Lakásvásárlási hitel felvétele során mindig kulcskérdés az önerő mértéke. Az MNB rendelete ugyan rögzíti az egy ingatlanra maximálisan felvehető lakáshitel mértékét, de a banki gyakorlat ennél összetettebb és sok esetben lényegesen szigorúbb. A rendelet értelmében 20% - meghatározott esetekben akár 10% - saját erő is elegendő lehet a finanszírozáshoz, de a kisebb településeken általában ennél nagyobb mértékű saját erő az elvárás. De mitől függ, hogy mekkora önerőt várnak el a bankok? Olvass tovább, hogy megtudhasd a választ!
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Ezeket a tényezőket veszi figyelembe a hitelnyújtó
A bankok gyakorlatában az MNB által megengedett maximális finanszírozási arány nem mindenhol és nem minden ingatlanra elérhető, még akkor sem, ha az adós jövedelme egyébként elbírná a nagyobb hitelt. A két - jövedelmen túli - legfontosabb tényező, ami a gyakorlatban alkalmazott finanszírozási arányt meghatározza, az a lokáció, illetve az ingatlan hitelbiztosítéki/forgalmi értéke.
Az ingatlan területi elhelyezkedése
Jelzáloghitel nyújtásánál a bankok számára a kölcsön visszafizetésének fő biztosítéka az igénylők jövedelmén kívül a fedezetül felajánlott ingatlan. Ha nemfizetésre kerül sor, a bank végső esetben kényszer-értékesítés során érvényesítheti követelését. Emiatt fontos kockázati szempont a pénzintézetnek, hogy egy adott ingatlan szükség esetén mennyi időn belül adható el. Egy kisebb lélekszámú, kevésbé frekventált településen található ingatlan esetében hosszabb időt vehet igénybe, míg gazdát cserél egy ház. Emiatt a bankok óvatosabban, kisebb mértékben hiteleznek ezeken a településeken.
Általában úgynevezett településlista alapján állapítják meg a maximálisan nyújtható hitel arányát. A nagyobb, frekventáltabb településeken található ingatlanokra, melyek gyorsan és könnyen eladhatók egy esetleges kényszer-értékesítés során, felvehető a forgalmi érték 80%, meghatározott esetekben 90%-a is.
Amennyiben tehát megyeszékhelyen, például Szombathelyen vagy Szegeden vásárolsz lakást, a legtöbb banknál számolhatsz a maximális finanszírozási aránnyal, ha megfelelő jövedelemmel rendelkezel.
Ellenben kisebb településeken lévő ingatlanok esetében - pénzintézettől függően - esetenként jóval több önerőre lesz szükséged, mint 20 százalék.
Az ingatlan hitelbiztosítéki értéke
A hitelbiztosítéki érték egy ingatlan óvatosan becsült értéke, amelyet az ingatlan jövőbeni eladhatóságát figyelembe véve határoznak meg. A hitelbiztosítéki érték megállapításakor az értékbecslő nemcsak az ingatlan aktuális piaci értékét nézi, hanem azt is, hogy mennyire értékálló hosszú távon, illetve hogyan hatnak rá a piaci trendek és változások. Ez az az érték, amelyen az ingatlant az adós nemfizetése esetén – kényszerértékesítés során – viszonylag rövid időn belül értékesíteni lehet.
A hitelbiztosítéki értéket az ingatlan állapota is befolyásolja, és nem azonos az értékbecslő által megállapított forgalmi értékkel, ez annak jellemzően csak 75-80%-a.
Az értékbecslés során a bankok többsége forgalmi és hitelbiztosítéki értéket egyaránt meghatároz és a maximálisan felvehető hitel összegét a két érték együttes figyelembevételével kalkulálja ki A lakáshitel összege sosem haladhatja meg a hitelbiztosítéki értéket.
Kép forrása: Getty Images
Így számol a bank a gyakorlatban
A bankok által elvárt önerő mértéke nem csupán attól függ, melyik településen található az ingatlan. Például ha egy adott bank egy meghatározott településen a forgalmi érték 75%-áig finanszíroz, ez még nem jelenti azt, hogy elegendő lesz 25% saját erő.
Egy jó állapotú lakás vásárlásakor az értékbecslő által megállapított hitelbiztosítéki értékből valószínűleg nem vonnak le többet, mint 20-25%. Azonban ha ugyanezen a településen egy rossz műszaki állapotú ingatlant vásárolnál, például vizesedési problémákkal vagy hiányos közművesítettséggel, az értékbecslő akár 30-35%-ot is levonhat a hitelbiztosítéki értékből. Ebben az esetben hiába lehet a forgalmi érték 75%-áig hitelt felvenni, csak a 65-70%-a lesz finanszírozható, így a vételár kiegyenlítéséhez 25% helyett 30-35% önerőre lesz szükséged.
A gyakorlat ugyanakkor közel sem azonos, a bankok között jelentős különbségek lehetnek a finanszírozási arányok tekintetében, erre mutatunk is példát.
A Zalaegerszegtől két kilométerrel fekvő Babosdöbréte kistelepülésen vásárolandó családi ház vételára 35 millió forint. A hitellel tervező vásárlók szeretnék kihasználni a maximális finanszírozási arányt.
Megvizsgáltuk, hogy mely bankok milyen arányban finanszírozzák a babosdöbrétei ingatlanokat. Kiderült, hogy egyes pénzintézetek egyáltalán nem finanszíroznak ezen a településen, míg más bankok esetében a forgalmi érték 65-80%-a finanszírozható. Jelentős lehet ugyanakkor a különbség az elvárt önerő tekintetében egy 65-80%-os skála alsó és felső sávját nézve, hiszen míg a 65%-os finanszírozást biztosító bank esetében 22,75 millió forint lehet a maximum hitelösszeg, addig a 80%-os finanszírozású aránnyal legfeljebb 28 millió forint hitel is felvehető.
