a bankok általában elvárják, hogy már legyen némi munkatapasztalatod az adott helyen.

Legtöbbször legalább 3-6 hónapja kell dolgoznod a jelenlegi külföldi munkahelyeden, de hogy pontosan 3 vagy 6 hónap az elvárás, az bankonként eltérő lehet.

Nagyon fontos ugyanakkor, hogy amikor beadod a hitelkérelmet, már ne legyél próbaidőn.

A bankok általában azt szeretik, ha határozatlan idejű munkaszerződésed van.

Határozott idejű külföldi munkaszerződést a K&H Bank fogadja el, de csak akkor, ha:

• Már legalább 3 hónapja ott dolgozol (és túl vagy a próbaidőn).
• és a szerződésedből még legalább 12 hónap hátra van attól a naptól számítva, amikor a hitelkérelmet benyújtod.

Milyen papírokra lesz szükséged?

Attól függően, hogy alkalmazott vagy vállalkozó vagy, más-más dokumentumok kellenek.

Ha alkalmazottként dolgozol, a következőket szinte biztosan kérni fogják:

• Munkáltatói igazolás: Ezt a munkahelyeddel kell kitöltetned. A legtöbb magyar banknak van német vagy angol nyelvű formanyomtatványa erre, és ezeket nem kell magyarra fordíttatni.
• Bankszámlakivonatok: Az utolsó 3 havi kivonatra lesz szükség arról a számláról, ahová a fizetésed érkezik. Fontos, hogy a kivonatokon jól látható legyen a fizetésed beérkezése. Elfogadják a bankfiókból kapott, aláírt, lepecsételt papírt, de jó a netbankodból letöltött verzió is. (Figyelj, hogy a netbanki kivonat mutassa a hónap eleji és végi egyenleget is!)

Gyakori kérdés, hogy jó-e a Revolut vagy Wise számla. A válasz pedig, hogy ez bankonként változó. Elfogadja (ha a fizetés egyértelműen látszik): CIB, Erste, K&H, MBH Duna Bank, MagNet Bank. Talán elfogadja (egyedi engedéllyel): MBH Bank (a többi). Nem fogadja el: OTP, Raiffeisen Bank.

Előfordulhat, hogy a bank további papírokat is kér a fentieken túl, például:

• Munkaszerződésed
• Bérpapírok (fizetési jegyzékek)
• Igazolás a külföldi társadalombiztosítótól (hogy ott biztosított vagy)

Ezekhez az extra dokumentumokhoz már szükség lehet hiteles magyar fordításra.

Mi van, ha készpénzben kapod a fizetésed?

Jelenleg csak a MagNet Bank fogadja el a készpénzes külföldi jövedelmet.

Ilyenkor a munkaszerződésed hiteles magyar fordítása kötelező dokumentum.

A vállalkozói jövedelmet csak a MagNet Bank fogadja el (de csak bizonyos országokból), az igazolásához általában a külföldi adóbevallásodra és adóigazolásodra lesz szükség. Ezeket szinte biztosan hitelesen le kell fordíttatni magyarra.

Hogyan ellenőrzi a bank a külföldi munkahelyedet? 

A bank ellenőrizni fogja a munkáltatói igazolásodat – de nem mindegyik bank teszi ezt ugyanúgy. Ez egy kritikus pontja lehet a hitelbírálatnak, ezért jó, ha már a választás előtt tudod, mire számíthatsz az adott banknál.

Két fő módszer létezik:

• Csak a papírokat nézik: Vannak bankok, mint például az Erste, a K&H vagy az OTP, amelyek elsősorban a benyújtott dokumentumokra támaszkodnak. Megnézik a hivatalos munkáltatói igazolást és az utolsó havi bankszámlakivonatokat, amelyeken látszik a fizetésed beérkezése.
• Felveszik a kapcsolatot a munkáltatóval is: Más bankok, mint a CIB, az MBH és a Raiffeisen, a papírok mellett írásban is megkeresik a külföldi munkáltatódat, általában e-mailben. Annak a személynek küldenek levelet (arra az e-mail címre, ami az igazoláson is szerepel), aki kiállította az igazolást, és megkérik, hogy erősítse meg az abban foglalt információkat.

