A 2022-es és 2023-as években a lakáshitelek kamatai gyakran elérték a 9–10%-os szintet. Ez az előző évtized viszonylatában kiugróan magasnak számított. Sokan kényszerültek akkoriban ilyen feltételekkel kölcsönt igényelni, mert nem voltak jogosultak állami támogatásokra, vagy nem kívánták gyermekvállaláshoz kötni az otthonteremtést. Ha ebben az időszakban vettél fel hitelt, a jelenlegi piaci helyzet lehetőséget kínál a havi terheid érezhető csökkentésére.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, hogy segítsen kiszámolni van -e kedvezőbb ajánlat a meglévő hitelednél.
A hitelkiváltás lényege, hogy a meglévő, magas kamatozású kölcsönt egy új, kedvezőbb kamatozású hitelre cseréled. Ezt a megoldást akkor célszerű választani, ha a jelenlegi piaci kamatlábak számottevően alacsonyabbak a korábban szerződöttnél, és a váltással elérhető megtakarítás összege meghaladja a váltás költségeit.
A lakáshitel első alkalommal történő kiváltása lakáscélú hitelnek minősül. Ennek azért van jelentősége, mert a bankok többsége a többszöri kiváltást már szabad felhasználású jelzáloghitelként kezeli, amelynek kamata jellemzően magasabb a lakáscélú hitelekénél.
Napjainkban a piaci lakáshitelek átlagosan 6–7% közötti kamattal érhetők el. Ez a 2–3 százalékpontos különbség a 2022–2023-as szintekhez képest jelentős megtakarítást eredményezhet:
- Alacsonyabb törlesztőrészlet: A kamatcsökkenés közvetlenül mérsékli a havi fizetési kötelezettséget.
- Hosszú távú megtakarítás: A teljes futamidő alatt akár több millió forinttal is kevesebb lehet a visszafizetendő összeg.
- Kamatbiztonság: Az új hitelnél is választható a hosszú távú kamatfixálás, ami védelmet nyújt a jövőbeni piaci változásokkal szemben.
A jelenlegi kamatkörnyezet tehát alkalmas a fennálló hitelek felülvizsgálatára. Egy jól megválasztott hitelkiváltással jelentős könnyítést érhetsz el a családi költségvetésben.
Kép forrása: Getty Images
Mit mérlegelj a döntés előtt?
A 2022–23-ban igényelt lakáshitelek jellemzően vagy 10 éves kamatperiódussal, vagy a futamidő végéig fix kamattal kerültek folyósításra.
- A 10 éves periódus esetén a kamat egy évtizedig változatlan, de azt követően a piaci viszonyok szerint módosulhat – ami komoly bizonytalanságot hordoz.
- A végig fix konstrukciónál pedig a 9,5% körüli kamat a teljes futamidőre szól, így itt a váltás az egyetlen módja a költségek mérséklésének.
Mivel a lakáshitelek átlagos futamideje 20–25 év, egy 3-4 éve felvett kölcsön kiváltásával a hátralévő 16–17 évben akár 3-4%-kal alacsonyabb kamat mellett törleszthetsz. Ez a különbség hosszú távon több milliós megtakarítást jelenthet.
1. A megtakarítás mértéke
Az első lépés a kalkuláció: hasonlítsd össze a jelenlegi és az új, kiváltó hitel havi törlesztőrészletét. Ne csak a havi díjat nézd, hanem a teljes visszafizetendő összeget is a futamidő végéig – ez mutatja meg a váltás valódi pénzügyi hasznát.
2. A hitelkiváltás költségei
A váltás nem ingyenes, két irányban is merülhetnek fel költségek:
A meglévő hitel lezárásának költségei:
- Végtörlesztési díj: A fennálló tőketartozás 1%-a (Minősített Fogyasztóbarát hiteleknél) vagy 1,5–2%-a (normál piaci hiteleknél).
- Visszatérítendő kedvezmények: Ha a hitelfelvételkor a bank elengedett bizonyos díjakat, de te a szerződésben meghatározott időn (általában 2–6 éven) belül kiváltod a hitelt, ezeket utólag meg kell fizetned.
Az új hitel igénylésének költségei:
- Értékbecslési díj és közjegyzői okiratba foglalás díja.
- Folyósítási jutalék.
- Földhivatali költségek (tulajdoni lap, jelzálogjog bejegyzése, régi teher törlése).
Megjegyzés: Sok bank kínál akciókat, melyek keretében ezen költségek egy részét átvállalják vagy utólag jóváírják.
3. A hitelképesség ismételt vizsgálata
Mivel a hitelkiváltás egy új kölcsön felvételét jelenti, a bank újra elvégzi a hitelbírálatot:
- Jövedelemvizsgálat: Legalább 3 hónapos munkaviszony szükséges, próbaidő nélkül. A törlesztőrészletek összege nem haladhatja meg a nettó jövedelmed 50%-át (800 000 Ft feletti fizetés esetén 60%-át).