Ezek alapján tehát az elvárt önerő - pénzintézettől függően - 7 és 12,25 millió forint közötti összeg, vagyis akár 5 millió forintos különbség is lehet a bankok között az elvárt saját erő mértékét illetően.
Azt gondolnánk, hogy a magasabb finanszírozási aránynak mindig ára van, vagyis mivel adott bank megengedőbb szabályokat alkalmaz, ezért magasabb kamatot kell fizetni a hitelért, de ez az állítás egyáltalán nem állja meg a helyét.
Ugyanakkor a bankok a településlistát időről időre felül is vizsgálják, vagyis az is előfordulhat, hogy kedvezőbb elbírálásba kerül át egy-egy település, amelyik korábban alacsonyabb finanszírozási kategóriába esett.
A 10 százalék önerőnek is vannak a jogszabályon túli feltételei
A jelenlegi szabályozás alapján lakáshitelhez legalább 20% önerő szükséges, azonban akik nem rendelkeznek lakástulajdonnal, illetve az energiahatékony ingatlanok vásárlói 10% önerővel is jogosultak lehetnek lakáshitelre. Ehhez azonban meg kell felelni néhány kritériumnak.
10% önerő az első lakásszerzéshez
A 10% önerővel történő lakásszerzésnek az alábbi, MNB rendeletben rögzített feltételei vannak:
- az adós, illetve adóstársak esetén egyik fél sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
- kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkezett, amely - a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül - jogszabályon alapú haszonélvezeti joggal (öröklés) terhelt.
10% önerő energiahatékony lakásszerzéshez
Energiahatékony lakás megvásárlásához abban az esetben lehet elegendő a 10% önerő, ha:
- a lakás primer energiaigénye legfeljebb 68 kWh/m2/év és
- “A+” vagy annál magasabb energetikai besorolású
A jogszabályi előírások teljesülése ugyanakkor csak alapfeltétel. Ezen túlmenően a bankok saját hatáskörben rendelkezhetnek arról, hogy nyújtanak-e lakáshitelt 10% önerővel, és ha igen, milyen egyéb feltételeket támasztanak.
A döntést jellemzően az alábbi tényezők befolyásolják:
- az ingatlan területi elhelyezkedése
- az ügyfélminősítés eredménye
- vételár
- a vásárláshoz esetlegesen igényelt Babaváró hitel vagy személyi kölcsön
- az ügylethez kapcsolódó gyermekvállalás
- igényelt hiteltípus
Az ingatlan elhelyezkedése akkor is meghatározó, ha 10% önerővel szeretnél vásárolni. Ha megfelelsz a jogszabályi feltételeknek, akkor célszerű arra a településre vonatkozó banki gyakorlatnak is utánanézni, ahol az ingatlanvásárlást tervezed. Így elkerülhető, hogy olyan bankhoz fordulj a hitelkérelemmel, amelynél az adott településen nem működik a 10%-os finanszírozás. Ebben egy tapasztalt hitelszakértő nagy segítségedre lehet.
Általánosságban egyébként elmondható, hogy azokon a településeken lehet megvalósítani a 10%-os önerős lakásvásárlást, ahol a bankok egyébként is 80%-os finanszírozási arányt kínálnak.
Önerő nélkül is lehet lakáshitelt felvenni
Önerő nélkül két esetben lehet lakásvásárlási hitelhez jutni:
- Plusz ingatlanfedezet bevonásával.
- Falusi CSOK igénybevétele esetén.
Plusz ingatlanfedezet bevonása
Plusz ingatlanfedezet bevonására minden banknál van lehetőség. Egy pénzintézet kivételével saját erő megléte nélkül is megvalósulhat a lakásvásárlás. Megfelelő értékű plusz ingatlanfedezet bevonása esetén a teljes vételár finanszírozható kölcsönből, természetesen megfelelő jövedelem-fedezettség esetén.
Részletesebben az ingatlanfedezetről ebben a cikkben írtunk:
Falusi CSOK igénybevétele
A Falusi CSOK mint vissza nem térítendő támogatás vehető igénybe. A támogatás a vásárlás során önerőnek minősül, így az ingatlan maximális terhelhetőségébe nem kell beleszámítani annak összegét.
A Falusi CSOK-kal történő vásárlás szintén nem valósítható meg minden településen. Ez a támogatási forma kizárólag a vonatkozó kormányrendeletben meghatározott, úgynevezett preferált kistelepüléseken található lakóingatlanok esetén működhet.
A Falusi CSOK összege függ az eltartott gyermekek számától. Míg a használt lakóingatlan vételárának kiegyenlítéséhez egy gyermek esetén legfeljebb 500 ezer forint igényelhető, addig két gyermek után ez a támogatási összeg 2 millió, 3 vagy több gyermek után 7,5 millió forint. Az egy vagy két gyerek után igénybe vehető támogatási összeg még nem jelent kellő önerőt, de
a három gyermek után kapható 7,5 millió forint elegendő saját erő lehet egy preferált kistelepülésen lévő lakóház vételárának megfizetéséhez.
Azzal azonban számolni kell, hogy használt lakóingatlan esetén a Falusi CSOK kizárólag vásárlással egybekötött felújításra és/vagy bővítésre vehető igénybe. A ház tehát a fenti módon önerő nélküli is megvásárolható, azonban a felújítás során a támogatás folyósítása utólagos, tehát a munkálatok megkezdéséhez szükség van némi saját erőre.
