Megjelent az Otthon Start rendelet tervezete – Ezek a pontos feltételek!

Társadalmi egyeztetésre bocsátották az Otthon Start hitelprogram rendeletét, amely a fiatalok első lakáshoz jutását hivatott támogatni. Az Otthon Start program keretében maximum 50 millió forintos, fix 3%-os kamatozású lakáshitel vehető fel legfeljebb 25 éves futamidőre. A rendelet tervezete szerint a program célja "az első megfelelő otthon biztosításának lehetősége", amely Magyarország területén lévő, belterületi lakás vagy családi ház vásárlására, illetve építésére fordítható.

Most először láthatjuk a program pontos feltételrendszerét – a jogszabálytervezet minden részletet tartalmaz arról, hogy kik, milyen feltételekkel és hogyan juthatnak hozzá a kedvezményes hitelhez. A társadalmi egyeztetési folyamat után várható a rendelet végleges elfogadása és a program szeptember 1-jei indulása.

Mire használható a 3 százalékos kamattámogatott lakáshitel?

Az Otthon Start hitelprogram keretében felvehető lakáshitel alapvetően a saját otthon megvásárlására vagy építésére fordítható, és kombinálható más otthonteremtési támogatásokkal (pl. Falusi CSOK, CSOK Plusz). A támogatás célja kizárólag Magyarország területén található, belterüli lakás vagy egylakásos lakóépület lehet. Nem lakóingatlan, például hétvégi ház, üdülő, telek, stb. nem finanszírozható az Otthon Start hitellel.

• Kölcsön összege: Legfeljebb 50 millió forint.
• Futamidő: Legfeljebb 25 év.

A hitelprogram által megvásárolni vagy építeni kívánt:

• lakás értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 100 000 000 forint,
• egylakásos lakóépület értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 150 000 000 forint lehet.

A vételár legfeljebb 20%-kal térhet el a bank által megállapított forgalmi értéktől.

Mennyi önerő kell hozzá?

• 10% önerő szükséges a lakás vásárlásához.

Kérdéses ennek gyakorlati megvalósulása, hiszen a bankok településtől függően eltérő mértékben finanszíroznak egy-egy ingatlant. A gyakorlatban meghatározzák az ingatlan forgalmi és hitelbiztosítéki értéke alapján felvehető hitelösszeget és a kettő közül a kisebb érték vehető fel. Kisebb településeken a hitelbiztosítéki érték jellemzően a forgalmi érték 70-75%-a. A 10% önerő alkalmazásával pedig a forgalmi érték 90%-a lenne felvehető. Ha azonban a banki szabályozást alkalmazzuk, akkor hiába lenne elegendő a rendelet szerint 10%, a gyakorlatban 25-30% önerőt várhat el a bank.

Fontos kiemelni, hogy a tervezet a 10%-os önerőt csak a vásárlással összefüggésben említi, építkezésnél nem.

Fontos, hogy:

• A kölcsön nem vehető igénybe lakástakarékpénztári vagy áthidaló kölcsönként, sem pedig meglévő tartozások rendezésére.
• Egy személy csupán egy alkalommal vehet igénybe ilyen típusú kölcsönt, még akkor is, ha már visszafizette korábban.

Milyen költségekkel jár az Otthon Start hitel?

• A hitel kamata: maximum 3%.
• Egyéb díjak: A kölcsön igénylésével és folyósításával kapcsolatban a bank maximum 30.000 forint díjat számolhat fel, kivéve az értékbecslés és a helyszíni szemle díját. Ha ugyanazon lakáscélra még egy, nem kamattámogatott kölcsönt is felveszel a banktól, akkor arra a nem támogatott kölcsönre is felszámolhatnak maximum 30.000 forint díjat, akárcsak a támogatottra.
• Előtörlesztés díja: Ha előbb szeretnéd visszafizetni a kölcsönt, az előtörlesztett összeg legfeljebb 1%-át számíthatják fel költségként.

Ki veheti fel az Otthon Start hitelt?

