Navracsics Tibor közigazgatási és területfejlesztési miniszter szerint 3-400 olyan település van Magyarországon, amelyik tehernek élheti meg a beköltözések nagy számát. Ennek egyik eszközeként az elővásárlási jog kiterjesztését nevezte meg, amit az önkormányzatok alkalmazhatnának. Az elővásárlási jogról kérdeztünk egy ingatlanokkal foglalkozó ügyvédet.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
2025. április 15-i hatállyal az Alaptörvény XXVII. cikk (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lépett:
„(1) Mindenkinek, aki törvényesen tartózkodik Magyarország területén, joga van a szabad mozgáshoz és tartózkodási helye szabad megválasztásához. A tartózkodási hely szabad megválasztásához való jog gyakorlása nem járhat Magyarország helyi közösségei önazonossághoz való alapvető jogának sérelmével.”
Ebből egyelőre nem sok konkrétum derül ki, de az alkotmánymódosítás további törvényeket, rendeleteket készíthet elő. Például kiterjeszthetik az elővásárlási jogot annak érdekében, hogy korlátozzák a befektetési célú felvásárlásokat, és ez a lakáshiteleket is drágíthatja.
Azokra az ingatlanokra, amelyeknek a megnevezésében mezőgazdasági tevékenység szerepel, jelenleg is elővásárlási joga van a helyi földművelőknek, az önkormányzatnak és a magyar államnak, ezért adásvétel előtt ún. kifüggesztésre van szükség.
A továbbiakban dr. Szoboszlai Anita ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja válaszol az elővásárlási jogot érintő legfontosabb kérdésekre.
Milyen különbség van a törvényen alapuló és a szerződésen alapuló elővásárlási jog között?
Az elővásárlási jog két alapvető formája létezik: a törvényen alapuló és a szerződésen alapuló elővásárlási jog. A törvényen alapuló elővásárlási jogot jogszabály biztosítja bizonyos személyek számára, például társtulajdonosoknak osztatlan közös tulajdon esetében.
Ezzel szemben a szerződésen alapuló elővásárlási jogot a felek kötik egymással egy szerződésben, és a jog kizárólag a szerződő felek között érvényesíthető.
Míg a törvényen alapuló elővásárlási jog esetében a jogszabályok határozzák meg, hogy ki és milyen feltételekkel élhet a joggal, a szerződéses elővásárlási jog egyedi megállapodás függvénye.
Hogyan lehet lemondani az elővásárlási jogról, és milyen következményei vannak ennek a lemondásnak? Az elővásárlásra jogosult lemondhat-e a jogáról, és ha igen, milyen formában kell ezt megtennie? Visszavonható-e a lemondás?
Akinek elővásárlási joga van, eldöntheti előzetesen, kíván-e élni a vásárlás jogával, mielőtt harmadik fél megvásárolná az eladásra kínált tulajdoni hányadot. Az elővásárló ugyanazon feltételek mellett veheti meg, mint a harmadik személy.
Természetesen nem kötelező élni ezzel a joggal, erről le is lehet mondani. Amikor tájékoztatják az elővásárlásra jogosultat arról, hogy harmadik fél megvásárolná az ingatlant, akkor kétféle módon mondhat le a jogáról:
- a jogosult írásban lemond a jogáról,
- a felhívásban szereplő kötelezettségének nem tesz eleget, így ezzel is lemond a jogáról.
A lemondás visszavonására nincs lehetőség, tehát ha valaki egyszer lemondott az elővásárlási jogáról, akkor nem térhet vissza a jog gyakorlásához.
Mi történik, ha az elővásárlásra jogosult nem tudja vagy nem akarja teljesíteni a vételi ajánlat feltételeit?
Ha az elővásárlásra jogosult fél nem tudja vagy nem akarja teljesíteni a vételi ajánlatot, akkor az a jogáról történő lemondásnak tekinthető. Ebben az esetben a jogszabályok szerint az eladó szabadon értékesítheti az ingatlant harmadik személyeknek.
Hogyan befolyásolja az elővásárlási jog az ingatlan ajándékozását vagy öröklését?
Ajándékozás és öröklés esetén az elővásárlási jog alkalmazására nincs lehetőség. Tehát amennyiben ajándékozni kívánjuk a tulajdonunkat, az elővásárlási jog nem illet meg senkit. Ugyanez a helyzet öröklés esetén, ott ipso iure [jogból kifolyólag] az örökös/örökösök szerzik meg a tulajdonjogot.
Csereszerződés esetén sem áll fenn elővásárlási jog, illetve amennyiben társtulajdonos szerez további illetőséget, akkor sem illet meg mást elővásárlási jog.
Azt fontos megemlíteni, hogy ajándékozás esetén a Földtörvény hatálya alá eső ingatlanok esetén csak a közeli hozzátartozók esetén nincsen elővásárlási jogosultság.
Hogyan érvényesül az elővásárlási jog, ha az ingatlanra több elővásárlásra jogosult is van? Ha egyszerre több személy is jogosult elővásárlásra, hogyan dől el, hogy ki veheti meg az ingatlant? Van-e valamilyen sorrend vagy rangsor?
A szerződésen alapuló elővásárlási jog jogosultjai között a sorrendet a szerződések létrejöttének az időpontja határozza meg.
A jogszabályon alapuló elővásárlási jog jogosultjai között a jogszabály rendelkezése sorrendet állíthat fel. Ha ugyanazon dologra nézve több személyt azonos rangsorban illet meg elővásárlási jog, és közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos késedelem nélkül köteles erről a jogosultakat tájékoztatni, akik a tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül elfogadó nyilatkozatukat visszavonhatják. E határidő leteltekor az adásvételi szerződés a hatályos elfogadó nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre. Az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak egymás közötti érdekeltségük arányában szereznek közös tulajdont. Ha az elfogadó nyilatkozatot tett, jogosultak érdekeltségének aránya nem állapítható meg, a jogosultak egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot a dolgon.
Milyen hatással van az elővásárlási jogra, ha az ingatlanon haszonélvezeti jog is fennáll?
Az elővásárlási jogra nincsen hatással a haszonélvezeti jog. Alapvetően a vételi ajánlatban – melyet ismertetni kell az elővásárlási jogosulttal – szerepel, hogy az eladás tárgyát képező illetőséget terheli-e bármi teher – akár jelzálogjog vagy végrehajtási jog is terhelheti –, és ennek függvényében dönthet a jog jogosultja arról, hogy kíván-e élni a jogával.
Érvényesíthető-e az elővásárlási jog akkor is, ha a vételi ajánlatban szereplő feltételek nem pénzbeli juttatást tartalmaznak (például más ingatlanra való csere)?
Az elővásárlási jog csak ugyanazon feltételek mellett lehetséges gyakorolni, mint a harmadik személy által tett vételi ajánlatban foglaltak. Éppen emiatt csere esetén nem tudja teljesíteni ugyanazon feltételt az elővásárlási jog jogosultja, mint az ajánlattevő, így az elővásárlási jog gyakorlására nincs lehetőség.
