Lakáshitel-felvételkor különösen fontos a kiszámíthatóság, mivel akár több évtizedre is elköteleződünk pénzügyileg általa. Nem véletlen, hogy szeretnénk hosszú évekre előre tervezhetővé tenni a havi törlesztőrészleteket. Ebben segít, ha a futamidő végéig fix kamatozású lakáshitelt választunk. Ugyanakkor már a változó kamatú lakáshitelek is hosszabb ideig állandók, mint régen. Mutatjuk, mi a különbség a különböző kamatperiódusú lakáshitelek között, és megnézzük, hogy olcsóbb vagy drágább-e egy hitel, attól függően, hogy kamatozása végig fix vagy időközönként változik.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Már csak hosszan fix kamatozású lakáshiteleket kínálnak a bankok
Korábban egyértelműen olcsóbbak voltak azok a lakáshitelek, amelyeknél a kamat bizonyos időközönként változhatott. Azaz, ha biztonságos, végig fix kamatú hitelt akartál, annak jobban megkérték az árát a bankok. Egy ideje azonban megfordult a trend, és a pénzintézetek olcsóbban kezdték árazni a hosszan fix (pl. 20 év) vagy végig fix kamatozású lakáshiteleiket, mint azokat, amelyeknél a fix kamat például csak 5 évig tart. Ezzel párhuzamosan el is tűntek a lakáshitel-kínálatból a csak pár hónapig, vagy csupán 1-3 évig fix kamatozású lakáshitelek, de már alig találni 5 évre rögzített kamatú lakáskölcsönt is.
Helyüket a 10, 15 vagy 20 évig, illetve a futamidő végéig fix lakáshitelek vették át, amelyek jóval nagyobb tervezhetőséget és biztonságot adnak a hitelfelvevőknek. Így gyakorlatilag már csak azt kell eldöntened, hogy milyen hosszú időre szeretnél fix kamatozást, illetve melyikkel jársz jobban. Ez természetesen egyénre szabott minden hitelfelvétel esetén, de különösképp érdemes átgondolni a következőket:
- Melyik a legbiztonságosabb?
- Mekkora kölcsönt kaphatsz a jövedelmed alapján?
- Melyik a legolcsóbb?
1. Biztonságos a végig fix kamat, de mindig megéri?
Kiszámíthatóság szempontjából a végig fix kamatú lakáshitellel vállalsz a legkevesebb kockázatot. Ennél a futamidő végéig minden hónapban azonos törlesztőrészletet fizetsz. Egy 10 évre fixált hitellel is bebiztosítod magad az elkövetkező évtizedre, de ha a hiteled futamideje például 30 év, akkor két alkalommal is változtathat a bank a kamaton, a 10. és a 20. évben, az akkor aktuális kondíciók függvényében, melyet rendszerint nem lehet előre kiszámítani.
Ugyanakkor a kamatperiódus lejártakor a kamatláb nem csak emelkedhet, hanem csökkenhet is, akkor a havi törlesztők is alacsonyabbak lesznek. Ám ennek esélyeit sem tudod a hitelfelvételkor előre megbecsülni.
Nem szabad elfelejteni, hogy egy lakáshitel szinte mindig kiváltható egy számodra kedvezőbb kamatozású konstrukcióval. A hitelkiváltás tehát akár a változó kamatozású, akár a fix hitel esetében is opció számodra, ha a piaci, gazdasági folyamatok indokolják. A fixált időszak lejárata előtt érdemes összevetned a hiteled kondícióit az aktuális banki kamatok alakulásával. Ennek tükrében érdemes megfontolni, hogy kedvezőbb hitelre cseréld a meglévő kölcsönödet.
Kép forrása: Getty Images
Így módosíthatja a bank a lakáshiteled kamatát a kamatperiódus fordulóján
A pénzügyi intézmény a hitelkamatot, vagy a kamatfelárat a hitel futamideje alatt legfeljebb 5 alkalommal - az egyes kamatperiódusok lejárta után módosíthatja az alábbiak szerint:
- Fix kamatozású hitelek esetén a hitelező a hitelkamatot legfeljebb az MNB honlapján közzétett kamatváltoztatási mutató alkalmazásával számított mértékig módosíthatja.
