A 2022-es év jelentős változásokat hozott a jelzáloghitelezésben. Az év eleje a támogatott hitelekről szólt, megjelent a zöld hitel, rekord gyorsasággal fel is használta a lakosság, és ha valaki nem is jutott hozzá, bőven tudott válogatni a kedvező kamatozású piaci lakáshitel konstrukciók közül. Jól járt, aki még alacsony kamatszinten tudta fixálni hitelét, hiszen a hónapok előrehaladtával az infláció folyamatosan nőtt, a jegybank markánsan kamatot emelt, a piaci hitelek pedig igencsak megdrágultak.
Át is rendeződött a hitelek piaca, hiszen a klasszikus változó kamatozású lakáshitel már szinte sehol sem elérhető, előtérbe kerültek fix kamatperiódusú társai. Ma már a hitelfelvevőklegszívesebben minél hosszabb távra, jellemzően minimum 10 évre fixálják a hiteleik kamatát és törlesztőjét 20 éves futamidő mellett, de egyre gyakoribb a teljes futamidő alatti fix konstrukció. A banki ajánlatok alkalmazkodtak a piac elvárásához, tehát különböző futamidők mellé különböző fix kamatperiódusokat kínálnak a pénzintézetek.
Fontos aktualitás, hogy a BIRS mutató, ami alapvetően meghatározza a piaci lakáshitelek árazását, az utóbbi időszakban csökkent. Amennyiben ez tartósan így marad, az újra kedvező irányba terelheti a lakáshitelek kamatait.. Több pénzintézet már reagált is a BIRS változására.
Na de mennyi most egy 20 milliós hitel törlesztője és milyen konstrukciót érdemes választanod a banki ajánlatok közül, ezt járjuk most körbe.
Milyen kamatperiódust válassz?
Amikor kölcsönfelvétel előtt állsz, több szempontot kell mérlegelned, hogy megtaláld a számodra ideális hitelkonstrukciót. Az ingatlan értéke és a saját erőd nagysága adja ki, hogy pontosan mekkora hitelösszeget kell igényelned a vásárláshoz. Az előminősítések során pontosan meghatározható, hogy az az összeg, amire szükséged van, belefér-e a jövedelmedbe.
Könnyen előfordulhat, hogy egy adott kölcsönösszeg törlesztője 10 éves futamidő alatt nem fér bele a havi bevételeidbe, de 20 éves futamidővel már igen. Természetesen teljesen eltérő és egyedi, hogy kinek mi a kényelmes. Elképzelhető, hogy az a célod, hogy minél hamarabb és a lehető legalacsonyabb banki költségek mellett fizesd vissza a hiteledet, és emiatt minél rövidebb futamidő mellett teszed le a voksod. Az is előfordulhat, hogy azt érzed biztonságosnak, ha alacsonyabb a havi törlesztőd, és hosszabb futamidőt szeretnél választani. Neked kell látnod, hogy pénztárcádhoz milyen futamidő és törlesztőrészlet passzol, természetesen ennek illeszkednie kell a banki szabályozásokba is, amely kimondja, hogy havi jövedelmednek csak bizonyos százalékát költheted hiteltörlesztésre.
A választott futamidőn belül különböző konstrukciókat kínálnak a pénzintézetek. Fixálhatod a kamatod 5, 10, 15, de akár 20 évre is. A kamatperióduson belül a bank nem módosíthatja a kamatodat, és ezáltal a törlesztőrészletedet sem. Tehát minél hosszabb futamidőre választod a fixálást, annál biztosabban tudsz előre tervezni. Ennek a biztonságnak azonban ára van, a hosszabb terminusra való fixálás magasabb kamatot vonhat maga után. Érdekes változás viszont, hogy jelenleg a legrövidebb kamatperiódus, azaz az 5 év fix a legdrágább, a 10-20 éves konstrukciók alacsonyabb kamaton elérhetőek. Összehasonlításainkból láthatod majd, hogy a leghosszabb, azaz a 20 évre fix hitel sem sokkal drágább már, mint 10 éves társa. Tavaly még jelentősebb volt a különbség, ezért többen fixáltak 10 évre, 20 éves futamidő mellett, mára ez a tendencia megfordulni látszik, a hitelfelvevők szívesebben választják a 20 évig fix lakáshitelt.
20 milliós lakáshitel ajánlatok összehasonlítása
Tekintsük át a BIRS mutató csökkenés, hogyan hatott a lakáshitel piacra. Ehhez nézzük meg, hogyan alakult a mutató október végén és december közepén :
2022.10.28-án:
- 5 évre 12,3%
- 10 évre 10,55%
- 20 évre 10,28%
2022.12.14-én:
- 5 évre 9,96%
- 10 évre 8,47%
- 20 évre 8,34%
A BIRS + kamatfelár + egyéb díjak adják a hiteled összes költségét. A bankok a kamatfelárban tudnak egymással versenyezni, önköltségi áron nem adhatnak kölcsönt, mert akkor veszteséget termelnének.
