Hány hitel vehető fel egy ingatlanra?

Ernszt Anikó
Ernszt Anikó
Olvasási idő: 3 perc

Tisztázunk néhány kérdést, ami akkor merülhet fel, ha jelzáloggal terhelt ingatlanra szeretnénk további jelzáloghitelt felvenni. Például, hogy mekkora további összeg vehető fel, meghatározó-e a korábban felvett kölcsön összege, törlesztőrészlete, kell-e a zálogjogosult hozzájárulása a további hitelfelvételhez, s milyen feltételei vannak az újabb hiteligénylésnek. A cikkben választ adunk ezekre a kérdésekre. 

Fontos, hogy milyen jellegű jelzáloghitel terheli már az ingatlant

Ugyanazon ingatlanra történő további jelzáloghitel felvétele kapcsán először is azt kell tisztázni, hogy ki a zálogjogosult. Vagyis kinek a javára van már jelzáloghitel bejegyezve az  ingatlanra. 

Az ingatlant ugyanis terhelheti 

A magánszemély javára bejegyzett jelzálogjog kizárja a banki hitel felvételét.

Egy banki ügyintéző mutatja laptopon a fiatal párnak a lehetőségeket hitelfelvételre.

Önkormányzati, munkáltatói kölcsön esetén jellemzően nincsen akadálya a további hitelfelvételnek egyik banknál sem. Amennyiben az önkormányzat vagy munkáltató javára nemcsak jelzálogjog, hanem elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került, akkor további banki jelzálogjog bejegyzéséhez az ő hozzájárulásukat kell kérni. Ezt a hozzájárulást jellemzően megadják.

Amennyiben banki hitel terheli az ingatlant, akkor további jelzáloghitelt annál a pénzintézetnél tudsz felvenni, amelyiknél a meglévő kölcsönt is igénybe vetted. Ennek oka, hogy minden bank ragaszkodik ahhoz, hogy a javára bejegyzett jelzálogjogot másik pénzintézet jelzálogjoga ne előzze meg.

Ha esetleg a korábban felvett jelzáloghitelnél a jelenleg elérhető hitelkonstrukciók kedvezőbbek, akkor a hiteligénylés előtt érdemes megfontolni a hitelkiváltás lehetőségét és eleve egy hitelbe rendezni a két tartozást.

Maximális finanszírozási arány terhelt ingatlan esetén

Azt, hogy mekkora összegű további jelzáloghitel vehető fel egy ingatlanra a törvény is szabályozza, de a bankok szigorúbb határt is húzhatnak. Törvényi szabályozás alapján tehát egy ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a vehető fel hitelként forint alapú finanszírozás esetén. Mivel azonban a banki belső szabályok a mérvadóak, ezért ezt a 80%-os maximumot ne vedd alapértelmezettnek. Mindenképp tájékozódj előzetesen a banknál a saját gyakorlatuk szerinti pontos százalékról. 

A jövedelemfedezettség határozza meg a törlesztőt

A további hitelfelvételnek az ingatlanfedezetre vonatkozó szabály mellett alapfeltétele a jövedelmed. Vagyis a felvehető hitelösszegnek korlátot szabhat a JTM szabálynak való megfelelés. A kötelező jövedelemvizsgálat során a pénzintézeteknek ugyanis azt is vizsgálniuk kell, hogy az igénylők összes igazolt nettó jövedelmének meghatározott százalékába belefér-e a felvenni kívánt és a már meglévő hitel együttes törlesztőrészlete. Ez az arány 600.000 Ft nettó jövedelem alatt 50%-ot jelent, 600.000 Ft vagy azt meghaladó jövedelem esetén 60%-ot. 

Ha tehát a JTM szabály feltételei nem teljesülnek, akkor hiába bírná el az ingatlan értéke a felvenni kívánt összeget, akkor sem ad hitelt a bank. 

Ebben az esetben hitelösszeg csökkentésével vagy a futamidő meghosszabbításával próbálhatsz megfelelni a havi törlesztőre vonatkozó JTM előírásoknak.

Összegzés

Amennyiben tehát a meglévő jelzáloghitel mellett merül fel további hiteligény, elsőként azt célszerű megvizsgálni, hogy az újabb jelzáloghitel felvételével egyúttal érdemes-e a meglévő hitelt is kiváltani. A kedvezőbb kamatkörnyezetben felvett hitel jelentős megtakarítást jelenthet számodra hosszú távon. Illetve a havi törlesztőket tekintve is csökkentheti rendszeres pénzügyi terheidet.

Ugyanakkor ha bármilyen oknál fogva nincsen mód további jelzáloghitel felvételre, akkor  ingatlanfedezet bevonása nélkül a személyi kölcsön jelenthet finanszírozási megoldást terveid megvalósításához.