Szétnéztünk a környező országokban: így áll most a lakáspiac

money.hu
money.hu
Olvasási idő: 16 perc

Miközben Magyarország lakásállománya 12 év alatt valamelyest nőtt, a lakáspiac 2022 és 2023 fordulóján hullámvasútra került. Európában és a régióban szintén izgalmas mozgásokat láthatunk. Összefoglalónkból kiderül, milyen változások jellemzik a piacot.

 A jelzáloghitelek kamata nemcsak Magyarországon, hanem az eurózónában is jelentősen emelkedett 2022 eleje óta az Európai Központi Bank jelentése szerint. 2021-ben viszont a koronavírus-járvány alatt történelmi mélyponton volt. Nem kis részben az alacsony lakáshitelkamatoknak köszönhetően az elmúlt két évben virágzott a közös európai pénzt használó országok ingatlanpiaca.

Az átlagos lakásár 4 százalékkal volt magasabb 2019 végén, mint egy évvel korábban. Az elmúlt években ez nagyot változott: az éves lakásár-emelkedés 2022 első negyedévében megközelítette a tíz százalékot. Ez volt a legmagasabb adat 1991 eleje óta. Ugyanakkor a lakásbefektetések gyorsan magukhoz tértek a pandémia után. A válság előtti szintnél 6 százalékkal voltak magasabbak 2022 elején. Eközben a jelzáloghitelek kamatai lényegesen, 63 bázisponttal nőttek 2022 első felében. Ilyen nagy ugrást hat hónap alatt a korábban nem jegyeztek fel a pénzügyi statisztikai évkönyvek.

Érdemes megnézni az eurostatos adatokat is, amelyek szerint az EU-ban a múlt év harmadik negyedévében 7,4 százalékkal voltak magasabbak a lakásárak, mint egy évvel korábban. A régiós országok közül Magyarországon 21 százalékos, Csehországban közel 17 százalékos, Szlovákiában és Horvátországban majdnem 15 százalékos, Lengyelországban 12 százalékos volt az áremelkedés, azaz valamennyi ország piacán az uniós átlagot meghaladó áremelkedés következett be. 

Magyarországon nőtt a lakásállomány

Magyarországon 2022-ben 4,6 millió lakás volt – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal napokban publikált népszámlálási adataiból. Az előző népszámlálás, azaz 2011 óta, 4,6 százalékkal nőtt a lakásállomány. Összesen 171 ezer lakás épült 2011–2022 között. Ezen belül 2013 volt a mélypont, majd az évtized második felében felgyorsult a lakásépítések üteme.

A lakások száma Békés kivételével az ország valamennyi vármegyéjében növekedett, a legnagyobb mértékben Győr-Moson-Sopron, Pest és Somogy vármegyében. A dunántúli vármegyék esetében jellemzően nagyobb volt a lakásszám-növekedés, mint a keleti országrészben. A lakások száma a vidéki városokban nőtt a legjobban, míg a községekben alig változott. Magyarországon 2022 első felében több éves emelkedő ciklusának csúcsára ért a lakáspiac – írták a Magyar Nemzeti Bank szakértői 2022. novemberi ingatlanpiaci jelentésükben.

Már az elmúlt év közepén, 2022 harmadik negyedévében is több jel mutatott arra, hogy a hazai lakáspiacon fordulat következett be. A bizonytalanná váló gazdasági kilátásokkal és az emelkedő lakáshitel-kamatokkal összhangban borítékolható volt a hazai lakáspiac további lassulása.

 Az MNB-lakásárindex alapján 2022 második negyedévében reálértelemben éves összehasonlításban 12,8 százalékkal nőttek a lakásárak, ami elmaradt a 2014-től induló lakáspiaci ciklus csúcsát jelentő 16,1 százalékos áremelkedéstől. Ősszel már látszott, hogy 2022 harmadik negyedévében jelentősen, 1,7 százalékra lassulhat a lakásárak éves reálnövekedése. A jegybank szakértőinek becslése szerint a tranzakciók száma július és szeptember között 22,6 százalékkal csökkent. Miközben 2022 második negyedévében a hitelintézetek rekord volumenű lakáshitel-szerződést kötöttek, augusztusban éves összehasonlításban 19 százalékkal csökkent a kibocsátás. A korrekcióban - az NHP Zöld Otthon Program (NHP ZOP) szerződéskötéseinek lecsengése, - az emelkedő kamatkörnyezet miatt a korábbi hónapokra előrehozott kereslet, - és a lakáspiaci aktivitás mérséklődése is szerepet játszott.