Az igénylőnek az alábbi személyi feltételeknek kell megfelelnie:

• Magyar állampolgár vagy nem magyar állampolgár, de három hónapot meghaladó/huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkezik
  Büntetlen előélet 
• Köztartozás-mentesség: Nem lehet 5000 forintot meghaladó köztartozása az állami adóhatóságnál. Amennyiben mégis fennáll ilyen tartozás, a hitelintézet 14 napos határidőt biztosít annak rendezésére. Ha ez az időszak eredménytelenül telik el, a kérelmet elutasítják.
• Negatív KHR státusz
• Hitelképesség
• TB jogviszony: A kérelem benyújtásakor az igénylőnek biztosítottnak kell lennie – munkaviszonyban, vállalkozóként vagy egyéb jogviszonyban, kivéve a közfoglalkoztatást. Továbbá igazolnia kell, hogy legalább 2 éve folyamatosan az alábbi kategóriák valamelyikébe tartozik:
  • biztosított jogviszonyban áll
  • nappali tagozatos diákként tanulmányokat folytat középfokú vagy felsőfokú oktatási intézményben
  • külföldi munkavállalás keretében más ország társadalombiztosítási rendszerének hatálya alá tartozik
  • kiegészítő tevékenységet folytat

A kérelem benyújtásának időpontjában és az azt megelőző 180 napban elfogadható:

• magyarországi keresőtevékenység (kivétel: közfoglalkoztatott)
• keresőtevékenységet folytató nyugdíjas
• magyar állampolgár külföldi keresőtevékenysége, ha azt Magyarországon végzi

A kérelem benyújtását és 180 napot megelőző időszakban elfogadható:

• magyarországi keresőtevékenység
• közép- vagy felsőfokú oktatási intézmény nappali tagozatán végzett tanulmány (külföldi felsőfokú oktatási intézmény nappali tagozatán végzett tanulmány is elfogadható magyar állampolgár esetén)
• keresőtevékenységet folytató nyugdíjas
• magyar állampolgár külföldi keresőtevékenysége, ha azt Magyarországon végzi

A kétéves jogosultsági időszak számítása során a különböző jogviszonyok egymásra épülhetnek. A jogviszony folyamatosnak tekinthető, ha legfeljebb 30 napos megszakítás van benne (diákok esetén a tanulmányok befejezése után 6 hónap). A jogviszony szünetelése nem számít megszakításnak, ennek az ideje nem számít bele a kétéves időszakba.

Fentiek alapján a rendelet kizárja a jogosultsági körből az ingázó (határ menti) munkavállalókat, akik -  bár életvitelszerűen Magyarországon élnek -  keresőtevékenységüket Magyarország területén kívül, egy másik államban végzik. Ők CSOK Plusz kölcsönre és Falusi CSOK-ra jogosultak jogosultak lehetnek, ha legalább két éves külföldi TB jogviszonyt igazolnak és vállalják, hogy a támogatási szerződés megkötését követő 180 napon belül magyarországi TB jogviszonyt létesítenek. 

Nem veheted igénybe a 3 százalékos lakáshitelt, ha az elmúlt 3 évben vissza kellett fizetned valamilyen lakáscélú állami támogatást vagy kamattámogatott kölcsönt (pl. CSOK, Babaváró vagy más hasonló állami támogatás miatt), mert korábban szabálytalanságot követtél el.

Ki számít első lakásvásárlónak?

Alapvető szabály az, hogy nem igényelheted a kölcsönt, ha az igényléskor, és az igénylés előtti 10 évben saját neveden volt belterületi lakóingatlan. 

Mi számít kivételnek? Több olyan eset is van, amikor mégis igényelheted a kölcsönt, még akkor is, ha van vagy volt lakóingatlanod az elmúlt 10 évben. Ezek a következők:

• Alacsony értékű ingatlan: Ha olyan lakóingatlannal rendelkezel, melynek aktuális piaci értéke (becsült értéke) vagy ha már eladtad, akkor az adásvételi szerződésben szereplő vételár nem haladja/haladta meg a 15.000.000 forintot. Ez vonatkozik arra is, ha csak (egy kisebb) résztulajdonod volt benne.
• Lebontásra ítélt ingatlan: Ha olyan belterületi lakóingatlanod van vagy volt, amit az építésügyi hatóság (pl. építési iroda) lebontásra ítélt, vagy engedélyezte annak lebontását,  az nem akadály.
• Haszonélvezettel terhelt ingatlan: Haszonélvezettel terhelt belterületi lakóingatlan került a tulajdonodba, melyben a haszonélvező bent lakik.

