A hitelkiváltás egy olyan pénzügyi megoldás, amely lehetővé teszi a meglévő kölcsön(ök) – például lakáshitel – egy kedvezőbb feltételekkel rendelkező hitelre való cseréjét. Különösen akkor lehet előnyös, ha a piaci kamatlábak számottevően csökkentek ahhoz képest, mikor a hitelt felvetted. A jelenlegi kamatkörnyezet tehát ideálisnak mondható a kiváltásra, hiszen a piaci kamatok jelentős mértékű csökkenését tapasztalhatjuk az elmúlt hetekben, hónapokban. Megmutatjuk, hogy mennyit spórolhatsz havi szinten, illetve az összes visszafizetendő összeget tekintve, egy jól időzített, kellő alapossággal kiválasztott hitelkiváltó konstrukcióval.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, hogy segítsen kiszámolni van -e kedvezőbb ajánlat a meglévő hitelednél.
Egy évvel ezelőtt rekordmagasságú volt a lakáshitelek kamatszintje. Szinte minden banknál 9-10% körüli lakáshitelkamatokkal találkozhattunk, amire az elmúlt években nem volt példa. Ehhez képest mostanra közel felére csökkentek a hitelkamatok. A jelenlegi kamatkörnyezetben tehát 6% körüli kamat mellett válthatod ki meglévő lakáshiteledet. Vagyis nem kérdés, hogy a kedvezőtlen kamatokkal felvett lakáshiteleknél érdemes mérlegelni a hitelkiváltás lehetőségét.
Milyen szempontok alapján mérlegeld a hitelkiváltást?
A legfontosabb az új törlesztőrészlet összege
Elsőként azt érdemes kiszámolni, hogy a hitelkiváltást követően mekkora lenne a havi törlesztési kötelezettség. Mennyivel csökkenne a havonta fizetendő törlesztőrészlet összege. Érdemes arra is figyelni, hogy milyen kamatperiódusú a kiváltandó hitel, milyen kamatperiódussal igényelnéd az új hitelt és mennyi lenne a futamidő.
A hitelkiváltás költségeire is figyelni kell
Kezdeti költségek
Lényeges lehet, hogy az új hitelkiváltó konstrukciónak milyen kezdeni költségei vannak. A kezdeti költségek közé tartozik az értékbecslés díja, a közjegyzői okiratba foglalás költsége, a folyósítási jutalék, valamint a földhivatali díjak. Jó hír azonban, hogy ezen díjak nagy részét a bankok díjelengedési akcióinak köszönhetően nem kell megfizetni, vagy amennyiben igen, úgy folyósítást követően visszatérítésre kerülnek.
Végtörlesztési díj
Azzal is kalkulálnod kell, hogy nemcsak az új hitelfelvétel jár költségekkel, de a fennálló tőketartozás összegén felül végtörlesztési díjat is kell fizetned. Ennek mértéke minősített fogyasztóbarát lakáshitelek esetén a végtörlesztett összeg 1 százaléka, piaci lakáshitelek esetén 1,5-2 százaléka. Attól függően, hogy a végtörlesztésre kamatfordulókor kerül-e sor, illetve jelzálog-hitelintézet által refinanszírozott-e a hitel.
Elengedett díjak utólagos megtérítése
A korábbi hitelfelvétel során a bank által elengedett induló díjakat is vissza kell térítened akkor, ha hiteled végtörlesztésére – pénzintézettől, hitelkonstrukciótól függően - 2-6 éven belül kerül sor.
A hitelképességed újra megvizsgálja a bank
A hitelkiváltás egy új hitelfelvételt, egyben egy újabb hitelbírálatot is jelent. Ennek során a hitelkiváltó kölcsönt nyújtó bank megvizsgálja jelenlegi hitelképességed. Amit negatívan befolyásolhat például egy közelmúltban történt munkahelyváltás, ahol még nem telt le esetleg a próbaidőd. Ugyanakkor ha időközben magasabb jövedelmet tudsz igazolni, az javítja majd a hitelezhetőséged.
A jövedelemvizsgálat során meg kell felelni a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályainak is. Ez azt jelenti egy 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix jelzáloghitel esetén, hogy amennyiben a bank által elfogadható igazolt nettó jövedelem 600.000 Ft alatt van, úgy a meglévő és felvenni kívánt hitel együttes törlesztőrészletének bele kell férnie az igazolt jövedelem 50 százalékába. Hitelkiváltás esetén az új bank által kiváltására kerülő kölcsönök havi törlesztőrészletét nem kell beleszámolni ebbe. Ha a nettó jövedelm eléri a 600.000 Ft-ot, úgy az 60 százalékig terhelhető hitellel.
