Egyre több magyar vásárol ingatlant alacsonyabb önerővel – derül ki a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb statisztikáiból. Az új lakáshitel-szerződések több mint fele már 50% feletti hitelfedezeti mutatóval (HFM) jön létre. A 18-30 év közötti fiatalokra a legjellemzőbb, hogy magas HFM-mel vesznek fel lakáshitelt, ami azt jelenti, hogy gyakran kevesebb saját pénzt (önerőt) tudnak betenni a vételárba, és a banktól felvett hitel összege viszonylag magas az ingatlan értékéhez képest. Ennek kapcsán vizsgáltuk meg a minimális önerejű vagy önerő nélküli lakáshitelekre vonatkozó banki gyakorlatokat.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Ennyi önerőre van szükség lakásvásárláskor
A lakáshitel-felvétel általános szabályai szerint a bankok legfeljebb az ingatlan piaci értékének 80%-át finanszírozhatják, vagyis jellemzően legalább 20% önerőt kell biztosítania a vásárlónak. Ez az összeg egy 40 millió forintos lakásnál például 8 millió forintot jelent – ami sok esetben hosszú évekig tartó megtakarítást igényel.
Azonban vannak kivételek ez alól. Akár 90%-os HFM limit, azaz 10% önerő is elegendő lehet
- 2024. január óta az elsőlakás-vásárlóknak,
- 2025 januárjától pedig a meghatározott zöld feltételeknek megfelelő hitelek esetén.
A fiatal lakásvásárlók kétharmada a vételár több mint felét lakáshitelből fizette decemberben
Az MNB statisztikája alapján 2024 decemberében a fiatalok (18-30 év) által kötött lakáshitel-szerződések közel 68%-ánál a hitel összege több volt, mint az ingatlan árának a fele. Sőt a hitelszerződések több mint 5%-ánál a felvett hitel összege még ennél is magasabb volt: meghaladta az ingatlan értékének a 80%-át.
A legkiemelkedőbb arányt (8,4%) a 80% fölötti HFM-mel kötött új szerződések esetében Komárom-Esztergom vármegyében mutatja a statisztika a 18-30 éves lakáshitel-felvevők körében tavaly decemberben.
Kép forrása: Getty Images
Pótfedezettel önerő nélkül is lehet lakást venni
Amennyiben a szükséges önerő (akár a 20% vagy a 10%) előteremtése nehézséget okoz, vagy a maximális finanszírozáshoz még így sem elegendő, megoldás lehet a pótfedezet bevonása. Lényege, hogy a megvásárolandó ingatlan mellé egy vagy több másik ingatlan is bevonásra kerül a hitelügyletbe fedezetként. Így az összesített érték alapján a bank akár a teljes vételárat is finanszírozhatja.
A banki gyakorlat szerint jellemzően legfeljebb három ingatlan vonható be egy ügyletbe. Ezek nem szükségszerűen neked, mint hitelfelvevőnek a tulajdonában lévő ingatlanok: elég, ha például a szüleidé vagy más közeli hozzátartozódé, aki így az ügylet zálogkötelezettje lesz. A zálogkötelezettek nem számítanak adóstársnak, vagyis jövedelmükkel nem felelnek és esetükben KHR lekérdezés sincsen, azonban az ingatlanukra jelzálog kerül. A pótfedezetként elfogadható ingatlanokra ugyanazok az érték- és típuskövetelmények vonatkoznak, mint a célingatlanra. Azaz a bank a pótfedezetet is értékeli, és elvárja, hogy az elérjen egy minimum hitelbiztosítéki értéket.
Elfogadható lehet például:
- lakás vagy családi ház,
- hétvégi ház vagy üdülő,
- építési telek (ha forgalomképes és önálló helyrajzi számmal rendelkezik),
- garázs (önálló helyrajzi számmal és megfelelő piaci értékkel).
Pótfedezettel gyorsabban, de kockázatosabban lehet lakást venni
Minden bevont ingatlanra teljes egészében bejegyzésre kerül a hitelösszeg. Vagyis nemcsak a megvásárolt, hanem a plusz ingatlan(ok) is fedezetként szolgálnak a teljes tartozás erejéig.
“Fontos hangsúlyozni, hogy ahogyan a magas hitelfedezeti mutatóval (HFM), azaz alacsony önerővel felvett hitelek, úgy a pótfedezetes konstrukciók is jelentős kockázatokat hordoznak. Nemfizetés esetén ugyanis nemcsak a hitellel megvásárolt ingatlan, hanem a pótfedezetként bevont ingatlan(ok) is veszélybe kerülhetnek. Emellett a nagyobb hitelösszeg magasabb havi törlesztőt és teljes visszafizetendő összeget eredményez, ami fokozott pénzügyi fegyelmet és stabil jövedelmi hátteret követel meg. Ugyanakkor fontos, hogy nem jelent teljes futamidőre szóló elköteleződést a pótfedezet bevonásal. A plusz fedezet kivonható a kötelemből, amikor már a célingatlan elbírja a fennálló hiteltartozás összegét.”
– hívta fel a figyelmet Korponai Levente, a money.hu vezetője.
A pótfedezetes megoldás komoly körültekintést igényel tehát. Ezeket megfelelően mérlegelve előnye lehet, hogy nem kell éveket spórolni az önerőre, vagyis felgyorsíthatja a lakáshoz jutást. A plusz fedezet később kivonható, ha a célingatlan értéke és a fennmaradó tartozás aránya ezt lehetővé teszi. Részletesen korábbi cikkünkből tájékozódhatsz a pótfedezettel történő lakásvásárlásról:
Miből lehet még önerő?
Ezen felül támogatásokkal is kiváltható vagy kiegészíthető az önerő. Az egyik leggyakoribb a Babaváró hitel vagy a munkáshitel felhasználása, amelyeket – az MNB állásfoglalása alapján – a lakáshitelhez kapcsolódó időzítés függvényében 75–100 százalékos mértékben lehet önerőként elszámolni. Teljes összegben akkor számíthatók be ezek a támogatott kölcsönök önerőként, ha a lakáshitel igényléséhez képest legalább 90 nappal korábban kerülnek folyósításra.
Szintén gyakori megoldás az előtakarékosság, például lakástakarék-pénztári megtakarítások formájában. Ez elsősorban azok számára opció, akik csak néhány év múlva tervezik a lakásvásárlást. Emellett egyes munkáltatók vagy önkormányzatok is nyújthatnak lakáscélú támogatást dolgozóiknak, amely szintén elfogadható önerőként a banki bírálat során.
