Tisztázunk néhány kérdést, ami akkor merülhet fel, ha jelzáloggal terhelt ingatlanra szeretnénk további jelzáloghitelt felvenni. Például, hogy mekkora további összeg vehető fel, meghatározó-e a korábban felvett kölcsön összege, törlesztőrészlete, kell-e a zálogjogosult hozzájárulása a további hitelfelvételhez, s milyen feltételei vannak az újabb hiteligénylésnek. A cikkben választ adunk ezekre a kérdésekre.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Fontos, hogy milyen jellegű jelzáloghitel terheli már az ingatlant
Ugyanazon ingatlanra történő további jelzáloghitel felvétele kapcsán először is azt kell tisztázni, hogy ki a zálogjogosult. Vagyis kinek a javára van már jelzáloghitel bejegyezve az ingatlanra.
Az ingatlant ugyanis terhelheti
- önkormányzati kölcsön,
- munkáltatói hitel, valamint
- banki jelzáloghitel is.
A magánszemély javára bejegyzett jelzálogjog kizárja a banki hitel felvételét.
Önkormányzati, munkáltatói kölcsön esetén jellemzően nincsen akadálya a további hitelfelvételnek egyik banknál sem. Amennyiben az önkormányzat vagy munkáltató javára nemcsak jelzálogjog, hanem elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került, akkor további banki jelzálogjog bejegyzéséhez az ő hozzájárulásukat kell kérni. Ezt a hozzájárulást jellemzően megadják.
Amennyiben banki hitel terheli az ingatlant, akkor további jelzáloghitelt annál a pénzintézetnél tudsz felvenni, amelyiknél a meglévő kölcsönt is igénybe vetted. Ennek oka, hogy minden bank ragaszkodik ahhoz, hogy a javára bejegyzett jelzálogjogot másik pénzintézet jelzálogjoga ne előzze meg.
Ha esetleg a korábban felvett jelzáloghitelnél a jelenleg elérhető hitelkonstrukciók kedvezőbbek, akkor a hiteligénylés előtt érdemes megfontolni a hitelkiváltás lehetőségét és eleve egy hitelbe rendezni a két tartozást.
Maximális finanszírozási arány terhelt ingatlan esetén
Azt, hogy mekkora összegű további jelzáloghitel vehető fel egy ingatlanra a törvény is szabályozza, de a bankok szigorúbb határt is húzhatnak. Törvényi szabályozás alapján tehát egy ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a vehető fel hitelként forint alapú finanszírozás esetén. Mivel azonban a banki belső szabályok a mérvadóak, ezért ezt a 80%-os maximumot ne vedd alapértelmezettnek. Mindenképp tájékozódj előzetesen a banknál a saját gyakorlatuk szerinti pontos százalékról.
A hitelfedezeti mutató* szabályok értelmében a törvényileg elvárt önerő jelzáloghiteleknél:
| minimális önerő | hitelfedezeti mutató (HFM) | |
|---|---|---|
| elsőlakás-vásárlók | 10% | 90% |
| zöld fedezet és hitelcél | 10% | 90% |
| egyéb hitelfelvevők | 20% | 80% |
2025.01.08-án hatályban lévő állapot.
Forrás: 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet
*A hitelfedezeti mutató (HFM) mutatja meg a fedezetként felajánlott eszköz hitelbírálatkor megállapított forgalmi értékének arányában felvehető hitelösszeg maximumát.
A jövedelemfedezettség határozza meg a törlesztőt
A további hitelfelvételnek az ingatlanfedezetre vonatkozó szabály mellett alapfeltétele a jövedelmed. Vagyis a felvehető hitelösszegnek korlátot szabhat a JTM szabálynak való megfelelés. A kötelező jövedelemvizsgálat során a pénzintézeteknek ugyanis azt is vizsgálniuk kell, hogy az igénylők összes igazolt nettó jövedelmének meghatározott százalékába belefér-e a felvenni kívánt és a már meglévő hitel együttes törlesztőrészlete. Ez az arány 600.000 Ft nettó jövedelem alatt 50%-ot jelent, 600.000 Ft vagy azt meghaladó jövedelem esetén 60%-ot.
JTM-szabályok forint alapú jelzáloghitelnél:
| Havi nettó jövedelem | 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5-10 év közötti kamatperiódus | 10 év vagy hosszabb kamatperiódus |
|---|---|---|---|
| 600 ezer forint alatti jövedelemnél | 25% | 35% | 50% |
| 600 ezer forint alatti jövedelemnél zöld hitelcél esetén | 25% | 35% | 60% |
| 600 ezer forint feletti jövedelemnél | 30% | 40% | 60% |
2025.01.08-án hatályban lévő állapot.
Forrás: 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet
Ha tehát a JTM szabály feltételei nem teljesülnek, akkor hiába bírná el az ingatlan értéke a felvenni kívánt összeget, akkor sem ad hitelt a bank.
Ebben az esetben hitelösszeg csökkentésével vagy a futamidő meghosszabbításával próbálhatsz megfelelni a havi törlesztőre vonatkozó JTM előírásoknak.
Összegzés
Amennyiben tehát a meglévő jelzáloghitel mellett merül fel további hiteligény, elsőként azt célszerű megvizsgálni, hogy az újabb jelzáloghitel felvételével egyúttal érdemes-e a meglévő hitelt is kiváltani. A kedvezőbb kamatkörnyezetben felvett hitel jelentős megtakarítást jelenthet számodra hosszú távon. Illetve a havi törlesztőket tekintve is csökkentheti rendszeres pénzügyi terheidet.
Ugyanakkor ha bármilyen oknál fogva nincsen mód további jelzáloghitel felvételre, akkor ingatlanfedezet bevonása nélkül a személyi kölcsön jelenthet finanszírozási megoldást terveid megvalósításához.
