Egy lakáshitel felvétele sokak számára bonyolultnak tűnő folyamat. Pedig ha tudod, mire figyelj, és milyen lépésekre számíthatsz, sokkal könnyebben veheted az akadályokat. Ebben a cikkben bemutatjuk a lakáshitel ügyintézés menetét, hogy felkészülten indulhass neki a lakásvásárlásnak. Fontos ugyanis, hogy az adásvételi szerződésbe belefoglalt fizetési határidőt pontosan becsüld meg, amihez elengedhetetlen a banki ügyintézés időtartamának ismerete.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Nézzük tehát a lakáshitel felvételének folyamatát pontról pontra!
1. Igényfelmérés és tájékozódás: Az első és legfontosabb lépés
Mielőtt még az ingatlanok böngészését elkezdenéd, tisztázd a saját helyzetedet:
- Mekkora ingatlant szeretnél és hol?
- Mennyi önerőd van?
- Mennyi hitelre lenne szükséged?
- Milyen a munkaviszonyod, fizetésed?
- Mekkora havi törlesztőrészletet tudsz biztonsággal vállalni?
- Vannak-e más, futó hiteleid?
- Számolsz-e CSOK Plusz vagy Falusi CSOK támogatással?
Ezek az információk segítenek a banki kínálat összehasonlításában. Már ebben a szakaszban érdemes felkeresned egy hitelszakértőt, aki a teljes piac ismeretében személyre szabottan tud tanácsot adni. Sőt, akár előzetes hitelbírálatot is kérhetsz, ami gyors, ingyenes és kötelezettségmentes, de nagyban megkönnyíti a későbbi döntéshozást, főleg ha gyorsan kell foglalózni. Akár online is kérhetsz már előbírálatot, három banktól is.
2. Ingatlan kiválasztása: Figyelj a részletekre!
Ha tisztában vagy a finanszírozási lehetőségeiddel, jöhet a kiszemelt ingatlan. Fontos, hogy ne csak az állapotra, hanem a jogi rendezettségre is figyelj:
- Ingatlan-nyilvántartás vs. valóság: Győződj meg róla, hogy az ingatlan megnevezése (lakás, gazdasági épület stb.) és tényleges funkciója megegyezik. Csak lakóingatlanra igényelhető lakáshitel.
- Térképmásolat: Ellenőrizd, hogy a térképmásolaton szerepel-e a teljes ingatlan, különösen bővítések esetén merülhet fel probléma.
- CSOK Plusz / Falusi CSOK: Ha ezeket a támogatásokat szeretnéd igénybe venni, alaposan tájékozódj a minimális alapterületre vonatkozó szabályokról.
- Korábbi hitelek: Ha Babaváró vagy más hitelt igényelsz a lakáshitel előtt, a bankok ezek 25%-át teherként vehetik figyelembe a maximálható hitelösszegnél.
- Meglévő lakás eladása: Ha ezt finanszíroznád, gondosan hangold össze a két tranzakció időzítését.
3. Optimális lakáshitel kiválasztása: A település is számít!
Miután megvan az ingatlan, érdemes újra átnézni a hitelajánlatokat, figyelembe véve az ingatlan elhelyezkedését:
- Településfüggő finanszírozás: Bizonyos településeken egyes bankok kevésbé, vagy egyáltalán nem finanszíroznak ingatlanvásárlást.
- Speciális ingatlanok: Figyelj arra, hogy az ajánlott konstrukcióval valóban finanszírozható-e a kinézett lakás vételára. Például könnyűszerkezetes házakhoz gyakran szükséges minőségi tanúsítvány.
Előzetes értékbecslés: Különösen akkor ajánlott, ha bizonytalan vagy az ingatlan finanszírozhatóságában, vagy meg akarod tudni, hogy felvehető-e rá a kívánt hitelösszeg. CSOK Plusz esetén is javasolt, ha nem vagy biztos az alapterületben. Az előzetes értékbecslés eredménye általában 90 napig érvényes. Ez nagymértékben csökkentheti a kockázatot, hiszen csak a díjakat kockáztatod, nem a teljes foglalót, ha meghiúsul az ügylet.
Kép forrása: Getty Images
4. Dokumentumok összegyűjtése: A hitel alapjai
Miután döntöttél az ingatlanról és a hitelről, elkezdheted gyűjteni a szükséges dokumentumokat. Ezek általában a következők:
- Adásvételi szerződés
- Alaprajz (ha nem volt előzetes értékbecslés) - kézzel készített is lehet
- Energetikai tanúsítvány
- Jövedelemigazolás
- Alkalmazottként: Munkáltatói igazolás (banki nyomtatványon), legfeljebb 30-45 napos. Fontos a pontos kitöltés, különben csúszhat az ügyintézés!
- Vállalkozóként: NAV jövedelem- és adóigazolás, elektronikus úton beszerezhető.
- Bankszámlakivonat: Általában az utolsó 3 hónap szükséges. Netbankból gyorsan letölthető, papír alapon pecséttel és aláírással kell kérni.
- Személyes okmányok
- TB jogviszony igazolás: Támogatás esetén szükséges, ügyfélkapun vagy kormányhivatalban igényelhető (kb. 8 munkanap, legfeljebb 30 napos lehet a benyújtáskor).
A hiteligénylés kizárólag érvényes személyes okmányokkal fogadható be, vagyis mindig előre ellenőrizni kell az igazolványok érvényességi idejét. A személyi igazolvány helyett elfogadható a jogosítvány vagy az útlevél is. Támogatásoknál lényeges, hogy a szülők és a gyermekek lakcíme megegyezzen a lakcímkártyán szereplővel. Az is megfelelő, ha az egyik házasfél állandó lakcíme egyezik a másik fél tartózkodási helyével.