Az ingatlan.com ennél frissebb adataiból is látható a lassuló áremelkedés. A drágulás üteme tavaly nyáron alábbhagyott. Ez látható abból, hogy a kínálati piaci árakat nézve Budapesten február közepén 1,3 millió forint volt az átlagos négyzetméterár, ami éves szinten 24 százalékos növekedésnek felel meg, de féléves távlatban csak 7 százalékos drágulást takar. A vármegyeszékhelyeken 840 ezer forintnál tartottak az új lakás négyzetméterárak február közepén, ez éves összevetésben 28 százalékos emelkedést jelent, ugyanakkor a hat hónappal korábbihoz viszonyítva 8 százalékos növekedésről van szó. Tehát jóval kisebb tempóban nőttek az árak.

Kamatok, infláció, hitelek - hol tartunk most?

Az MNB Hitelezési felmérésére adott válaszok alapján a bankok 2022 harmadik negyedévében szigorítottak a lakáshitelhez jutás feltételein. Ezután szinte valamennyi intézmény a hitelkereslet visszaesését tapasztalta. 2023-első felére előretekintve a felárak emelésével folytatódhat a szigorítás. A bankok döntő többsége tovább is csökkenő hitelkeresletre számít. A fokozódó hitelkeresletre akkor lehet majd számítani, ha a monetáris feltételek enyhülnek, ehhez viszont az inflációs nyomásnak kell mérséklődnie. A Magyar Nemzeti Bank a február 28-án nem változtatott a monetáris feltételeken, a döntéshez fűzött kommentárban többek között közölte, hogy a jegybank megítélése szerint a 13 százalékos alapkamat jelenlegi szintjének tartós fenntartása szükséges, ami biztosítja az inflációs várakozások horgonyzását és az inflációs cél fenntartható módon történő elérését. Az MNB folyamatosan értékeli a beérkező adatokat, illetve az inflációs kilátások alakulását, és a kockázatok fokozódása esetén kész megtenni a megfelelő lépéseket. A jegybank tehát továbbra is az inflációtól, valamint a kockázati megítélés alakulásától teszi függővé a következő időszakban várható lépéseket, amelyek hatással lehetnek a kamatkörnyezetre, ezen keresztül a hitelkeresletre, amely a lakáspiaci helyzetet is befolyásolja.  

A budapesti újlakás-piac a keresleti és a kínálati oldalon is szűkült. 2022 harmadik negyedévében a fővárosban a fejlesztés és értékesítés alatt álló új társasházi projekteken szabad kínálata éves összevetésben 36 százalékkal csökkent. Emögött elsősorban az első félévre előrehozott vásárlások állhattak. A harmadik negyedévben éves és negyedéves alapon is 40 százalékkal csökkent az eladott új lakások száma a fővárosban, miközben erősen nőttek az árak. A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 33 százalékkal emelkedett éves összehasonlításban. A piaci szereplők elsősorban az építési költségek elmúlt években tapasztalt jelentős emelkedése miatt nem számítanak az új lakások árának csökkenésére.

Közép Európa színes térkép

Megtorpant a lengyel lakáspiaci növekedés

Lengyelországban óriási volt a visszaesés 2022-ben, miközben az árak tovább nőttek. Az ország hét legnagyobb városában 2022-ben 38 százalékkal kevesebb új építésű lakás cserélt gazdát, mint 2021-ben – idézte az angol nyelvű Notes from Poland hírportál a legnagyobb lakáspiaci internetes site, az Otodom adatait. Ezzel megtört a korábbi évek folyamatos növekedése. A fordulat oka az ingatlanhitelek kamatának megugrása, illetve az, hogy az alacsonyabb keresetűeknek nincs esélyük kölcsönhöz jutni.

A Lengyel Hitelinformációs Hivatal (BIK) a pénzintézetektől gyűjtött adatok alapján azt találta, hogy 2022 novemberében 63 százalékkal kevesebb jelzáloghitel-kérelem érkezett a pénzügyi szolgáltatókhoz, mint egy évvel korábban. Ezt a folyamatot lakásdrágulás kísérte: az Otodom felmérése szerint a négyzetméterárak átlagosan kilenc százalékkal, 11,8 ezer złotyról, 11,800 złotyra (több mint 2500 euró vagy közel 950 ezer forint) emelkedtek 2022-ben az egy évvel korábbihoz képest. Ugyanakkor a drágulás elmaradt az infláció tempójától, ami 2022-ben 17,5 százalék volt Lengyelországban. A bérlakáspiacot befolyásoló sajátos körülmény, hogy az országba az orosz-ukrán háború miatt milliós nagyságrendű menekült érkezett a szomszédos Ukrajnából. Ennek nyomán nagyot nőttek a bérleti díjak.

