Elválunk. Mi lesz a közös ingatlannal, hitellel?

Dr. Dékány Alexandra
Dr. Dékány Alexandra
Olvasási idő: 8 perc

A KSH legfrissebb adatai szerint 2021-ben 18 092 volt a válások száma Magyarországon, míg 2022-ben 17 500-ra „csökkent” ez a szám. Azonban a látszólagos csökkenés ne tévesszen meg senkit, mert sajnos arányaiban ugyanott vagyunk, mint korábban. Ugyanis míg 2021-ben nagyjából  72 000 házasságra jutott körülbelül 18 000 válás, addig 2022-ben csökkent a házasodási kedv és már csak 64 100 házasságkötés volt. Mindebből egyszerű matematikai következtetéssel megállapítható, hogy minden 4. házasság válással végződik ma Magyarországon. 

Egy válás során sok mindenről dönteni kell, többek között a közösen szerzett vagyontárgyak, ingatlanok sorsa is terítékre kerül.   De mikre figyelj a   közös vagyon – legyen az passzív vagy aktív – megosztásakor, illetve hogyan jöhet létre  egy kölcsönös egyezség a válófélben lévő házastársak között? Ezekre a kérdésekre igyekszünk válaszolni jogi szakértőnk segítségével.

Mit jelent a vagyonleltár?

Mindenekelőtt azt érdemes átgondolni,  – optimális esetben közösen a férj és feleség – hogy mi minden tartozik a közös vagyonhoz és mi a különvagyonhoz.  Azt is tisztázni szükséges, hogy a vagyontárgyakat mikor kell számba venni, és mi az a forgalmi érték, ami megfelel a valóságnak. Cikkünk a fogalmakat csak alapszinten érinti, a jog természetesen tovább árnyalja a különvagyon – közös vagyon meghatározást. 

Két kulcs, egy házikó alakú kulcstartó kettétörve. Válás.

A Polgári Törvénykönyv szerint tehát külön vagyon:

  • a házastársi vagyonközösség létrejöttekor már meglévő vagyontárgy, 
  • illetőleg a házasság idején örökölt, vagy ajándékba kapott vagyontárgy, 
  • szellemi tulajdonból eredő vagyoni jog, 
  • személyes használatú szokásos mértékű vagyontárgy, 
  • személyes sérelemért kapott juttatás és a különvagyon helyébe lépett érték/vagyontárgy. 

Minden más esetben a törvény vélelmet állít fel a házasság ideje alatt megszerzett vagyontárgyakra, magyarul azokat közös vagyonnak tekinti. 

A vagyonleltár során tehát tételesen sorra kell venni mindazon ingóságokat és ingatlanokat, melyek a közös vagyonhoz tartozhatnak. Illetve át kell gondolni a külön vagyoni elemeket is, figyelemmel a lehetséges átfedésekre. Az ilyen esetekben az ügyvéddel közösen megállapításra kerül az ingó vagyoni elemek forgalmi értéke arra a napra, amikor a felek között az életközösség megszűnt, azaz ahogyan a római jog fogalmaz: ágytól-asztaltól elváltak. 

Ingatlan esetében a vagyonközösség megosztásakori értéken kell figyelembe venni a forgalmi értékeket.

Abban az esetben, ha érvényes házassági vagyonjogi szerződéssel rendelkeztek, természetesen a szerződés adja meg az alapvető irányt attól függően, hogy abban közszerzeményi vagy vagyonelkülönítési rendszer alkalmazása került rögzítésre.

Hogyan készül a vagyonmérleg?

A vagyonleltárban feltüntetett vagyonhalmazt a feleknek meg kell osztaniuk egymás között. Hiszen a továbblépésük alapfeltétele, hogy a közös múltat lezárják, egymással elszámoljanak, tiszta lappal induljanak az új életükbe. Arra kell a megosztáskor figyelni, hogy mindkét fél azonos mértékű vagyonelemhez jusson. Vagy ha az egyik többet szerez a felek megállapodása alapján, akkor a másik félnek értékkiegyenlítést fizet. A törvény rögzíti az egységes rendezés elvét, azaz valamennyi igényt és elemet tartalmaznia kell a mérlegnek. Ugyanis az igazságos vagyonrendezés, vagyonmegosztás enélkül elképzelhetetlen.