- Múltbéli fizetési morál: A bank ellenőrzi, hogy az elmúlt 90 napban pontosan törlesztettél-e. Bármilyen fennálló hátralék elutasítást vonhat maga után.
- Ingatlan állapota: Az ingatlant újra felértékelik, és új közjegyzői okiratba foglalják a szerződést.
A hitelkiváltás tehát alapos előkészítést igényel, de a jelenlegi kamatszintek mellett a legtöbb esetben rövid időn belül megtérülő befektetésnek bizonyul.
Mekkora megtakarítás érhető el? – Egy konkrét példa
Nézzük meg egy gyakorlati példán keresztül, mennyit spórolhatsz, ha egy néhány éve felvett, magas kamatozású hitelt most váltasz ki.
A kiindulási állapot
Tegyük fel, hogy 2022 decemberében 20 millió forint piaci kamatozású (MFL) lakáshitelt vettél fel 20 éves futamidőre, végig fix, 10,44%-os kamattal.
- Havi törlesztőrészlet: 198 871 Ft
- Teljes visszafizetendő összeg: 47 728 933 Ft
- A váltáskor fennálló tartozás (3 év után): 18 919 000 Ft
A váltás költségei
A hitelkiváltásnál számolnod kell azzal, hogy a korábban elengedett kedvezményeket (mivel 6 éven belül váltasz) és a végtörlesztési díjat meg kell fizetned:
- Visszafizetendő korábbi kedvezmények: 227 850 Ft (értékbecslés, közjegyző, folyósítási díj).
- Végtörlesztési díj (1%): 189 190 Ft.
- Összes visszafizetendő tőketartozás a költségekkel: 19 336 040 Ft.
Az új hitel
Ebben a példában a tartozás 19 millió forint feletti részét saját erőből rendezted, és egy új, 19 millió forintos, végig fix, 5,94%-os kamatú hitelre váltottál. A kedvezményhez havi 500 000 Ft jövedelem-átutalást vállaltál, és hitelfedezeti biztosítást is kötöttél.
| Megnevezés | Hitelkiváltás előtt (Eredeti hitel) | Hitelkiváltás után (Új hitel - 20 év) |
|---|---|---|
| Kamat | 10,44% | 5,94% |
| Havi törlesztőrészlet | 198 871 Ft | 136 664 Ft |
| Hitelfedezeti biztosítás díja | - | 4 783 Ft |
| Összes havi kötelezettség | 198 871 Ft | 141 447 Ft |
| Teljes visszafizetendő összeg | 47 728 933 Ft | 33 925 018 Ft |
| Hitelkiváltás pénzügyi előnye | 13 356 275 Ft |
Forrás: Money Network 2026.02.01.
Az új hitel teljes visszafizetendő összege (a biztosítással együtt) 33 925 018 Ft.
- Bruttó megtakarítás: A két hitel teljes visszafizetendő összege között 13,8 millió forint a különbség.
- Nettó megtakarítás: Ha levonjuk a váltás összes költségét (végtörlesztés, visszafizetett kedvezmények, új hitel 30 600 Ft-os illetékei), a tiszta nyereséged még mindig körülbelül 13,4 millió forint.
Összegezve: A hitelkiváltással havi szinten közel 60 000 forintot szabadítottál fel a családi költségvetésben, miközben a teljes tartozásod több mint 13 millió forinttal csökkent.
Lakáshitel kiváltása rövidebb futamidőre
A hitelkiváltásban rejlő előnyök még tovább fokozhatók, ha a célod nem a havi kiadások minimalizálása, hanem a teljes visszafizetendő összeg drasztikus csökkentése. Ha a kedvezőbb kamatozás mellett a futamidőt is lerövidíted (például 20 évről 15-re), a banknak kifizetett teljes összeg jelentősen mérsékelhető.
Példa: Kiváltás 15 éves futamidőre
Maradva az előző példánál, nézzük meg, mi történik, ha a 19 millió forintos tőkét 5,94%-os kamattal, de az eredeti 20 év helyett csupán 15 év alatt fizeted vissza:
- Havi törlesztőrészlet: 161 117 Ft.
- Hitelfedezeti biztosítás díja: 5 639 Ft.
- Összes havi kötelezettség: 166 756 Ft.
| Megnevezés | Hitelkiváltás előtt (eredeti) | Hitelkiváltás után (15 éves futamidő) |
|---|---|---|
| Kamat | 10,44% | 5,94% |
| Havi törlesztőrészlet | 198 871 Ft | 161 117 Ft |
| Biztosítás havi díja | - | 5 639 Ft |
| Összes havi kötelezettség | 198 871 Ft | 166 756 Ft |
| Teljes visszafizetendő | 47 728 933 Ft | 29 963 558 Ft |
| Pénzügyi előny összesen | 17 317 735 Ft |
Forrás: Money Network 2026.02.01.
Bár így a havi törlesztésed magasabb, mint a 20 éves kiváltásnál, még mindig bő 32 000 forinttal kevesebb, mint az eredeti, 10,44%-os hiteledé volt. A rövidebb futamidő miatt azonban a teljes visszafizetendő összeg 29 963 558 forintra csökken.
