Az Otthon Start FIX 3%-os lakáshitel igénylésének menete + dokumentumlista

Az Otthon Start program keretében elérhető FIX 3%-os lakáshitel maximum 50 millió forintos összegét 2025. szeptember 1-től lehet igényelni a bankoknál. Mutatjuk, hogy milyen dokumentumokat kell beszerezni a hiteligényléshez, és milyen határidőkre kell számítani az igénylés során. 

A FIX 3%-os lakáshitel egy kamatkedvezménnyel igényelhető lakáscélú kölcsön, aminek az igénylése csak néhány ponton tér el egy normál piaci kamatozású lakáshitel igénylésétől. Cikkünkben áttekintjük a hiteligénylés főbb lépéseit, külön kitérve az Otthon Start szabályaiból adódó sajátosságokra.

1. Otthon Start FIX 3%-os lakáshitelek összehasonlítása

Bár a FIX 3%-os lakáshiteleket azonos jogszabályi feltételek mentén nyújtják a pénzintézetek, mégis lehetnek a banki sajátosságokból adódó különbségek a konstrukciók között. 

Ezekre az eltérő feltételekre azonban érdemes különösen odafigyelni:

• Mekkora jövedelmet vár el a bank a kölcsönhöz? A bankoknál ez különböző lehet, azon túl, hogy a mindenkori minimálbér összegének megfelelő jövedelem mindenhol elvárt. Ennél jellemzően magasabb összeget várnak el, ez bankonként más és más. Eltérő lehet a jövedelem tekintetében az is, hogy mit és mennyit számolnak bele az elfogadott havi jövedelmedbe (pl. vállalkozói jövedelem, cafetéria stb.). Lehetséges, hogy egyik bank - akár a jövedelem nagysága, akár más belső szabály miatt - elutasít, míg egy másiknál megkaphatod a hitelt.
• Milyen munkaviszonyt fogad el a bank? Végleges alkalmazotti munkaviszonyt várnak el, próbaidő és felmondás alatt lévők általában elutasításra kerülnek. A határozott idejű munkaviszony már bankfüggő, hogy milyen feltételekkel fogadják el.
• Megfelel a banknak az ingatlanfedezet? Akár a megvásárolandó lakás, akár pótfedezet, a bank csak akkor fogadja el az ingatlant, ha megfelel a jogszabálynak, de a saját belső szabályainak is. 
• Mekkora önerőre lesz szükség? A 10%-os önerő vélhetően nem minden hitelügylet esetén lesz megfelelő. Az MNB erre vonatkozó szabályai mellett a bankok saját hatáskörükben is meghatározzák, hogy mikor mekkora önerő mellett hiteleznek.
• Melyik bank milyen kondíciókkal nyújtja a fix 3%-os lakáshitelt? Bár a 3%-os kamat is kedvező, a banki verseny miatt lehetséges, hogy egy-egy bank még ennél is kicsit jobb kamattal kínálja majd a kölcsönt. Előfordulhatnak kezdeti költségekre vagy előtörlesztésre nyújtott kedvezmények, illetve akár pénzvisszatérítést (jóváírást) is nyújthatnak a bankok, ha náluk veszed fel a kölcsönt.

A FIX 3%-os lakáshitel kondíciói

Az Otthon Start jogszabály egész konkrétan meghatározza a kedvezményes lakáshitel paramétereit, amitől a bankok nem térhetnek el:

