2025. július 1-jén lépett hatályba a helyi önazonosság védelméről szóló törvény, amely jelentős változást hozott az ingatlanpiacon. A jogszabály felhatalmazza az önkormányzatokat, hogy saját hatáskörben, helyi rendeletek útján korlátozzák a nem helyi lakosok ingatlanvásárlását. Ez a változás számos kérdést vet fel az otthonteremtési támogatásokkal (például Falusi CSOK, CSOK Plusz vagy Otthon Start) kapcsolatban, ezért fontos tisztázni a szabályozás pontos kereteit.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, hogy segítsen eligazodni a számodra elérhető családtámogatások között és a célodhoz illeszkedő optimális finanszírozás megtalálásában.
Az elmúlt időszakban jelentősen nőtt azoknak az önkormányzatoknak a száma, amelyek valamilyen formában korlátozzák a betelepülést: a korlátozásokat alkalmazó települések száma nagyjából a duplájára emelkedett. A helyi önazonosság védelméről szóló törvény adta lehetőséggel ma már több mint 200 település él. Területi bontásban a legtöbb ilyen önkormányzat Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyében található, ezt követi Heves, Nógrád és Szabolcs-Szatmár-Bereg, miközben a legkevesebb korlátozó intézkedést Budapesten és Veszprém vármegyében vezették be.
A települések különböző eszközökkel próbálják szabályozni a beköltözést. A leggyakrabban alkalmazott megoldás az elővásárlási jog kikötése, amellyel az önkormányzatok befolyásolni tudják, ki vásárolhat ingatlant a településen. Kisebb településeken azonban ennél szigorúbb feltételek is előfordulnak: egyes helyeken a lakcímlétesítést például büntetlen előélethez, legalább egyéves folyamatos TB-jogviszonyhoz vagy akár középfokú szakképesítés meglétéhez kötik.
A betelepülési hozzájárulások mértéke szintén jelentős eltéréseket mutat. A legmagasabb összegek a dunántúli településeken fordulnak elő, ahol akár 1,5 millió forintos hozzájárulást is kérhetnek az új lakóktól. Olyan település is akad, ahol a hozzájárulás mértékét az ingatlan vételárának 2 százalékában határozták meg, ami egy drágább ingatlan esetében több millió forintos költséget is jelenthet. Az önkormányzatok többsége azonban ennél jóval alacsonyabb összeget, jellemzően 50–100 ezer forint közötti betelepülési hozzájárulást állapít meg.
Kép forrása: Getty Images
Mi a jogszabály célja és hatóköre?
A törvény alapvető célja a helyi közösségek integritásának megőrzése. Ez magában foglalja a települések sajátos életformájának és hagyományainak védelmét, valamint a hirtelen, kontrollálatlan lakosságszám-növekedés megakadályozását.
Az önkormányzatok tehát jogi eszközöket kaptak arra, hogy szabályozzák, ki és milyen feltételekkel válhat tulajdonossá a településen, előnyben részesítve a már ott élőket.
Fontos korlátozások a törvény hatályával kapcsolatban:
- Kizárólag az adásvételre vonatkozik: A tulajdonszerzés egyéb formáit – mint az ajándékozás, a csere, az öröklés vagy a tartási szerződés – a törvény nem befolyásolja.
- Különleges eljárások mentessége: Nem kell alkalmazni a korlátozásokat bírósági végrehajtás, adótartozás miatti végrehajtás, adósságrendezési vagy felszámolási eljárás során történő szerzésnél, illetve hagyatéki és vagyonrendezési eljárásokban sem.
- Kivett ingatlantípusok: A törvény nem terjed ki a termőföldekre, az építményi joggal érintett ingatlanokra, valamint azokra a telkekre, amelyekre az elmúlt 10 évben építési vagy változtatási tilalmat rendeltek el.
Az önkormányzati korlátozás eszközei
Az önkormányzatok két jogi eszközt alkalmazhatnak a beköltözések és vásárlások szabályozására:
1. Dologi jogvédelmi eszköz: Az elővásárlási jog
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan eladásakor bizonyos szereplők megelőzhetik a választott vevőt.
- A folyamat: Az eladónak a vevővel kötött adásvételi szerződést meg kell küldenie a helyi jegyzőnek. A jegyző tájékoztatja az elővásárlásra jogosultakat, akiknek 30 napjuk van nyilatkozni: kívánnak-e élni a jogukkal. Ha igen, ők lépnek a vevő helyébe az eredeti szerződési feltételekkel.
- A jogosultak sorrendje: 1. Az önkormányzat vagy annak többségi tulajdonú cége. 2. A közvetlen szomszédos ingatlan tulajdonosa (ha legalább 5 éve tulajdonos). 3. Az a személy, aki legalább 5 éve tulajdonnal rendelkezik a településen.
2. Személyi jogvédelmi eszközök
Ezek az eszközök közvetlenül a beköltözni szándékozó személyre irányulnak:
- Lakcímlétesítés korlátozása: Az önkormányzat kikötheti, hogy csak bizonyos feltételek teljesülése esetén létesíthető lakcím (például a helyi közösség javát szolgáló kötelezettségvállalás).
- Betelepülési hozzájárulás: Ez egy egyszeri díj megfizetését jelenti. Bár az önkormányzatok többsége 50-100 ezer forintot kér, a Dunántúlon ez az összeg elérheti a 1,5 millió forintot, vagy akár az ingatlan vételárának 2%-át is.
Ki mentesülhet a korlátozások alól?
A törvény számos kivételt határoz meg, ahol a korlátozások nem alkalmazhatóak. Mentesül az a betelepülő, aki:
- Helyi lakos vagy már van tulajdona a településen.