Szakértők szerint a lengyelek nem mondtak le az ingatlanvásárlásról, csak kedvezőbb piaci feltételre várva elhalasztották azt. A potenciális vevők főként korábbi ingatlanaik értékesítéséből, illetve megtakarításaikból származó készpénzzel fizetnek. Akik hitelt akarnak felvenni, azoknak két évtizedes csúcson álló kamattal kell számolniuk. A hitelek költsége 2022 szeptemberében 6,75 százalékra emelkedett, ami kitartott 2023 elején is.

Csehországban az ingatlanok ötöde külföldi kézbe került

A csehországi ingatlanpiac évi 13 százalékos tempóban bővült 2010 és 2021 között – mondta a Realting.com hírportálnak adott interjújában Viktoria Kostebelova, a cseh KV Property r.s.o. ingatlanfejlesztő vállalat igazgatója. Ebben az időszakban a cég új építésű ingatlanait gyakran árveréssel értékesítette. Sokan vásároltak befektetési céllal új lakást. Az elmúlt hat hónapban valamelyest változott a helyzet. A vásárlások visszaestek, bár még mindig erős a kereslet. Egy átlagos prágai lakás négyzetméterára 4900 euró (1,860 millió forint), ami nyolc százalékkal magasabb az egy évvel korábbinál.

A változásnak több oka is van, ezek közé sorolhatóak a következők:

  • A legfontosabb a jelzáloghitelek drágulása. A kölcsönök kamata a 2022 januári 2,4 százalékról augusztusra 6,8 százalékra ment fel.
  • Visszafogja az ingatlanpiacot a korona erősödése az euróval szemben. Ezért a Csehországgal szomszédos nyugati országok vásárlóinak immáron kevésbé vonzó a csehországi ingatlanvásárlás.
  • Végül az orosz-ukrán háború miatt elmaradtak az orosz, ukrán, kazah vásárlók, akik a korábbi évtizedekben jelentős összeget fektettek be a cseh ingatlanpiacon.

A kereslet ennek ellenére erős. Sok olyan vevő van, akinek nincs szüksége jelzáloghitelre a vásárláshoz, és úgy gondolja, az ingatlan a legjobb befektetés, ha meg akarja őrizni pénze értékét. Mindent egybevetve a cseh lakáspiac szárnyal. Az új otthonok ára 2016 óta nő, éves átlagban 18 százalékkal. Ez részben egyszerűen azzal magyarázható, hogy a kereslet erősen meghaladja a kínálatot, részben azzal, hogy a kulturális értékek megőrzése érdekében az egymást követő kormányok konzervatív engedélyezési politikát folytatnak az ingatlanfejlesztések terén. Emellett megjelennek az árakban az építés növekvő költségei.

A régióban Horvátországot leszámítva vélhetően egyedülálló jellemzője a csehországi ingatlanpiacnak, hogy az ingatlanok 20 százaléka külföldi kézbe került. A legnagyobb befektetők a németek, de a hagyományoknak megfelelően sok a szlovák, az orosz és az ukrán piaci szereplő. A külföldiek ingatlanvásárlásait segíti, hogy mérsékeltek az ingatlanvásárlást és a bérbeadást terhelő adók. A külföldiek azonos jogokat élveznek a hazai gazdasági szereplőkkel. A bankok szívesen hitelezik az ingatlanvásárlásokat. A legfrissebb szakértői prognózisok alapján a következő időszakban a lakóingatlanok ára a nagyvárosokban, Prágában és Brnóban tovább nő, várhatóan 10 százalék körüli ütemben. A jelzáloghitelek kamata a jegybank várakozásai szerint a 2022-es kilenc százalékról 2024-re négy százalékra szelídülhet.

Szlovákiában a bérlőknek kell mélyebben a zsebükbe nyúlni

Szlovákiában a lakásbérleti díjak több mint hét százalékkal emelkedtek egy év alatt. Az egy négyzetméterre számított átlagos havi bérleti díj – beleszámítva a közüzemi díjakat is – így 13,68 euróra (5200 forint) nőtt –  számolt be szlovákiai magyar nyelvű hírportál, az Új Szó a Bencont Investments piackutató cég elemzéséről.  Akik saját ingatlant akarnak vásárolni Pozsonyban, azok nagy fába vágják a fejszéjüket. Szlovákia fővárosában ugyanis még a használt lakások átlagos négyzetméterenkénti ára is 3877 euró (1,470 millió forint) körül mozog. Ez több mint 20 százalékos éves növekedést takar. Az új lakóingatlan ára négyzetméterenként átlagosan 4899 euró (1,860 millió forint).