- Változó kamatozású hitelek, azaz referenciakamathoz kötött konstrukció esetén, ahol a kamatfelár – a hitelkamat és a referenciakamat különbsége – rögzített a kamatperiódus alatt, a kamatfelárat legfeljebb az MNB honlapján közzétett kamatfelár-változtatási mutató alkalmazásával számított mértékig módosíthatja.
Kamatperiódus alatt a hitelszerződésben meghatározott olyan időszakot kell érteni, amely alatt a hitelező nem jogosult kamat mértékét egyoldalúan megváltoztatni.
A bank tehát csak az MNB által közzétett szabályozás szerint módosíthat kamatot mind a változó, mind pedig a fix kamatozású lakáshitelek esetében. A szabályozás védi a hitelfelvevőket az egyoldalú kamatemeléstől.
Az infláció és a jegybanki alapkamat hatása a fix kamatozású lakáshitelekre
A bankok a termékeikhez kapcsolódó díjak és költségek esetében évente jogosultak arra, hogy azok értékét a mindenkori fogyasztói árváltozáshoz (inflációhoz) igazítsák, indexálják. Bár a mai lakáshiteleknél a kamaton felül kezelési költséget általában nem számolnak fel, a bankszámla havi díja és a számlahasználathoz kötődő egyéb díjak viszont drágulhatnak az infláció hatására.
Az idei év első felében ugyanakkor ezzel a költséggel nem kell számolni, mivel a kormányzati bankszámlastop értelmében a bankok nem alkalmazhatnak magasabb díjakat a 2024. december 31-ei szintnél, és az új bankszámlák esetén is a tavaly év végi díjszint lenne az irányadó. A bankok - közleményeik szerint - teljesítik is ezt az elvárást, és 2025. június 30-ig nem alkalmazzák a fogyasztói árindex és egyéb, belső működésiköltség-növekedés miatti díjemeléseket.
A jegybanki alapkamat nincs közvetlen hatással a lakáshitelek költségeire, mivel a bankok mindig valamilyen referenciakamathoz képest határozzák meg a hiteleik kamatát. A hosszú futamidejű kölcsönök esetében ez a mutató a BIRS. A BIRS rátát minden banki munkanapon 2-15 éves futamidőre számítja ki az MNB. Míg a jegybanki alapkamat jelenleg 6,5%, a 2025.04.28-án érvényes BIRS mutatók 6,04% (5 éves), 6,51% (10 éves), 6,71% (20 éves) értéken mozognak.
Ugyanakkor mind az infláció, mind pedig az alapkamat közvetett hatást gyakorol a lakáshitelek kamatára. A világszintű gazdasági változások inflációt generáló hatással bírnak, erre a helyzetre tud reagálni a jegybank az alapkamat változtatásával. Mindez a referenciakamatokra, ezáltal a lakáshitelek kamatára is hatással van. A tartósan magas infláció esetén is megemelkedhetnek a lakáshitel kamatok.
2. Van összefüggés a hitelösszeg és a kamatperiódus között: nem mindegy, mennyi hitelt kaphatsz a jövedelmed alapján
Egy jogszabály, a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM) rögzíti, hogy a havi nettó jövedelmedből mekkora részt fordíthatsz hiteltörlesztésre, azaz maximum hány forint lehet a havi törlesztőrészleted. Ez azt is meghatározza, hogy mekkora hitelösszeget tudsz felvenni.
A JTM maximális értékét a hitel kamatperiódusa is befolyásolja. A biztonságos hitelezés elvét követve minél hosszabban fixált egy hitel, annál magasabb része fordítható a jövedelemnek törlesztésre.