Példáinkon keresztül végigkövetheted, hogyan alakulnak jelenleg a kondíciói 20 millió Ft hitelösszegnek, melyet 20 éves futamidőre kalkuláltunk, 5, 10, 20 éves kamatperiódusra fixálva a kamatlábat. Megnéztük azt is, hogy 20 millió Ft, 15 éves futamidő mellett, 15 éves fix konstrukció esetén milyen ajánlatokat kínálnak banki partnereink.
Hitelösszeg 20 millió Ft, futamidő 20 év, kamatperiódus 5 év
FIX 5 konstrukció (Feltételezett jövedelem 600.000 Ft/hó, mely szükséges ahhoz, hogy az összes ajánlatot bemutathassuk banki partnereink közül)
| Bank | Törlesztő | Kamat | THM | Teljes visszafizetendő |
|---|---|---|---|---|
| Unicredit Bank | 183 669 Ft | 9,15% | 9,69% | 44 094 079 Ft |
| Gránit Bank | 191 285 Ft | 9,87% | 10,34% | 45 927 222 Ft |
| CIB Bank | 193 367 Ft | 9,89% | 10,50% | 46 414 687 Ft |
| Raiffeisen Bank | 194 863 Ft | 10,14% | 10,62% | 46 767 147 Ft |
| Erste Bank | 199 542 Ft | 10,49% | 11,04% | 47 961 636 Ft |
| MKB Bank | 206 982 Ft | 11,04% | 11,67% | 49 737 471 Ft |
| Takarékbank | 209 076 Ft | 11,04% | 11,86% | 50 395 878 Ft |
| K&H Bank | 211 910 Ft | 11,40% | 12,07% | 51 011 285 Ft |
Forrás: money.hu, 2022.12.14.
Hitelösszeg 20 millió Ft, futamidő 20 év, kamatperiódus 10 év
FIX 10 konstrukció (Feltételezett jövedelem 500.000 Ft/hó)
| Bank | Törlesztő | Kamat | THM | Teljes visszafizetendő |
|---|---|---|---|---|
| Bank | Törlesztő | Kamat | THM | Teljes visszafizetendő |
| Gránit Bank | 167 164 Ft | 7,99% | 8,30% | 40 138 105 Ft |
| Unicredit Bank | 170 085 Ft | 8,10% | 8,54% | 40 834 039 Ft |
| CIB Bank | 176 223 Ft | 8,59% | 9,07% | 42 300 159 Ft |
| MKB Bank | 179 174 Ft | 8,94% | 9,36% | 43 063 491 Ft |
| Takarékbank | 180 771 Ft | 8,94% | 9,52% | 43 582 486 Ft |
| Raiffeisen Bank | 181 104 Ft | 9,09% | 9,48% | 43 465 071 Ft |
| Erste Bank | 190 889 Ft | 9,84% | 10,33% | 45 884 998 Ft |
| K&H Bank | 201 021 Ft | 10,60% | 11,19% | 48 398 094 Ft |
Forrás: money.hu, 2022.12.14.
Hitelösszeg 20 millió Ft, futamidő 20 év, kamatperiódus 20 év.
FIX 20 konstrukció (Feltételezett jövedelem 500.000 Ft/hó)
| Bank | Törlesztő | Kamat | THM | Teljes visszafizetendő |
|---|---|---|---|---|
| Unicredit Bank | 171 997 Ft | 8,25% | 8,70% | 41 291 931 Ft |
| CIB Bank | 174 933 Ft | 8,49% | 8,96% | 41 990 545 Ft |
| MKB Bank | 180 589 Ft | 9,05% | 9,46% | 43 372 319 Ft |
| Takarékbank | 182 211 Ft | 9,05% | 9,64% | 43 929 100 Ft |
| Raiffeisen Bank | 187 603 Ft | 9,59% | 10,02% | 45 024 776 Ft |
| OTP Bank | 200 819 Ft | 10,44% | 11,35% | 48 320 900 Ft |
| K&H Bank | 211 635 Ft | 11,38% | 12,05% | 50 945 314 Ft |
Forrás: money.hu, 2022.12.14.
A kalkulációkból látható, hogy az 5 éves fix kamatperiódus jelenleg a legdrágább. A legjobb ajánlat az Unicredit Banké 183 669 Ft-os törlesztővel, 9,15%-os kamatlábbal. Arra spekulálva, hogy a mostani magas kamatkörnyezet 5 év múlva mérséklődhet, jó ötletnek is tűnhet az 5 éves kamatperiódus, hiszen így nem fixálodd hosszútávon a drágább kamatokat.