A CIB néha nemcsak a megadott e-mail címet használja, hanem más, hivatalosan is elérhető céges e-mail címen keresztül is próbálkozhat.

A lehetséges buktatók:

• Ha a munkáltató nem válaszol, vagyis a külföldi cég (vagy a HR-es) nem reagál a bank e-mailjére, még többszöri próbálkozásra sem. Ha a bank nem tudja így leellenőrizni az igazolást, az a hitelkérelmed elutasításához vezethet. Érdemes ezért előre szólni a munkahelyeden (a HR-nek vagy aki az igazolást adta), hogy várható egy megkeresés a magyar banktól, és kérd meg őket szépen, hogy minél hamarabb válaszoljanak rá!
• Ha nincs a cégnek honlapja: A CIB és a Raiffeisen azt is megnézi, hogy a külföldi munkáltatódnak van-e nyilvánosan elérhető, saját weboldala. Ha nincs, az önmagában is ok lehet az elutasításra ezeknél a bankoknál.

Nem mindig veszi számításba a bank a teljes külföldi fizetésedet

Amikor a bank megnézi, mennyi hitelt adhat neked a külföldi jövedelmed alapján, nem biztos, hogy a teljes összeget veszi figyelembe. Néhány bank ugyanis óvatosabb, és alkalmaz egyfajta "levonást" vagy "diszkontot".

Mit jelent ez a gyakorlatban?

A bank először is átváltja a devizában kapott fizetésedet forintra, általában a Magyar Nemzeti Bank (MNB) hivatalos árfolyamán.

Ezután néhány bank csökkenti ezt az összeget:

• A CIB Bank 10%-kal számol kevesebbet.
• Az MBH Bank 20%-kal számol kevesebbet.
• A K&H Bank 30%-kal számol kevesebbet.

Más bankok (pl. Erste, OTP, Raiffeisen a szöveg alapján) nem alkalmaznak ilyen levonást, és a teljes, forintra átváltott összeggel számolnak.

Nézzünk egy példát:

Tegyük fel, hogy keresel nettó 1800 eurót havonta. Ha 1 euró 400 forint, akkor ez 720 000 Ft.

Azok a bankok, amelyek nem vonnak le, 720 000 Ft-tal számolnak a hitelbírálatnál.

Ahol van levonás, ott ugyanekkora fizetésből csak ennyit vesznek figyelembe:

• CIB: 648 000 Ft (720 000 Ft - 10%)
• MBH: 576 000 Ft (720 000 Ft - 20%)
• K&H: 504 000 Ft (720 000 Ft - 30%)

Miért fontos a különbség? Befolyásolja, mennyi hitelt kaphatsz!

Magyarországon van egy szabály (JTM korlát), ami megszabja, hogy a bank által elfogadott jövedelmed mekkora részét fordíthatod hiteltörlesztésre:

Ha a bank által figyelembe vett jövedelmed eléri a 600 000 Ft-ot, akkor annak akár a 60%-a is lehet a havi törlesztőd. Ha viszont a levonás miatt a figyelembe vett jövedelmed 600 000 Ft alá csökken, akkor már csak az 50%-át fordíthatod törlesztésre.

Ez azt jelenti, hogy ha egy bank sokat von le a külföldi fizetésedből, akkor lehet, hogy csak kisebb összegű lakáshitelt tudsz majd felvenni náluk, még akkor is, ha a valós jövedelmed magasabb.

Kell magyar adóstárs?

Általában nem kell csak azért magyar adóstársat bevonni, mert külföldről van a jövedelmed, ha az általad választott banknál a (levonás után) figyelembe vett jövedelmed önmagában elég magas a hitelhez.

Viszont, ha házastárssal vagy élettárssal együtt igényled a hitelt, akkor őt szinte mindig kötelező bevonni adóstársként, függetlenül attól, honnan származik a jövedelmed.

Milyen feltételekkel kaphatsz lakáshitelt külföldi jövedelemmel? 

Alapvetően ugyanolyan feltételekkel, kamatokkal és kedvezményekkel igényelhetsz magyar lakáshitelt, mintha itthonról lenne a fizetésed. Nem ér hátrány csak azért, mert a jövedelmed nem forintban érkezik.