Jelentős különbségek lehetnek ugyanakkor a bankok JTM számítási módjában. Például egyes pénzintézetek egy meglévő babaváró hitel esetén a nem támogatott törlesztőrészletet veszik figyelembe akkor, ha még nem teljesült legalább egy gyermekvállalás. Ezzel jelentősen csökkentve az új hitel törlesztésére fordítható maximális összeget. Hiszen míg a babaváró hitel kamattámogatott havi törlesztése kezességvállalási díj nélkül hozzávetőlegesen 41.000 Ft, addig a kamattámogatás nélkül számított törlesztőrészlet kezességvállalási díj nélkül mintegy 106.000 Ft-ot tesz ki.
Havonta több tízezret, teljes futamidőre nézve pedig sok milliót lehet spórolni
Három példán keresztül szemléltetjük, hogy hogyan érdemes kalkulálni, miket kell figyelembe venni hitelkiváltáskor és milyen összeget spóroltak a szóbanforgó hitelfelvevők.
1.)
A házaspár 20 millió forint piaci kamatozású, minősített fogyasztóbarát lakáshitelt vett fel 20 éves futamidőre fix, 10,14% kamattal. Ez egy kedvezményes kamat volt, amit a hitelösszeg és 600.000 Ft havi jóváírás vállalása mellett kaptak. A törlesztőrészlet 20 éves futamidőre havonta 194.863 Ft. A teljes visszafizetendő összeg: 46.847.015 Ft.
Ami a járulékos költségeket illeti:. Az akkori banki díjkedvezményeknek köszönhetően az értékbecslés 40.000 Ft-os díját és a közjegyzői okirat díjából 50.000 Ft-ot visszakapták a folyósítást követően. Valamint nem kellett megfizetniük a hitelösszeg 1%-a alapján számított 200.000 Ft összegű folyósítási jutalékot és a 2 db tulajdoni lap, valamint a térképmásolat díját sem. Így a bank összesen 299.000 Ft díjkedvezményt adott.
A hitelfelvétel óta 1 év telt el, a fennálló tartozás ezen időszak alatt számottevően nem csökkent (19.670.000 Ft). A hitelkiváltás során visszafizetendő összes tartozás azonban az elengedett díjak visszatérítésével és az 1 százalékos, vagyis 196.700 Ft-os végtörlesztési díjjal együttt 20.165.700 Ft volt.
A házaspár a korábbi hitelét szakértő segítségével egy 20 millió forintos hitelösszegű végig fix, 5,65%-os kamatozású konstrukcióra cserélte. (A tartozás 20 millió feletti részét önerőből egyenlítették ki.) Ehhez 500.000 Ft havi jóváírás teljesítését vállalták az új banknál megnyitásra kerülő bankszámlájukon. A hitel mellé hitelfedezeti biztosítást is kötöttek az adós nevére, mely halál, valamint baleseti eredetű legalább 50 százalékos maradandó egészségkárosodás esetén megfizeti a teljes fennálló tőketartozást.
A hitelkiváltást követően fizetendő törlesztőrészlet 140.485 Ft havonta, a hitelfedezeti biztosítás havi díja pedig 4.917 Ft. Biztosítással együtt a havi fizetési kötelezettségük tehát 145.402 Ft, szemben az eddig fizetett 194.863 Ft-os törlesztőrészlettel. A kiváltással havonta 50.000 Ft-ot spóroltak meg. A teljes visszafizetendő összeg 34.891.321 Ft-ra csökkent, ami tartalmazza a hitelfedezeti biztosítás díját is. A két konstrukció közötti 12 milliós különbségből levonva az utólag megfizetett akciós díjakat és végtörlesztési díjat, megkapjuk az eredményt, miszerint a hitelkiváltás több mint 11 millió forintot hoz a konyhára 20 év alatt.
Az újabb hitelfelvétel költsége a díjelengedési akcióknak köszönhetően mindössze 12.600 Ft volt.
| 20 M Ft hitelösszeg - 20 éves futamidő | Hitelkiváltás előtt | Hitelkiváltás után |
|---|---|---|
| Kamat | 10,14% | 5,65% |
| Törlesztőrészlet | 194.863 Ft/hó | 140.485 Ft/hó |
| Hitelfedezeti biztosítás díja | - | 4.917 Ft/hó |
| Összes havi törlesztési kötelezettség | 194.863 Ft/hó | 145.402 Ft/hó |
| Teljes visszafizetendő összeg | 46.847.015 Ft | 34.891.321 Ft |
| Hitelkiváltás előnye járulékos költségek figyelembevételével | 11.447.394 Ft | |
2.)
A család 7 millió forint piaci kamatozású lakáshitelt vett fel 20 éves futamidőre fix, 10,54% kamattal. Ez szintén egy kedvezményes kamat volt, amit a hitelösszeg nagysága, a 300.000 Ft havi jövedelem átutalás vállalása és a partneri kedvezménynek köszönhetően kaptak. A törlesztőrészlet 20 éves futamidőre 70.765 Ft, a teljes visszafizetendő összeg 16.983.617 Ft.