• Hitelösszeg: legfeljebb 50 millió forint. (Minimumot szabadon meghatározhatnak a bankok.)
• Futamidő: maximum 25 év.
• Kamat: legfeljebb 3% (alacsonyabb lehet)
• Kamaperiódus: végig fix (a kamat a futamidő alatt nem változhat)
• Önerő: legalább 10% (MNB szabályozásával összhangban)
• Pótfedezet: a bank által elfogadható pótfedezet lehetséges (az adott bank belső bírálati szabályai határozzák meg)
• Kölcsön felvételével kapcsolatos költség: max. 30.000 Ft (+értékbecslés, helyszíni szemle díja, közjegyzői díj)
• Előtörlesztési díj: maximum 1%
• Igénybevétel: a 3%-os kedvezményes kölcsön csak egyszer vehető igénybe
• Ingatlanparaméterek: lakhatásra alkalmas, max. 100 millió Ft (lakás) / 150 millió Ft (ház, tanya), legfeljebb 1,5 milliós négyzetméterár
• Értékbecslés eredménye: az ingatlan vételára legfeljebb 20 százalékkal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől.
• Adóstárs bevonható az ügyletbe.

Máris rengeteg az infó? Elveszel a feltételekben? Tisztázd le hitelközvetítői segítséggel, díjmentesen! Még egy normál piaci kamatozású lakáshitelnél is jobban érdemes átgondolni, melyik banki konstrukciót választod, mivel a FIX 3%-os lakáshitelt csak egyetlen alkalommal lehet felvenni, még akkor is, ha visszafizeted azt.

2. A hitelhez benyújtandó dokumentumok listája, hitelkérelem összeállítása

A hitelkérelmi nyomtatványokat a bankban lehet beszerezni, de ha hitelközvetítő segítségével nyújtod be az igénylést, akkor ő előkészíti számodra úgy, hogy neked már csak alá kelljen írnod. A hiteligényléshez minden banknak van benyújtandó dokumentumok listája, ami alapján be tudod szerezni a szükséges igazolásokat, iratokat. 

A FIX 3%-os lakáshitelhez szükséges dokumentumok

Személyes okmányok

• személyazonosító igazolvány (vagy érvényes útlevél vagy kártyaformátumú vezetői engedély)
• “lakcímkártya” (személyi azonosítót és lakcímet igazoló hatósági igazolvány vagy külföldi megfelelője)
• “adókártya” (adóigazolvány, ideiglenes adóigazolvány vagy hatósági bizonyítvány)
• 30 napnál nem régebbi erkölcsi bizonyítvány vagy erről szóló nyilatkozat (utóbbi általában a hitelkérelmi nyomtatvány része)

Munkaviszony és jövedelem igazolására szolgáló dokumentumok

• munkáltatói igazolás
• NAV jövedelemigazolás, NAV “nullás” igazolás (vállalkozóknak)
• nyugdíjigazolás, nyugdíjszelvény (nyugdíjasoknak)
• egyéb igazolás fennálló jövedelmekről (pl. ingatlan bérbeadásáról)
• bankszámlakivonat

TB jogviszony igazolására szolgáló formanyomtatvány

• 30 napnál nem régebbi TB jogviszony igazolás

Ezt a dokumentumot a Kormányhivatalok oldalán Igénylőlap a Otthon Start program kölcsön és kamattámogatás igényléséhez szükséges jogviszony igazoláshoz néven találod meg. Fontos, hogy az mindig az adott támogatásnak megfelelő igénylőlapot töltsd ki! (Például a CSOK Plusz TB igazoláshoz készült igénylőlap az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel TB jogviszony feltételének igazolásához nem felel meg!)

Az igazolás (hatósági bizonyítvány) igénylését 

• személyesen a lakó- vagy tartózkodási helyed szerinti kormányhivatalnál, 
• elektronikusan, e-Papír szolgáltatáson keresztül,
• postai úton kezdeményezheted.