Kamatkedvezmények és díjak:

• Kamatkedvezmény jóváírásért: Sok bank ad kamatkedvezményt, ha vállalod, hogy havonta egy bizonyos összeg érkezik a náluk vezetett számládra. Ez akkor is működik, ha ez a pénz a külföldi bankszámládról jön át a magyarországi hitelnyújtó banknál vezetett számládra.
• Mi befolyásolja még a kamatot? Ahogy a magyar jövedelemnél is, a kamat mértékét befolyásolhatja, hogy mennyi hitelt veszel fel, mekkora a (forintra átszámított) jövedelmed, vagy igénybe veszel-e más banki termékeket (pl. hitelfedezeti biztosítást). Maga a tény, hogy a jövedelem külföldről származik, nem számít. Sőt, mivel a külföldi fizetések általában magasabbak, ez akár előnyt is jelenthet ott, ahol a magasabb jövedelemhez jobb kamatot adnak.
• Kezdeti költségek és akciók: A bankok gyakran hirdetnek akciókat a hitelfelvétel kezdeti költségeire (értékbecslés, földhivatali díj, folyósítási díj, közjegyzői díj). Ezek a kedvezmények ugyanúgy elérhetők számodra is, mint a magyar jövedelműeknek. Egyetlen lehetséges extra költség ha a bank olyan dokumentumot kér (pl. munkaszerződést), amihez hiteles magyar fordítást ír elő, akkor ennek a fordításnak a díja téged terhel.

Mennyi idő alatt bírálják el a lakáshitelt?

Általában nincs különbség az elbírálás sebességében.

Kivétel lehet ha a bankod e-mailben ellenőrzi a külföldi munkáltatódat, és a munkáltatód lassan válaszol, az meghosszabbíthatja a folyamatot.

Ettől eltekintve a szokásos idők érvényesek: egy sima lakáshitel elbírálása a teljes dokumentáció beadásától számítva akár 15 munkanapon belül is megtörténhet, míg támogatott hiteleknél vagy építkezésnél ez hosszabb lehet (30-60 nap).

Mennyi önerőre van szükség?

Általános szabályként legalább 20% önerő szükséges, mivel az ingatlan értékének maximum 80%-át finanszírozhatja a bank hitelből.

Kivételek (akár 10% önerő is elég lehet):

• Ha 41 év alatti fiatal vagy, és ez az első saját lakástulajdonod (vagy csak haszonélvezettel terhelt volt korábban).
• Ha nagyon energiatakarékos (új építésű) lakást vásárolsz.

A 10% önerő lehetősége nem automatikus, a bank egyedileg dönt, függ az ingatlan helyétől (településtől) is.

Igényelhető a Falusi CSOK vagy a CSOK Plusz hitel külföldi jövedelemmel?

A Falusi CSOK támogatást és a CSOK Plusz kamattámogatott hitelt is igénybe veheted akkor is, ha külföldről van a jövedelmed, feltéve, hogy megfelelsz a jogszabályi előírásoknak.

A legfontosabb feltétel a társadalombiztosítási (TB) jogviszony:

• Legalább 2 éves TB jogviszonnyal kell rendelkezned.
• A külföldi TB jogviszonyod is elfogadható, de csak akkor, ha vállalod, hogy miután aláírtad a támogatási szerződést, 180 napon belül létesítesz magyarországi TB jogviszonyt (azaz itthon kezdesz el járulékot fizetni).

Hogyan zajlik a lakáshitel igénylés külföldi jövedelemmel: Online vagy személyesen?

Bár a hiteligénylés egyes lépéseit lehet online intézni (például a CIB Banknál el lehet indítani a folyamatot), legalább egyszer mindenképpen személyesen jelen kell lenned Magyarországon.

A kölcsönszerződés aláírása és annak közjegyzői okiratba foglalása mindig személyes jelenlétet igényel a bankfiókban és a közjegyzőnél.

Megoldás lehet a meghatalmazás? Lehetséges, hogy közjegyző által hitelesített meghatalmazással valaki más (pl. egy családtag) írja alá helyetted a kölcsönszerződést. Ennek azonban szigorú szabályai vannak, és magának a meghatalmazásnak az elkészítéséhez is szükséges legalább egyszer mindkettőtök (a meghatalmazó és a meghatalmazott) személyes megjelenése a közjegyző előtt.