Hitelkiváltás tőkenöveléssel: plusz forrás a törlesztőrészlet emelkedése nélkül
A kedvezőbb kamatkörnyezet nemcsak a kiadások csökkentésére ad lehetőséget, hanem arra is, hogy a havi törlesztőrészleted emelkedése nélkül juss plusz tőkéhez. Ezt nevezzük tőkenövelt hitelkiváltásnak.
Vegyünk egy példát: 2022 decemberében 20 millió forint lakáshitelt vettél fel 20 éves futamidőre, 10 éves kamatperiódussal, 8,69%-os kamaton.
- Jelenlegi törlesztőrészlet: 175 977 Ft.
- Fennálló tartozás (3 év után): 18 683 000 Ft.
- Váltási költségek: Ebben a speciális esetben a bank szabályai szerint az induló díjkedvezményeket nem kell utólag megtérítened, a végtörlesztési díj pedig 30 000 Ft-ban maximalizált.
Egyes bankoknál a hitelkiváltással egyidejűleg igényelt extra összeg is lakáscélú kamattal érhető el. Ez azért fontos, mert ha külön szabad felhasználású jelzáloghitelt igényelnél, azt csak jóval magasabb kamattal tehetnéd meg.
Plusz 4,3 millió forint szabad felhasználásra
Ha úgy döntesz, hogy a kedvezőbb, 6,79%-os kamat mellett a havi törlesztődet a korábbi szinten (kb. 175 000 Ft) hagyod, és a futamidőt újra 20 évre állítod be, a következő eredményt kapod:
| Megnevezés | Hitelkiváltás előtt (Eredeti) | Hitelkiváltás után (Tőkenöveléssel) |
|---|---|---|
| Kamat (10 éves periódus) | 8,69% | 6,79% |
| Havi törlesztőrészlet | 175 977 Ft | 175 432 Ft |
| Hitelösszeg | 20 000 000 Ft | 23 000 000 Ft |
| Teljes visszafizetendő | 42 234 527 Ft | 42 103 467 Ft |
| A váltás előnye | 4,3 millió Ft szabad tőke |
Forrás: Money Network 2026.02.01.
Gyakorlatilag ugyanakkora összeget fizetsz vissza a futamidő végéig a 23 millió forintos új hitelre, mint amennyit a korábbi, 20 milliós kölcsönre fizettél volna. Ennek köszönhetően 4,3 millió forint szabadon elkölthető pénzhez jutsz, miközben a havi kiadásaid nem emelkednek, sőt, minimálisan még csökkennek is.
Az új hitelfelvételnek az aktuális díjkedvezményeknek köszönhetően nincs számottevő induló költsége, így a tőkenövelés tiszta pénzügyi előnyt jelent számodra.
Plusz forrás és rövidebb futamidő egyszerre
Vizsgáljuk meg azt az élethelyzetet is, amikor nem szeretnéd újraindítani a 20 éves futamidőt, hanem ragaszkodsz az eredeti lejáratodhoz. Ebben az esetben a hitel 17 év múlva fut ki, éppen úgy, ahogy az eredeti szerződésed szerint történt volna.
Ha a havi törlesztést a korábbi szinten (kb. 175 000 Ft) hagyod, de a futamidőt nem hosszabbítod meg, a következő előnyökhöz jutsz:
| Megnevezés | Hitelkiváltás előtt (Eredeti) | Hitelkiváltás után (17 éves futamidő) |
|---|---|---|
| Kamat (10 éves periódus) | 8,69% | 6,79% |
| Havi törlesztőrészlet | 175 977 Ft | 175 454 Ft |
| Teljes visszafizetendő | 42 234 527 Ft | 35 792 539 Ft |
| Pénzügyi előny (visszafizetés) | 6 441 988 Ft megtakarítás | |
| Extra szabad tőke | 2 500 000 Ft |
Forrás: Money Network 2026.02.01.
Összegzés: Ne fizess többet a kelleténél!
Ha 2022-ben vagy 2023-ban vettél fel lakáshitelt, jó eséllyel a piaci csúcson kötelezted el magad. A fenti példákból látható, hogy a piaci körülmények változása most neked dolgozik: a hitelkiváltás ma már nem csupán lehetőség, hanem egy tudatos pénzügyi döntés, amivel milliókat tarthatsz a zsebedben.
Miben segíthet neked egy jól megválasztott váltás?
- Havi könnyítés: Több tízezer ezer forinttal is csökkentheted a fix kiadásaidat.
- Jelentős megtakarítás: A teljes visszafizetendő összeget akár sok millió forinttal is mérsékelheted.
- Extra forrás: Akár plusz tőkéhez is juthatsz felújításra vagy egyéb célokra, a kedvező lakáshitel-kamatok mellett.
Hogyan indulj el? A banki ajánlatok és a váltás költségeinek útvesztőjében egyéni számításokra van szükség. Érdemes független hitelszakértő segítségével megvizsgálni a saját hiteledet, aki pontosan kiszámolja neked, melyik bank ajánlatával jársz a legjobban.