Célingatlannal kapcsolatos dokumentumok

• adásvételi szerződés (vásárlás esetén) - Bankonként meghatározott tartalmi és formai követelményei vannak!
• tulajdoni lap, térképmásolat
• alapterületre vonatkozó ár igazolása (építési költségvetés vagy számítás az adásvételi szerződés alapján): nem lehet 1,5 milliónál több / m²
• építés esetén: építési engedély, költségvetés, építési napló, használatbevételi engedély (ez utóbbit az utolsó kölcsönrész folyósításáig szükséges bemutatni)
• egyéb építési dokumentumok
• szakértői vélemény (ha szükséges, pl. statikus)

Meglévő ingatlantulajdonra vonatkozó nyilatkozat

• 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet  az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről 1. melléklete szerinti nyilatkozat
• hozzájárulás a fenti nyilatkozatban szereplő adatok ellenőrzéséhez

Egyéb dokumentumok - szükség esetén

• kiadásokról szóló igazolások
• más hitelek törlesztéséről szóló igazolások
• ingatlannal kapcsolatos egyéb iratok: pl. használati megosztási szerződés osztatlan közös tulajdon esetén

3. Hitelkérelem benyújtása

A kölcsön igénylését 

• vásárlás esetén az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül, vagy
• építés esetén a használatbavételi engedély kiállítását megelőzően

lehet a kölcsönkérelem benyújtásával kezdeményezni a bankoknál.

A hitelkérelmi nyomtatvány kitöltése mellett a bank több nyilatkozatot is be fog kérni tőled, például büntetlen előéletről, köztartozásmentességről, korábbi lakáscélú támogatások esetleges visszafizettetéséről. Ezekről büntetőjogi felelősséged tudatában kell nyilatkoznod.

Amennyiben hiánytalan a hitelkérelmi dokumentumcsomag, akkor benyújthatod a bankba személyesen vagy hitelközvetítőn keresztül is.

4. Értékbecslés

A fix 3%-os hitel segítségével finanszírozott ingatlanok esetén is szükséges értékbecslés, azaz az ingatlannak szakértő általi, több szempontú felmérése. Ennek keretében a bank kiszámolja, hogy a hitelfedezeteként felajánlott ingatlan mennyit ér. Az értékbecslés eredményétől is függ a maximálisan adható hitelösszeg.

Az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel rendelete szerint ha az ingatlan vételára meghaladja az értékbecslő szakember által becsült forgalmi érték 120 százalékát, a kedvezményes hitelt nem lehet igénybe venni. Fontos tehát, hogy olyan ingatlant válassz, amelynek a vételára nem tér el jelentősen a bank által megállapított forgalmi értéktől, azaz nem túlárazott. Ennek ellenőrzésére egyes bankoknál előzetes értékbecslés is kérhető.

Fontos, hogy az értékbecslési szakvélemény nem lehet régebbi a kölcsönkérelem benyújtását megelőző 90 napnál.

Ha az Otthon Start hitelbe pótfedezet is bevonásra kerül, arra is készül értékbecslés.

5. Banki hitelbírálat

A bank a benyújtott igazolások, iratok, nyilatkozatok alapján végzi a hitelbírálatot. Elsősorban a komplex jövedelemvizsgálat és az értékbecslés eredménye számít, de minden banknak vannak speciális, belső hitelbírálati szabályai, amelynek meg kell felelnie az ügyletnek. 

A fix 3%-os támogatott lakáshitel esetében ezeken felül még a jogszabályban foglalt feltételeknek is meg kell felelni.

A bank a hitelkérelmedet 

• vásárlás esetén a hitelkérelem benyújtásától számítva 30 napon belül,
• építés esetén 60 napon belül bírálja el. 

Hiánypótlásra legalább 10 napot biztosít a bank az ügyfél részére.

10 százalék vagy magasabb önerő kell?

Különösen lényeges az Otthon Start Programban az önerő kérdése, mivel a jogszabály szerint 

“Az igénylő az otthon megvásárlásához a hitelprogramot legalább 10 százalékos önerővel veheti igénybe, kivéve megfelelő pótfedezet bevonása esetén, a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendeletben foglaltaknak megfelelően.”

• Az MNB rendelet alapesetben a lakáshitelekre 20% önerő elvárást határoz meg. Ez speciális esetekben 10%-ra csökkenthető:
• azoknak a 41 év alattiaknak, akiknek jelenleg nincs, és korábban sem volt 50%-ot elérő lakástulajdonuk vagy csak jogszabályon alapuló haszonélvezettel (pl. öröklés) terhelt lakásuk van, VAGY
• akik energiahatékony lakásra fordítják a lakáshitelt.