Fontos: Az adásvételi szerződésben fel kell tüntetni a bankot és a forrásösszetételt (önerő, támogatás, hitel összege). Minden banknak van egy adásvételi szerződéssel szemben támasztott követelményeket összefoglaló tájékoztatója, melyet érdemes az adásvételi szerződést készítő ügyvéd rendelkezésére bocsátani. Ezzel elkerülhető, hogy a bank számára lényeges pont kimaradjon a szerződésből, és emiatt módosításra legyen szükség.
A bankok általában legalább 60 napos fizetési határidőt kérnek, de érdemes 90 napot is megadni a váratlan helyzetek (pl. hiánypótlás, szabadságok) elkerülése érdekében.
5. Hitelkérelem benyújtása
Az összes dokumentum és a kitöltött hitelkérelmi nyomtatvány beérkezése után a bank hivatalosan is fogadja az igénylést. Ha igénybe veszed egy hitelközvetítő segítségét, ezzel a lépéssel sem maradsz egyedül.
6. Értékbecslés: Az ingatlan tényleges értéke
Ha korábban nem kértél előzetes értékbecslést, most rendelnie kell a banknak. Egy értékbecslő felméri az ingatlan forgalmi és hitelbiztosítéki értékét. CSOK Plusz esetén ezt a támogatási feltételek ellenőrzésére is használják. Az ingatlan felmérését általában 5 munkanapon belül elkészítik. Bankonként eltérő, mikor kell kifizetned az értékbecslés díját. Van, ahol már a megrendeléskor, máshol csak akkor, amikor leadásra kerül az értékbecslés a banknak. Gyakori ugyanakkor, hogy bizonyos akciók keretében nem is kell kifizetned a díját, vagy a bank visszatéríti azt a hitelfolyósítás után.
7. Hitelbírálat: A bank döntése
A bank megvizsgálja a benyújtott dokumentumokat és az ingatlan értékét, hogy megállapítsa a hitelképességedet és eldöntse, hogy jóváhagyja-e a hitelkérelmet. A minősített fogyasztóbarát lakáshitelek esetében a bírálat legfeljebb 15 munkanap, egyéb hitelek esetében ez hosszabb is lehet (max. 30-60 nap, utóbbi jellemzően építési hitelnél). Előfordulhat, hogy a bank hiánypótlást kér, ennek időtartama nem számít bele a hitelbírálati időbe. A hitelbírálat eredményéről a bank értesítést küld postai vagy elektronikus úton.
8. Szerződéskötés
Pozitív hitelbírálat után a bank időpontot egyeztet veled a kölcsönszerződés aláírására. Erre a jóváhagyást követő 3. nap után kerülhet sor, hogy legyen időd átolvasni a dokumentumokat. A szerződéskötésre bankfiókban kerül sor, majd a szerződést közjegyzői okiratba foglalják.
9. Folyósítási feltételek teljesítése
Mielőtt a bank folyósítaná a hitelt, teljesítened kell néhány feltételt:
- Közjegyzői okiratba foglalás
- Földhivatali jelzálogjog bejegyzés a bank javára
- Lakásbiztosítás megkötése, amit a bank javára engedményezni kell. Ezt bármely biztosítónál megkötheted, akár a bank partnerénél is, ami további kedvezményeket is jelenthet. MNB honlapján található MFO (Minősített Fogyasztóbarát Otthonbiztosítás) kalkulátor az ingatlan alap adatainak (település, elhelyezkedés, ingatlantípus, alapterület, építés éve, épület falazata, tetőtípus, életvitelszerűen ott lakók száma, díjfizetés gyakorisága, módja, stb.) megadása után bemutatja az egyes biztosítók által kínált ajánlatokat.
- Önerő igazolása: Ha az önerő több részletben történik, akkor folyósítás előtt igazolnod kell a teljes összeg megfizetését.
A banknál történő biztosításkötés előnye, hogy a kölcsönszerződés aláírásával egyidejűleg megköthető, az engedményezést pedig a bank intézni. Az engedményezés azt jelenti, hogy a bank a kedvezményezett a hitelösszeg erejéig, a gyakorlatban pedig úgy történik, hogy a biztosítási kötvényre rákerül egy engedményezési záradék. Az engedményezés azt a célt szolgálja, hogy egy esetleges nagyobb kár bekövetkeztekor, amikor részben vagy teljes egészében megsemmisül a fedezeti ingatlan, a biztosító elsőként az engedményezettnek, vagyis a banknak fizet.
10. Folyósítás
Miután minden feltétel teljesült, a bank a számládra utalja a hitelösszeget, ahonnan azt tovább utalod az eladónak. Minősített fogyasztóbarát lakáshitel esetén ez a teljesítést követő 2 munkanapon belül megtörténik. Lakáshitelek folyósítása a vételár utolsó részeként, egyösszegben történik az eladónak, miután igazolásra került a bank felé, hogy a teljes önerőt maradéktalanul megfizetted. Építési jellegű hitelek folyósítása az önerő beépítését követően, szakaszosan, készültségi foknak megfelelően történik. Az egyes szakaszok elkészültét értékbecslő ellenőrzi a helyszínen.
Mennyi időt vesz igénybe a hitelügyintézés?
A lakáshitel ügyintézés ideje általában 1,5-3 hónap között mozog a kérelem befogadásától a folyósításig. Az egyes szakaszok időtartama változó lehet,
- Értékbecslés: 1 hét
- Hitelbírálat: hitel típustól függően 2 - 8 hét
- Szerződéskötés: 1 hét
- Folyósítási feltételek teljesítése: 1 hét
de megfelelő felkészültséggel és egy tapasztalt hitelszakértő segítségével rendszerint gördülékenyen zajlik a folyamat.
