Ingatlanvásárláskor előfordulhat, hogy a kinézett lakóingatlan – akár új, akár használt – osztatlan közös tulajdonban van. Ez azt jelenti, hogy a telken több önálló lakás (vagy telekrész) osztozik ugyanazon a helyrajzi számon. A jó hír, hogy az osztatlan közös tulajdonlási forma nem zárja ki az ingatlan lakáshitelből történő megvásárlását. Ilyenkor azonban a bankok néhány extra feltételt szabnak, amire érdemes felkészülni. Nézzük, mire kell figyelni, ha osztatlan közös tulajdonú ingatlant finanszíroznál banki segítséggel.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Osztatlan közös tulajdonú ingatlan, mint hitelfedezet: Mik a banki feltételek?
Amikor jelzáloghitelt igényelsz, a bank jelzálogjogot jegyez be az ingatlanra – pontosabban az adott helyrajzi számra. Mivel ezen a helyrajzi számon több tulajdonos és több ingatlanrész van, a banknak kiemelten fontos, hogy egyértelműen lássa, pontosan melyik fizikai rész tartozik ahhoz a tulajdoni hányadhoz, amit a hitel fedezetéül adsz.
Ezért kérik be a bankok az úgynevezett használati megállapodást vagy más néven használati megosztási szerződést. Ez a papír rögzíti a tulajdonostársak közötti megegyezést arról, hogy a közös telken és az épületeken belül ki melyik részt használhatja egyedül, és melyek a közös használatú részek. Ahhoz, hogy a bank számára egyértelműen beazonosítható legyen a tulajdonrészed, amit hitellel terhelni akarsz, a megállapodáshoz kötelező melléklet a vázrajz is.
Az alábbi feltételeket kell továbbá teljesíteni:
- Legyen önálló az ingatlanrészed: Ez azt jelenti, hogy a lakásodnak önállóan is forgalomképesnek kell lennie. Emellett műszakilag is egyértelműen el kell különülnie a többi résztől.
- Önálló bejárat és közművek: Kiemelten fontos, hogy az ingatlannak külön bejárata legyen, és ami még nagyobb jelentőséggel bír, hogy önálló közműcsatlakozásokkal rendelkezzen. Ez magában foglalja a saját mérőórákat (gáz, villany, víz) és az elkülönülő gépészeti hálózatot (fűtés, használati melegvíz rendszer). Ha a közműórák fizikailag máshol vannak is a telken belül, a bank kérni fogja, hogy a használati megállapodásban biztosított legyen számodra a hozzáférés lehetősége ezekhez.
- Használati megosztás és vázrajz kötelező: Függetlenül attól, hány lakás vagy tulajdonos van a telken, muszáj benyújtanod egy használati megállapodást (használati megosztási szerződést). A dokumentum tisztázza, ki melyik részt használhatja. Ennek a megállapodásnak kötelező melléklete a vázrajz is, ami rajzos formában mutatja be a használati viszonyokat. Mindez segít a banknak egyértelműen beazonosítani azt az ingatlanrészt, ami a hiteled fedezete lesz.
- Lemondás az elővásárlási jogról: A bank kérni fogja a többi tulajdonostárs hivatalos lemondó nyilatkozatát az elővásárlási jogukról. Ezzel biztosítja be, hogy a vásárlás (és így a hitelfelvétel) akadálymentesen megtörténhessen.
Kép forrása: Getty Images
Ezekre a papírokra lesz szükség
Osztatlan közös tulajdonú ingatlan finanszírozása esetén ezek azok a kulcsfontosságú dokumentumok, amiket be kell nyújtanod a bankhoz:
- Használati megállapodás
- Vázrajz
- Elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozat - lakásvásárlás esetén
Mit vár el a bank a használati megállapodástól?
Újonnan készített használati megállapodás csak ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt formában fogadható el. A megállapodásnak formai és tartalmi kellékei is vannak. Minden érintett félnek alá kell írnia, nem hiányozhat róla a keltezés helye és dátuma sem.
A használati megosztási szerződésnek tartalmaznia kell a következőket:
- Minden tulajdonos, haszonélvező, használati jogosultsággal rendelkező személy adatait. Kiskorú vagy nem cselekvőképes érintett esetén a használati megállapodás elfogadásához a Gyámhivatal hozzájárulása is szükséges. A megállapodásnak a tulajdonostársak jogutódaira is kiterjedű hatállyal kell rendelkeznie.
- Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan címét, helyrajzi számát és valamennyi tulajdonos tulajdoni hányadát.
- Az ingatlanon található lakó- és egyéb épületek például: garázs, kamra, tároló, nyári konyha, stb. elhelyezkedését, feltüntetve a helyiségek pontos megnevezését, területét, használati jogosultságát.
- Külön használatban álló épületek esetén annak megközelíthetőségét, szükséges-e más személy használatában álló területen átjárni.
- Közüzemi szolgáltatásokat illetően önálló (fő- és almérő) mérőórák vannak-e felszerelve, van-e közösen használt és közös mérőórával mért közüzemi szolgáltatás. Ha van közös használat, szükséges rögzíteni, hogy a felek milyen módon számolnak el.
- A telek használatával kapcsolatban rögzíteni kell, hogy mely területek kerülnek kizárólagos használatba, mely területek maradnak közös használatban.
Ezek a vázrajzra vonatkozó követelmények
A vázrajz a megállapodás "rajzos melléklete", ennek is vannak elvárásai:
- Legyen világos és érthető: Könnyen áttekinthetőnek kell lennie, látszódjon rajta az utcáról való megközelítés.
- Jelölje a részedet: A fedezetként felajánlott ingatlanrészt egyértelműen kiemelve kell jelölni rajta (pl. számmal, betűvel, satírozással). Nagyon fontos, hogy ez a jelölés megegyezzen azzal, ami a használati megállapodás szövegében szerepel!