Tartozások, hitelek megosztása 

A tartozások ugyanúgy hozzátartoznak a vagyonközösséghez, mint az aktív elemek, és ugyanúgy  szerepelniük kell a vagyonmérlegben, csak negatív előjelet kapnak. Az aktív vagyontárgyat terhelő tartozást annak a félnek kell viselnie, akié lesz a vagyontárgy.

Tehát például egy 2.000.000 Ft-ot érő gépjármű esetében, ha azt 500.000 Ft  hitel terheli, a jövőben annak viselője és fizetője az a fél lesz, aki megszerzi a gépjármű tulajdonjogát. Természetesen ezzel egyik felet sem vonjuk ki a kalkulációból, csak annak az oldalán jelentkezik a hitel fele, azaz jelen példában 250.000,- Ft  pozitívumként, aki mentesül a hiteltörlesztés alól. Azonban ez kompenzálódik a másik fél oldalán az aktív vagyontárgy tiszta értékének rá jutó és átadott részéből. 

Nehézséget okoz azonban, hogy a felek hiába állapodnak meg abban, hogy egyikük átvállalja a tartozást, megállapodásuk kizárólag őket köti, a hitelintézetet, bankokat nem. A hitelt nyújtó bankok továbbra is ragaszkodnak a közokiratba foglalt kölcsönszerződés szerinti teljesítéshez mindaddig, amíg azt felek érvényesen nem módosítják. Azaz a kötelembe nem kerül például  másik adóstárs a korábbi helyett. 

A bírósági jogerős egyezséget, melyben a tartozásátvállalás jogszerűen létrejött, a pénzügyi intézmények nem fogadják el automatikusan és nem ültetik át a saját kölcsönszerződésükbe.

Ki marad a közösen lakott ingatlanban?

Váláskor lényeges a közös ingatlan sorsát mind tulajdonjog, mind pedig használati jog szempontjából rendezni. Ha van közös gyermek is, akkor rá is kiterjedően. A használati jogról felek megállapodásának hiányában a bíróság dönt. Határozathozatala során figyelembe veszi, ha valamelyik fél önként, a visszatérés szándéka nélkül elköltözött az ingatlanból, lakhatását megoldotta. Vagy kizárólagos lakáshasználatot rendelhet el annak a félnek, akit felruházott a közös gyermek feletti kizárólagos szülői felügyeleti joggal. A másik fél úgynevezett “lelépési díjra” jogosult. A lelépési díj a lakáshasználati jog ellenértékének köznapi elnevezése. A törvény szerint azt a felet illeti meg az ellenérték, akit a bíróság vagy a megállapodás a lakás elhagyására kötelez. Kivéve, ha ezt ő megtérítési igény nélkül vállalta, vagy csak időlegesen, meghatározott idő vagy feltétel bekövetkeztéig.

A közös otthon piaci értékesítése is egy megoldás

Gyakran előfordul, hogy felek nem tudják megoldani önerőből, hogy a távozónak legyen lakhatása. Az ingatlanban maradó fél sem biztos, hogy  könnyen tart fenn például egy  140 négyzetméteres lakótérrel rendelkező családi házat és 2000 négyzetméteres telket egymaga, figyelemmel a napjainkban rohamosan növekvő rezsiárakra is. A közös tulajdont oly módon sem mindig tudják megszüntetni az egykori házastársak, hogy magukhoz váltják a másik tulajdonjogát megváltási ár ellenében, azaz kifizetik a volt házastársat.

Két megoldás marad: árverés vagy közös piaci értékesítés.

  • Az árverés egy hosszas és rendkívül költséges bírósági procedúra eredménye, amelyben legtöbbször igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő szabja meg a forgalmi értéket, melyen az árverés megindul.
  • Sokkal eredményesebb és gyorsabb tehát, ha a válófélben lévő házastársak közösen határozzák meg az ingatlan értékét és értékesítik azt. Rögzítve, hogy a vételár miként oszlik meg majd közöttük, hogy az megfelelően illeszkedjen a felállított vagyonmérlegbe.  

Érdemesebb közösen egyezségre jutni, mint perre menni

Költségkímélőbb és jelentősen gyorsabb, ha a házastársak a vagyonközösséget szerződéssel osztják meg. Egyre kell figyelni:  a törvény szerint ez a szerződés csak akkor érvényes, ha közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalták.

Természetesen nem minden esetben tudnak egymással úgy kommunikálni a válófelek, hogy egyezségre jussanak, ebben az esetben sajnos per indítása szükséges.

A blogcikk szerzője Dr. Dékány Alexandra ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja ([email protected]).

chatsimple