A fentieken kívül akkor is igényelheted a kölcsönt, ha az igényléskor, és az igénylés előtti 10 évben legfeljebb egyetlen belterületi lakóingatlanban voltál tulajdonos, de abban is

csak maximum 50%-os tulajdoni hányaddal. 

Külterületi ingatlan vagy belterületi, de nem lakásként vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan tulajdon sem kizáró ok.

Ha házaspárként igénylitek a lakáshitelt, elegendő, ha csak az egyikőtök felel meg a fenti ingatlantulajdonra vonatkozó feltételeknek. A másik fél ingatlantulajdona nem számít. Ez alapján az a házaspár is jogosult lehet a kedvezményes kölcsönre, ahol csak az egyik házasfél felel meg a fenti követelményeknek, a másik félnek pedig akár 1/1 arányú lakástulajdona is lehet, akár több is.

Nem teljesen egyértelmű azonban, hogy jogosult-e az a házaspár az igénybevételre, akinek 10 belül volt 50-50% tulajdoni hányada egy lakásban, amit időközben eladtak és másikat vettek helyette szintén 50-50% tulajdoni hányaddal.

Milyen dokumentumokra lesz szükség az építkezés vagy vásárlás igazolásához?

Ha új otthont építesz, a kölcsönszerződés megkötésének feltétele, hogy az általad készített költségvetést, ami tartalmazza a várható építési költségeket, a hitelintézet elfogadja.

• Új otthon építése vagy vásárlása:
  • Építési engedély: Új otthon építéséhez vagy vásárlásához 2022. január 1-je után véglegessé vált építési engedély birtokában igényelheted.
  • Egyszerű bejelentés: Új otthon építéséhez vagy vásárlásához egyszerű bejelentés esetén is igényelhető a kölcsön, de itt fontos a bejelentés dátuma:
    • Ha 2024. október 1-je előtt tetted meg az egyszerű bejelentést, akkor az építésügyi hatóság által kiállított igazoló dokumentum kell.
    • Ha 2024. szeptember 30-át követően tetted meg az egyszerű bejelentést, akkor az erről szóló tudomásulvételről szóló értesítés szükséges.
    • Az építési engedély és az egyszerű bejelentéshez kapcsolódó dokumentumok együtt kezelendők "építési engedélyként".
  • Használatbavételi engedély: Új otthon vásárlásához véglegessé vált használatbavételi engedély esetén is igényelhető. Fontos, hogy ez csak olyan új otthonra vonatkozik, amelyet egy cég (gazdálkodó szervezet vagy befektetési alap) építtetett vagy épített természetes személyeknek értékesítés céljából, és amelyet most először értékesítenek magánszemélynek.

Milyen ingatlanra vonatkozó feltételei vannak az Otthon Start hitelnek? 

• Lakhatásra alkalmasnak kell lennie: A vásárolni kívánt otthonnak alkalmasnak kell lennie a lakhatási igények kielégítésére. Ezt a hitelintézet egy helyszíni szemle során ellenőrzi. Ha a szemle alapján úgy ítélik meg, hogy nem alkalmas, igazolhatod az alkalmasságát építésügyi műszaki szakértői szakvéleménnyel. Ha ezt a szakvéleményt bemutatod, a hitelintézet nem utasíthatja el a kérelmedet az alkalmatlanságra hivatkozva.
• Új építésű otthon vásárlása esetén: Az otthon lakhatási alkalmasságát a hitelintézet már a hitel folyósítása előtt ellenőrzi.

Mennyi lehet a maximális négyzetméterár?

A megvásárolni vagy építeni kívánt otthon négyzetméterenkénti ára nem haladhatja meg a bruttó 1.500.000 forintot.

Ezeket a dokumentumokat kell az igényléshez benyújtani

Az igényléshez a következő dokumentumokat kell benyújtani és nyilatkozatokat megtenni:

• Adásvételi szerződés vagy építési engedély: Ha vásárolsz, akkor az ingatlan-nyilvántartási hatóság által aláírt adásvételi szerződést kell benyújtani. Ha építkezel, akkor az építési engedélyt.
• Erkölcsi bizonyítvány: A büntetlen előéleted igazolására.
• Adatkezelési hozzájárulás: Hozzájárulás ahhoz, hogy a bank kezelhesse és továbbíthassa az adataidat (neved, lakcímed, adóazonosító jeled stb.) a hatóságoknak (kormányhivatal, Magyar Államkincstár, adóhatóság) a kölcsön igénybevételének ellenőrzése céljából.