Ezen szabályok betartásával együtt a bankok minden hitelügylet esetében szabadon dönthetnek arról, hogy az ingatlan értékének mekkora részét finanszírozzák hitellel, és mennyi önerőt várnak el a hitelfelvevőtől. Nem feltétlenül valósítható meg a 10%-os önerőarány kisebb, ingatlanpiaci szempontból kevésbé frekventált települések esetén, vagy akkor, ha a jövedelmed mértéke nem teszi lehetővé a magasabb összegű hitel törlesztését az MNB jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) előírásai és a bank belső szabályai alapján.

A hitelszerződés elutasítása

A hitelbírálat eredményéről a bank tájékoztat: ez lehet jóváhagyás vagy elutasítás. 

• A hitelkérelmed jóváhagyása esetén a szerződéskötés után már csak a folyósítási feltételeket kell teljesítened. 
• A bank a fix 3%-os hitelre vonatkozó kérelmed elutasítása esetén részletesen, írásban tájékoztat a kérelem elutasításának indokáról a nem teljesülő, jogszabály szerinti igénybevételi feltételek megjelölésével.

Ha a kölcsönkérelem elutasításával nem értesz egyet, 

1. az írásbeli elutasítás kézhezvételétől számított 15 napon belül a kölcsönre jogosító feltételeknek való megfelelés megállapítását kérheted a kormányhivataltól. 
2. A bank a kormányhivatal megkeresésére 8 napon belül köteles megküldeni a kölcsönkérelem elutasítását megalapozó iratok másolatát.
3. A kölcsönre való jogosultság feltételeinek meglétét az igénylőnek kell bemutatnia a kormányhivatal számára az elutasítás indokaként megjelölt feltétel igazolásával.
4. Ha a kormányhivatal a véglegessé vált határozatával megállapítja, hogy a kölcsönkérelem benyújtásakor az igénybevételi feltételeknek megfeleltél, a bank annak hiányára hivatkozással a kölcsönszerződés megkötését és a kölcsön folyósítását nem tagadhatja meg akkor sem, ha a lakáscél időközben megvalósult. 

Az elutasítást elkerülheted, ha hitelszakértő segítségét kéred a fix 3%-os lakáshitel felvételéhez, mivel ő a banki eljárásrendek ismeretében és a korábbi tapasztalatai alapján tud neked megfelelő konstrukciót ajánlani.

6.  A FIX 3% hitelszerződés aláírása 

Ha a szerződéskötésnek nincs akadálya, akkor a bírálatot követő 10. naptól lehetőség van a kölcsönszerződés megkötésére. A szerződés aláírását megelőzően a banknak legalább 3 napot biztosítania kell arra, hogy megismerhesd a szerződés tartalmát. 

A szerződés aláírására a bankfiókban, előre egyeztetett időpontban kerül sor. Legtöbbször a közjegyző a bankfiókban fogad, így egy időben, egy helyen elintézhető.

7. Folyósítási feltételek teljesítése

A bank csak akkor utalja ki a hitelt, ha a folyósítási feltételeknek maradéktalanul eleget teszel. Ilyen feltétel például

• a lakásbiztosítás kötése az érintett ingatlanra, és annak a hitelt nyújtó bankra engedményezése
• lakásvásárlásnál az önerő megfizetésének igazolása, letéti igazolás
• építés esetén használatbavételi engedély bemutatása

8. A FIX 3%-os lakáshitel folyósítása

A bank a kölcsön összegét építés esetén az adós hitelszerződésben szereplő bankszámlájára szakaszosan, míg lakásvásárlás esetén az eladó adásvételi szerződésben megjelölt bankszámlájára folyósítja (akár az adós bankszámláján keresztül).