JTM-szabályok lakáshitelek esetén 2025-ben:
| Havi nettó jövedelem | 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5-10 év közötti kamatperiódus | 10 éves vagy hosszabb kamatperiódus |
|---|---|---|---|
| 600 ezer forint alatt | 25% | 35% | 50% |
| 600 ezer forint alatt zöld hitelcélra | 25% | 35% | 60% |
| 600 ezer forint felett | 30% | 40% | 60% |
A jövedelemarányos törlesztési mutató kötelező érvényű a bankokra nézve. Engedékenyebbek nem lehetnek, és több hitelt nem adhatnak, mint amennyi a JTM mutató alapján belefér a jövedelembe. Ugyanakkor szigorúbban meghúzhatják ezt a határt a saját szabályzatuk szerint, így egyáltalán nem biztos, hogy minden banktól annyi hitelt kapsz, amennyit a JTM táblázat alapján kiszámoltál.
Mit jelent ez a maximálisan adható hitelösszegre nézve?
A maximálisan felvehető lakáshitel nagyságát befolyásolja:
- a jövedelmed összege: adóstárssal történő igénylés esetén mindkettőtök jövedelmét nézik
- már meglévő hiteleid: a JTM-szabály alapján az összes hiteled törlesztőrészletét beleszámítják (még a hitelkártya-keretet is)
- az igényelt hitel kamatperiódusa: a táblázatban látható, hogy minél hosszabb ideig fixált a hitel, annál magasabb törlesztőrészletet vállalhatsz be
- a lakáshitelt zöld hitelcélra veszed-e fel: ebben az esetben, a legalább 10 évre fixált hitelek esetében a JTM-szabály megengedőbb, még alacsonyabb jövedelem esetén is
3. Drágább-e most a végig fix kamatozású hitel a változó kamatperiódusúnál?
Példaszámítások alapján hasonlítjuk össze hogy mekkora kamattal és törlesztőrészlettel vehetőek fel a jelenlegi lakáshitelek a különböző kamatperiódusokban a legkedvezőbb kondíciókkal.
- Első kalkulációnkban 25 millió forintos lakáshitellel számolunk, 20 évre, 500 ezer forintos jövedelem mellett. Így alakulnak a hitel paraméterei attól függően, hogy milyen hosszú távra fixálod be a hiteledet:
Itt az 5 éves kamatperiódusú hitel felvétele eleve nem is lehetséges, mivel a havi törlesztőrészlet meghaladná a jövedelmed 25%-át. Ebben az esetben alacsonyabb hitelösszeggel kell számolnod, vagy növelheted a futamidőt (ez összességében magasabb visszafizetendő összeget eredményez).
| 5 éves kamatperiódus | 10 éves kamatperiódus | a futamidő végéig fix kamat | |
|---|---|---|---|
| Kamat (THM) | — | 5,99% (6,26%) | 6,15% (6,43%) |
| Havi törlesztőrészlet | 180.327 Ft | 182.684 Ft | |
| Összes visszafizetendő | 43.303.353 Ft | 43.868.893 Ft | |
| Kezdeti költség | 69.250 Ft (ebből visszakapsz: 44.450 Ft) | 69.250 Ft (ebből visszakapsz: 44.450 Ft) |
Ebben az esetben a végig fix kamat a havi törlesztőrészletet nézve csak minimálisan drágább a 10 évig fix hitelnél (amelynél egyszer változhat a kamat a futamidő alatt), ugyanakkor a teljes visszafizetendő összegben már több mint félmillió forint az ára a teljes futamidő alatti kiszámítható törlesztésnek.