Nyilatkoznod kell ugyanakkor, hogy 

• A kölcsön igénylését megelőző 3 évben nem köteleztek vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatás vagy állami kamattámogatású kölcsön visszafizetésére.
• az eladó vagy az építő nem a közeli hozzátartozód vagy élettársad, és ha ők cégek, akkor nem rendelkezel a cégben tulajdonnal, valamint a cégtulajdonos nem a közeli hozzátartozód.
• ha egy osztatlan közös tulajdonú ingatlanban vásárolsz lakást, akkor ahhoz, amit a kölcsönből veszel, neked kizárólagos használati jogod van.
  

Mikortól igényelhető és mennyi az átfutási idő?

Az Otthon Start hitel 2025. szeptember elsejétől lesz igényelhető. A bankok részéről pontos információ még nincs nincs az indulásról, de várhatóan a többségük igyekszik szeptemberrel indulni a kérelmek befogadásával. 

A hitelintézet a kölcsönkérelmet

• vásárlás esetén 30 napon belül,
• építés esetén 60 napon belül

bírálja el, de ebbe nem számít bele az esetleges hiánypótlásra biztosított 10 nap.

A hitelkérelem elutasítása esetén az igénylők 15 napon belül fellebbezéssel fordulhatnak a kormányhivatal felé. 

Mit kell vállalnod a hitel folyósítása és felhasználása során?

Az ingatlant 5 évig nem adhatod el.

Vásárláskor a vételárat (vagy otthoncsere esetén a különbözetet) fizetheted készpénzben is, de a kölcsönből származó vételárrészletet a bank közvetlenül az eladó bankszámlájára utalja.

Számlák bemutatása:

• Új otthon vásárlásakor legkésőbb a folyósításig be kell mutatnod az adásvételi szerződésben szereplő telekárat is tartalmazó vételár kifizetéséről szóló számlákat, amelyek a te nevedre szólnak.
• Otthon építése esetén a készültségi fokkal arányos folyósításhoz be kell mutatnod az addig felmerült bekerülési költségek legalább 70%-áról szóló, a te nevedre kiállított számlákat.
• Ha félkész (használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező) lakóingatlant vásárolsz, akkor az ellenérték 70%-a erejéig a korábbi építtető nevére vagy amennyiben az előző építtető gazdálkodó szervezet a cég által a teljes vételárról kiállított számlát be kell mutatnod.

• Használatbavételi engedély: Építés esetén az utolsó kölcsönrész folyósításáig be kell mutatnod az új otthonra vonatkozó használatbavételi engedélyt.
• A bank csak olyan számlát fogad el, amelynek számlakibocsátója az adóhatóságnál működő adóalanyként van nyilvántartva.

A kölcsön folyósítása

Lakás vásárlása esetén:

• Új építésű lakás: A kölcsönt a használatbavételi engedély bemutatása után, egy összegben kapod meg. 
• Nem új építésű lakás: A szerződés megkötése után a teljes összeget egyben megkapod.

Otthon építése esetén részletekben, készültségi fok szerint: Az építkezés előrehaladtával, a készültségi foknak megfelelően, részletekben folyósítják a kölcsönt. Az utolsó részletet akkor kapod meg, ha már megvan a használatbavételi engedély, és a bank azt megvizsgálta és elfogadta, hogy az otthon lakhatásra alkalmas.

Mikor kell visszafizetni az Otthon Start hitelt?

A kamattámogatás megszűnik, ha kiderül, hogy a támogatott személy a hiteligénylés során valótlan adatot adott meg, hamis nyilatkozatot tett, vagy a kölcsönt jogosulatlanul vette igénybe. Illetve amennyiben az ingatlant lebontják, elidegenítik, vagy

a lakást harmadik személynek átengedik, bérbe adják, haszonélvezeti jogot alapítanak, esetleg nem lakáscélra használják fel, akkor szintén megszűnik a kamattámogatás.

Ezekben az esetekben az igénybe vett kamattámogatás teljes összegét vissza kell fizetni, a támogatás igénybevételének napjától számítva, a jegybanki alapkamat +5 százalékponttal növelt mértékű kamattal együtt.

Az Otthon Start lakáshitelből vásárolt ingatlannál ugyanakkor nincs lakcím-bejelentési kötelezettség.