Ugyanakkor mivel nem lehet előre megjósolni a piaci, gazdasági környezet pontos változását, biztosabb és olcsóbb is most olyan fix konstrukciót választanod, ami hosszabb távon kiszámíthatóvá teszi a törlesztőrészletedet. Ha pedig mégis csökkennek a fixált kamatperiódusod alatt a kamatok, kiválthatod lakáshiteledet egy kedvezőbb konstrukcióra.
A 20 éves futamidő mellett, 10 illetve 20 évre fix kamat között már alig látható, mindössze pár ezer forintos a különbség a törlesztőkben. A legjobb ajánlatot a Gránit Bank adja fix 10-es kalkulációknál, ami 167 164 Ft-os havi törlesztőt és 7,99%-os kamatlábat jelent. A futamidő végéig, azaz 20 évig fix konstrukciók között az Unicredit Bank ajánlata a befutó, 171 997 Ft-os havi törlesztővel és 8,25%-os kamattal.
Megvizsgáltuk ugyanezt a 20 milliós lakáshitel összeget rövidebb, 15 éves, futamidővel is.
Hitelösszeg 20 millió Ft, futamidő 15 év, kamatperiódus 15 év.
FIX 15 konstrukció (Feltételezett jövedelem 500.000 Ft/hó)
| Bank | Törlesztő | Kamat | THM | Teljes visszafizetendő |
|---|---|---|---|---|
| Unicredit Bank | 198 213 Ft | 8,47% | 8,94% | 35 691 009 Ft |
| CIB Bank | 198 215 Ft | 8,49% | 8,96% | 35 685 320 Ft |
| MKB Bank | 203 449 Ft | 9,05% | 9,46% | 36 651 753 Ft |
| Raiffeisen Bank | 205 120 Ft | 9,19% | 9,59% | 36 921 613 Ft |
| Erste Bank | 218 483 Ft | 10,29% | 10,82% | 39 383 847 Ft |
| OTP Bank | 222 135 Ft | 10,44% | 11,40% | 40 108 566 Ft |
| K&H Bank | 232 495 Ft | 11,41% | 12,09% | 41 966 977 Ft |
Forrás: money.hu, 2022.12.14.
A legkedvezőbb jelenleg tehát a 10 éves kamatperiódus, azt követi a fix 20, majd a fix 15 és a sort a fix 5 konstrukció zárja.
Ugyanakkor azt sem szabad elfelejteni, hogy minél hosszabb a futamidő, annál magasabb a banknak visszafizetendő teljes összeg. Fix 15 éves konstrukcióban a legkedvezőbb ajánlatot nézve 35 691 009 Ft-ot fizetsz vissza a hitelt nyújtó pénzintézetnek, míg ugyanez fix 20 éves lakáshitelnél a legjobb esetben is több mint 41 millió forint
Mire érdemes odafigyelned, ha most szeretnél lakáshitelt felvenni?
Végül összegyűjtöttünk néhány szempontot, melyek segíthetnek neked, ha most állsz lakáshitel felvétel előtt.
- Fontos, hogy pontosan tudd, mekkora saját erőt szeretnél beletenni az ingatlan vásárlásba és kalkulálj azzal is, hogy milyen költségeid merülhetnek még fel a vásárlás kapcsán. (ügyvédi díjak, illeték, ingatlan berendezése)
- A bank vizsgálja a jövedelmedet és minél magasabb, annál kedvezőbb kamatok mellett juthatsz hitelhez. Tájékozódj, hogy melyik bank fogadja el az egyéb jövedelmeidet, jutalmakat, cafeteriát.
- A hitelfelvétel hosszútávú elköteleződést jelents, ezért fontos tisztában lenned azzal, hogy a havi bevételeidből, mennyit tudsz kényelmesen törlesztőre fordítani.
- Ne ragaszkodj feltétlenül a saját bankodhoz, csak azért, mert évek óta használod a szolgáltatásait. Mindenképp érdemes összehasonlítanod a bankok ajánlatait, mert jelentős lehet az eltérés közöttük.
- A kalkulátorban állíts be több futamidőt, kamatperiódust is, ezeket összehasonlítva lesz teljes képed a piaci lakáshitelek kondícióiról.
- Kérd szakértő segítségét. Egy független hitelszakértő elvégzi az előminősítéseket, személyre szabottan kalkulál, bemutatja neked az elkészült ajánlatokat és segít megérteni is azokat. Tisztában van a kölcsönkérelmi folyamatokkal, az esetleges buktatókkal és azzal, hogy melyik pénzintézetnek lehetnek számodra ideálisak a feltételei.
A legfontosabb pedig, hogy egyre nagyobb jelentősége van a körültekintő hitelfelvételnek, a teljes körű tájékozódásnak a kölcsönfelvétel előtt. Ne felejtsd, milliókat spórolhatsz egy jól átgondolt döntéssel!