- A második kalkuláció ugyanúgy 25 milliós hitelösszeggel készül, de a futamidőt megnöveljük 25 évre, így 5 éves kamatperiódusra nézve is összehasonlíthatjuk a banki ajánlatokat. Ugyanakkor figyelni kell arra, hogy 5 évig fix hitelnél négyszer, 10 évig fixált hitelnél pedig kétszer történik kamatváltoztatás!
| 5 éves kamatperiódus | 10 éves kamatperiódus | a futamidő végéig fix kamat | |
|---|---|---|---|
| Kamat (THM) | 5,96% (6,42%) | 5,99% (6,26%) | 6,49% (6,78%) |
| Havi törlesztőrészlet | 161.730 Ft | 162.308 Ft | 170.056 Ft |
| Összes visszafizetendő | 48.969.575 Ft | 48.717.152 Ft | 51.027.347 Ft |
| Kezdeti költség | 60.661 Ft | 69.250 Ft (ebből visszakapsz: 44.450 Ft) | 137.777 Ft (az egészet visszatéríti a bank) |
Ennél a kalkulációnál az 5 és 10 évre fixált hitelek között nincs számottevő különbség, viszont a futamidő végéig (25 évig) változatlan kamatozás választása esetén a havi törlesztőrészletben 8-9 ezer, az összes visszafizetendőben több mint 2 millió forintos növekedéssel kell számolni.
- Végül egy jóval magasabb hitelösszeggel és futamidővel számolunk: 50 millió forint, 30 évre, 1 millió forintos jövedelem esetén.
| 5 éves kamatperiódus | 10 éves kamatperiódus | a futamidő végéig fix kamat | |
|---|---|---|---|
| Kamat (THM) | 6,99% (7,25%) | 5,99% (6,25%) | 6,49% (6,78%) |
| Havi törlesztőrészlet | 332.316 Ft | 302.292 Ft | 318.674 Ft |
| Összes visszafizetendő | 119.936.546 Ft | 108.849.892 Ft | 114.733.158 Ft |
| Kezdeti költség | 65.720 Ft (ebből visszakapsz: 45.720 Ft) | 69.250 Ft (ebből visszakapsz: 44.450 Ft) | 137.777 Ft (az egészet visszatéríti a bank) |
A legkedvezőbb banki ajánlatot 10 éves kamatperiódusú hitel esetén találjuk. Ennél számolj azzal, hogy a futamidő alatt két alkalommal változik a hitel kamata. Ehhez képest a végig (30 évre) fixált hitel havonta több mint 16 ezer forinttal magasabb törlesztőrészleteket jelent, és közel 6 millióval többet kell összesen visszafizetni.
Kalkulációk forrása: money.hu lakáshitel kalkulátor 2025.04.29.
Azt tehát, hogy melyik kamatperiódusú hitel a legolcsóbb vagy legdrágább, mindig az adott hitelösszeg és futamidő függvényében kell összehasonlítani. A köztük lévő kamat-, törlesztő- és összegbeli különbség alapján érdemes döntést hozni arról, hogy a kamatperiódustól függetlenül az adott legkedvezőbb ajánlatot választod, vagy akár egy hosszabb ideig fixált, kiszámíthatóbb, de valamivel drágább kölcsön mellett döntesz.
Összegzés
Gyorsan változó világunkban nehéz évekre, évtizedekre szóló döntéseket hozni, de a lakáshitel-igénylésénél mégis ezt kell tenni. Kellő tájékozódással, a bankok ajánlatainak összehasonlításával, hitelszakértői segítséggel és hitel-előminősítéssel azonban számos buktatót kiküszöbölhetsz.
Egyáltalán nem törvényszerű, hogy egy hosszabb időre befixált kamatú lakáshitel drágább, mint egy rövidebb, a körültekintő bankválasztáson is nagyon sok múlik, ebben segíthet neked egy tapasztalt hitelszakértő. Ugyanakkor nem érdemes beleragadni évekre egy kedvezőtlenné váló hitelbe. Nem árt időnként ellenőrizni, hogy tartanak most a hitelkamatok, és ha ahhoz képest a te hiteled sokkal drágább, szinte mindig van lehetőség hitelkiváltásra.
Ha pedig abban nem vagy biztos, hogy kaphatsz annyi lakáshitelt, amennyit szeretnél, azt egy előminősítéssel könnyen és kötöttségektől mentesen ellenőrizheted. Egy online kitölthető űrlap segítségével egyetlen kitöltéssel akár 3 bank előminősítését is megkaphatod, 1-2 napon belül.