- Méretek feltüntetése: Szerepelniük kell rajta a telek és az épület határainak méretei.
- Aláírás és keltezés: A vázrajzot is alá kell írnia az összes érintettnek, és fel kell tüntetni a készítés dátumát.
Elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat
Osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Ez azt jelenti, hogy elsőbbségük van a vásárlásnál. Ahhoz, hogy egy kívülálló személy megvásárolhassa az osztatlan közös tulajdonú ingatlan egy önálló lakóegységét, a tulajdonostársaknak le kell mondaniuk elővásárlási jogukról.
Az adásvételi szerződést készítő ügyvéd felelőssége, hogy ezt a lemondási folyamatot lebonyolítsa. A lényeg, hogy a banknak be kell tudnod nyújtani vagy a többiek írásos lemondó nyilatkozatát, vagy igazolást arról, hogy az ügyvéd felszólította őket az elővásárlási jog gyakorlására, és a válaszadási határidő eredménytelenül telt el. Azt a kifogást nem fogadja el a pénzintézet, hogy "túl sok tulajdonos van, ezért nem értesítettük őket".
Elfogadja a bank a meglévő használati megállapodást?
Csak abban az esetben fogad el a pénzintézet meglévő használati megállapodást ha az megfelel az aktuális banki elvárásoknak.
Visszautasítják a dokumentumot, ha:
- A megállapodást aláíró tulajdonosok már nem azonosak a jelenlegi tulajdonosokkal (még akkor sem, ha a megállapodás jogutódlásról szól – frissítés szükséges!).
- A megállapodás 10 évnél régebben készült, vagy ha olyan állapotot tükröz (pl. építkezés, bővítés előtti), ami nem felel meg a jelenlegi valóságnak.
- Ha a vázrajz hiányos, ki lehet ugyan egészíteni, de ezt is minden jelenlegi tulajdonostársnak alá kell írnia, dátummal ellátva, és két tanúval is ellenjegyeztetni kell. Bizonyos esetekben a bank elfogadhatja a vázrajz helyett a Kormányhivatal által kiállított hivatalos térképmásolatot is, de ez bankfüggő lehet.
CSOK Plusz és Falusi CSOK: Finanszírozható belőlük az osztatlan közös tulajdonú lakás?
Ahhoz, hogy a CSOK Plusz kölcsönt, Falusi CSOK-ot vagy akár a kapcsolódó ÁFA-visszatérítést megkapd egy ilyen ingatlanra, elengedhetetlen egy hivatalos, közjegyző által készített (közokirat) vagy ügyvéd által ellenjegyzett (magánokirat) használati megállapodás. Természetesen az ingatlannak minden egyéb, a CSOK Pluszra/Falusi CSOK-ra vonatkozó jogszabályi feltételnek is meg kell felelnie. A legfontosabb banki elvárás pedig, hogy a te, mint támogatott személy, kizárólagos használati joga egyértelműen fennálljon a finanszírozandó ingatlanrészen.
Minden bank finanszíroz osztatlan közös tulajdont?
Ha van egy precízen, minden banki elvárásnak megfelelően elkészített használati megállapodás és vázrajz, akkor a legtöbb bank finanszírozni fogja az osztatlan közös tulajdonú lakóingatlant.
Érdemes azonban tudnod, hogy lehetnek kisebb eltérések bankonként. Egyes pénzintézetek szigorúbbak lehetnek például abban, hogy hány lakóegység vagy hány tulajdonos van az adott helyrajzi számon. Több bank például maximum 10 lakóegységig vagy 15 tulajdonosig finanszíroz ilyen ingatlant. Mindig érdemes előre tájékozódni az adott banknál.
Mi az a "albetéten belüli osztatlan közös tulajdon" és mi a helyzet a finanszírozásával?
Az albetét egyfajta önálló egység a földhivatali nyilvántartásban (pl. egy társasházi lakás). Albetéten belüli osztatlan közös tulajdonról akkor beszélünk, ha már egy ilyen albetéten (pl. egy nagy lakáson) belül van több tulajdonos, akik osztoznak a lakáson belül bizonyos részeken, nem csak a teljes telken.
Alapvetően az ilyen típusú ingatlanokat a bankok többsége nem finanszírozza. Ugyanakkor akad pénzintézet, amelyiknél felvehető piaci lakáshitel ilyen ingatlanra is, de elhelyezkedéstől függően, azaz a lakásnak Budapesten vagy a vármegyeszékhelyeken egyikén kell lennie. Más településeken egyedi elbírálás keretében vizsgálják meg a finanszírozhatóságot.
Támogatott lakáshitelhez (mint a CSOK Plusz vagy Falusi CSOK) elhelyezkedéstől függetlenül egyik bank sem fogadja el fedezetként az albetéten belüli osztatlan közös tulajdonú ingatlant.
Összegzés: a legfontosabb teendőd
Ha osztatlan közös tulajdonú ingatlant szeretnél banki segítséggel megvásárolni vagy felújítani, a használati megállapodás elkészítése vagy meglétének ellenőrzése a legfontosabb lépés. Ennek a dokumentumnak tökéletesnek kell lennie, és pontosan meg kell felelnie a bank elvárásainak.
Érdemes tudnod, hogy a legtöbb bank rendelkezik egy részletes tájékoztatóval vagy mintával, ami segíthet a használati megállapodás elkészítésében. Mindenképp szerezd be ezt, és add oda a megállapodást készítő ügyvédnek, hogy biztosan olyan dokumentum készüljön, amit a bank el fog fogadni. Ez rengeteg későbbi problémát és csúszást előzhet meg.