Jövőre még nagyobb nyomás nehezedik majd a lakást bérlőkre. Azoknak a bérbeadóknak ugyanis, akik a lakásukat jelzáloghitelből finanszírozzák, a magasabb kamatok miatt fokozatosan nőnek a törlesztőrészleteik, amit megpróbálnak áthárítani a lakásukat bérbe vevőkre. Eközben várhatóan nő a kereslet is. Az ingatlanárak meredek emelkedése és a hitelkamatok növekedése miatt ugyanis sokan nem tudnak saját lakást venni.

Szlovákiában 2022 végére olcsóbbak lettek az ingatlanok. Októberhez képest decemberre a lakások és családi házak ára átlagosan nagyjából két százalékkal csökkent, ami egy 200 ezer eurós ingatlan esetében 4 ezer eurós megtakarítást jelent. A háttérben a drágább jelzáloghitelek állnak, amelyek miatt csökkent a lakásvásárlók száma.

Romániában ismét nő az devizahitelek népszerűsége

Romániában 2022-ben 4,2 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát, mint 2021-ben – írta a Maszol.ro - magyar nyelvű, kolozsvári központú hírportál -  a Ziarul Financiar gazdasági napilap adataira hivatkozva. Az új jelzáloghitelek értéke jelentősen, 15,5 százalékkal emelkedett. Ennek a magyarázata az ingatlanok drágulásában rejlik.

A magánszemélyek 2022-ben 24,5 milliárd lej (1886 milliárd forint) értékben vettek fel ingatlanhiteleket, míg egy évvel korábban 21,2 milliárd lej volt ez az adat. A tavalyi érték 15 éves rekordot jelent.

A Román Nemzeti Bank (BNR) adatai szerint a lejben felvett kölcsönök értéke 23,8 milliárd lej volt, 13 százalékkal több mint egy évvel korábban. Az euróalapú hitelek népszerűsége robbanásszerűen, 210 százalékkal emelkedett, de így is csak 709,5 millió lejt tettek ki. Ennek a magyarázata az, hogy utóbbiak kamatai kedvezőbbek voltak.

A lejalapú hitelek éves kamata 4,08 és 7,41 százalék között változott. Az előbbi 2022 januárjában, az utóbbi pedig decemberben volt érvényes. Euróalapú kölcsönt tavaly januárban 2,67 százalékos kamatra lehetett felvenni, decemberre azonban 5,31 százalékra nőtt a kamat.

Ha a geopolitikai környezet stabilizálódik, az infláció mérséklődik, és a hitelkamatok nem emelkednek tovább, akkor 2023-ban növekedhet fog a jelzáloghitelekből finanszírozott ingatlanpiaci ügyletek száma Romániában.

Horvátországban is menetel az ingatlanpiac, természetesen főként a tengerparton

Horvátország ingatlanpiacán 2021-ben a tranzakciók háromnegyedét külföldi tőke részvételével bonyolították le – mondta Peter Pollack és Suzana Đurica, az IC_REAl befektetési vállalat szakétői, a Realting.com hírportálnak adott interjújukban. A piac két részre szakad: a tengerpartra és az ország belső ingatlanpiacára.

A külföldi vevők többsége német és osztrák, de sok a szlovén, a cseh, a szlovák, a magyar és a svájci ingatlanvásárló is. Az árak évi 20 százalékos ütemben nőnek. Ennek hátterében 

  • a német vásárlók rendületlen érdeklődése, 
  • legjobb, tengeri kilátást kínáló ingatlanok iránti verseny;az építési alapanyagok és egyéb költségek emelkedéseés a kedvező adózási és egyéb szabályozási környezet áll.

Mindezek eredőjeként a kulcsrakész tengerparti ingatlanok ára négyzetméterenként 3300 euró (1,25 millió forint), a legjobb helyeken 6500 euró (2,47 millió forint) körül mozog. Zágrábban négyzetméterenként 2400-3500 euróért (911 ezer-1,33 millió forint) lehet új lakást vásárolni attól függően, milyen messze van az ingatlan a városközponttól.

A külföldiek ingatlanvásárlását segíti, hogy egy új vállalatot hat-nyolc hét alatt be lehet jegyezni az országban. Ha ezt követően építkezésbe kezd, akkor megspórolhatja az ingatlan vásárlása esetén fizetendő 25 százalékos áfát. Az ingatlanhitelek jellemzően 10-12 éves futamidejűek és 30-50 százalékos önrésszel vehetők fel. A kamatok jelenleg 7-8 százalék körül alakulnak. A szakemberek nem várnak árcsökkenést a horvátországi ingatlanpiacon 2023-ban. Az ország 2023. január 1-jén bevezette az eurót, és belépett a schengeni övezetbe, ami tovább erősíti turisztikai vonzerejét. Ez pörgeti az idegenforgalmat és minden azzal kapcsolatos ingatlanfejlesztést is.

chatsimple