Hitelfelvételkor a banki díjkedvezményeknek köszönhetően az értékbecslés díjából 23.000 Ft, a folyósítási díjból pedig az összeg fele, azaz 37.500 Ft került elengedésre. A díjkedvezmény mértéke tehát összesen 60.500 Ft volt.
A hitelfelvétel óta 1 év telt el, a fennálló tartozás ezen időszak alatt jelentősen nem csökkent (6.890.000 Ft). Hitelkiváltáskor felmerülő teljes visszafizetendő a visszatérítendő elengedett díjakkal és a végtörlesztési díjjal (a végtörlesztett összeg 2%-a, 137.800 Ft) együtt 7.088.300 Ft volt.
A hitelkiváltó kölcsönt 6,29% kamattal kapta meg a házaspár, végig fix konstrukcióban, ezért havi 250.000 Ft jóváírás teljesítést vállalták az új banknál megnyitásra kerülő bankszámlán. Az új kölcsön törlesztője 51.686 Ft havonta, közel 20 ezer forinttal kevesebb az egy évvel korábban felvett hitel havi törlesztőrészleténél. A visszafizetendő összeget tekintve pedig 4,5 milliós megtakarítást értek el, hiszen 12.404.640 forintra csökkent. A kép persze úgy teljes, ha ebből levonjuk a visszafizetett akciós díjakat (60.500 Ft) és a 137.800 forintos végtörlesztési díjat. De ezzel együtt is jelentős a kiváltással járó pénzügyi előny.
| 7 M Ft hitelösszeg - 20 éves futamidő | Hitelkiváltás előtt | Hitelkiváltás után |
|---|---|---|
| Kamat | 10,54% | 6,29% |
| Törlesztőrészlet | 70.765 Ft/hó | 51.686 Ft/hó |
| Teljes visszafizetendő összeg | 16.983.617 Ft | 12.404.640 Ft |
| Hitelkiváltás előnye járulékos költségek figyelembevételével | 4.380.677 Ft | |
3.)
Amennyiben az előző példában szereplő házaspárnak további 2 millió forintra is szüksége lenne szabad felhasználásra, így alakul a számítás:
A 9 milliós hitelösszeghez 10 éves kamatperiódusú konstrukcióban 6,54% kamattal juthatnak hozzá. Ez egy lakáscélú kamat. Ugyanis van bank, amelyik a szabad felhasználású hitel részre is lakáshitel kamatot biztosít, amennyiben az ügyletben legalább egy lakáscélú hitel kiváltásra kerül. Ehhez minimálbérnek megfelelő havi jóváírást kell vállalni az új banknál megnyitásra kerülő bankszámlán.
A hitelkiváltást és plusz 2 millió forint felvételét követően fizetendő törlesztő részlet 67.315 Ft. Vagyis egy nagyobb hitelösszegre kevesebb mint az eddig fizetett 70.765 Ft-os törlesztő részlet.
A teljes visszafizetendő összeg 16.155.286 Ft.
Az utólag megfizetett díjakkal (60.500 Ft) és a végtörlesztési díjjal (198.300 Ft) is kalkulálva az új, nagyobb hitel visszafizetendője kevesebb 600 ezer forinttal az eredeti hitelnél.
| 7+2 M Ft hitelösszeg - 20 éves futamidő | Hitelkiváltás előtt | Hitelkiváltás után |
|---|---|---|
| Kamat | 10,54% | 6,54% |
| Törlesztőrészlet | 70.765 Ft/hó | 67.314 Ft/hó |
| Teljes visszafizetendő összeg | 16.983.617 Ft | 16.155.286 Ft |
| Szabadon felhasználható összeg | 0Ft | 2.000.000 Ft |
| Hitelkiváltás előnye járulékos költségek figyelembevételével | 2.630.031 Ft | |
Sokaknak fontos dátum lehet a június 30.
Nemcsak azoknak érdemes elgondolkodniuk a hitelkiváltás lehetőségén, akik az elmúlt 2 évben adósodtak el. Hanem azoknak is, akik évekkel ezelőtt vettek fel 3,2-4,5% körüli kamattal, változó kamatozású, 5 éves kamatperiódusú hitelt. Melyeknél a kamatperiódus-váltás követő magas kamatszintet jelenleg még nem tapasztalják a kamatstop miatt. A kamatstop 2024. június 30-ig tart, egyelőre nincs információ arról, hogy ezt követően ismét meghosszabbításra kerül-e, mint már korábban több alkalommal is. Mindenképpen érdemes szem előtt tartani ezt a dátumot. Amennyiben pedig nem folytatódik a kamatstop, megfontolni a hitelkiváltás lehetőségét és szakértőhöz fordulni a pontos kalkulációért.