- Onnan származik (születése utáni 10 évben legalább egy évet ott élt ő vagy hozzátartozója).
- Lakáscélú állami támogatással (CSOK Plusz, Falusi CSOK, Otthon Start) vásárol ingatlant.
- Állami, egyházi vagy önkormányzati munkavégzés miatt költözik oda.
- A településen történő munkavégzés céljából költözik oda.
- A településen működő oktatási intézmény tanulója vagy hallgatója.
- A fentiek közeli hozzátartozója.
A jogszabály értelmében mentesülnek tehát a betelepülést korlátozó rendelkezések alól azok, akik lakáscélú állami támogatás igénybevételével valósítják meg az ingatlanszerzést.
Ez azt jelenti, hogy a korlátozások – például a lakcímlétesítés feltételei vagy egyes betelepülési szabályok – nem alkalmazhatók azokra, akik az alábbi támogatások valamelyikével finanszírozzák a lakásvásárlást:
- Otthon Start
- CSOK Plusz
- Falusi CSOK, illetve Falusi CSOK hitel
A fenti lakáscélú támogatások esetében – az Otthon Start kivételével – elvárás, hogy a támogatott személy állandó lakóhelyet létesítsen a megvásárolt ingatlanban. A lakcímlétesítésre vonatkozó korlátozások azonban ezekben az esetekben nem alkalmazhatók, így az igénylők eleget tudnak tenni a támogatásokhoz kapcsolódó kötelezettségeknek.
Fontos különbség ugyanakkor, hogy míg az Otthon Start és a CSOK Plusz hitel az ország bármely településén igénybe vehető, addig a Falusi CSOK kizárólag a vonatkozó kormányrendeletben meghatározott preferált kistelepüléseken történő lakásszerzéshez használható fel.
Mi a helyzet a Babaváró hitellel?
A Babaváró hitel ugyan állami kamattámogatással működik, de jogilag nem minősül lakáscélú hitelnek. Ennek megfelelően,
ha valaki kizárólag Babaváró kölcsönből vásárol ingatlant, az nem mentesíti az ingatlanszerzést a helyi korlátozások alól.
A Babaváró hitel ugyanakkor szabad felhasználású, így lakásvásárlásra is fordítható, akár önerőként is. Amennyiben az ingatlan megvásárlása lakáscélú állami támogatással – például Otthon Starttal, CSOK Plusszal vagy Falusi CSOK-kal – történik, és a Babaváró hitel csak az önerőt egészíti ki, akkor az ingatlanszerzés a lakáscélú támogatás miatt mentesül a korlátozások alól.
Mire kell figyelni az adásvételi szerződés megkötésekor?
A helyi önazonosság védelméről szóló törvény miatt az ingatlan-adásvételi szerződésekben ma már több, a betelepülési korlátozásokkal kapcsolatos nyilatkozatot is rögzíteni kell. A bankok hitelfelvétel esetén kifejezetten elvárják, hogy ezek a rendelkezések egyértelműen szerepeljenek a szerződésben.
Az első fontos kérdés, hogy az adott településen hatályban van-e olyan önkormányzati rendelet, amely a jogvédelmi eszközök alkalmazását szabályozza. Ha igen, a szerződésnek tartalmaznia kell azt is, hogy az érintett ingatlan a rendelet hatálya alá tartozik-e. Amennyiben igen, a vevőnek nyilatkoznia kell arról is, hogy betelepülőnek minősül-e, illetve arról is rendelkezni kell, hogy a helyi szabályozás milyen kötelezettségeket ír elő számára.
A szerződésben azt is rögzíteni kell, hogy a vevő jogosult-e valamilyen jogszabályi mentességre vagy kedvezményre. Mentesség esetén elegendő feltüntetni, hogy a vevők a mentességi kérelmet benyújtották az illetékes önkormányzat felé, és vállalják, hogy a földhivatal által érkeztetett mentességi igazolást a kölcsönkérelem beadásáig – de legkésőbb a kölcsönszerződés aláírásáig – átadják a banknak. Ha a vásárlás állami támogatással vagy kamattámogatott hitellel történik, akkor ezt legkésőbb a folyósításig kell benyújtani.
Szintén fontos tisztázni, hogy az ingatlanra vonatkozik-e elővásárlási jog. Ha igen, az eladónak vállalnia kell, hogy az adásvételi szerződést a vonatkozó kormányrendelet előírásainak megfelelően benyújtja a jegyzőhöz közzététel céljából. Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos jognyilatkozatokról a jegyző iratjegyzéket készít, amelyet a közzétételről és annak megszüntetéséről szóló igazolásokkal együtt az eladó átad a vevőnek. A vevő ezt követően a földhivatal által érkeztetett dokumentumokat haladéktalanul továbbítja a hitelintézet felé.
Érdemes azzal is számolni, hogy a helyi önazonosság védelmét szolgáló önkormányzati korlátozások az adásvételi folyamat időtartamát is meghosszabbíthatják. Ez különösen akkor fordulhat elő, ha az ingatlan elővásárlási joggal érintett, mivel a közzétételi és nyilatkozattételi eljárás jelentős plusz időt igényelhet.
Tudtad? Szakértőnk hetente korlátozott számú, egyedi élethelyzetre vonatkozó kérdést válaszol meg, hogy minden válasz valódi segítséget nyújtson. 👉 Felteszem a kérdésem a szakértőnek
Gyakori kérdések az elővásárlási jogról
Korábbi cikkünkben ingatlanokkal foglalkozó ügyvéd szakértő válaszolt az elővásárlási jogot érintő legfontosabb kérdésekre az önazonossági törvény bevezetése kapcsán:
