Sokan vannak, akik úgy döntöttek, hogy külföldön vállalnak munkát, de Magyarországon szeretnének otthont teremteni. Legyen szó akár napi ingázásról a határ túloldalára, akár távolabbi országban való munkavállalásról. A jó hír az, hogy a magyar bankok nyitottak a külföldi jövedelemmel rendelkezők lakásvásárlásának finanszírozására is, bár minden bank kicsit másképp kezeli a külföldi jövedelmet. Összefoglaljuk a legfontosabb tudnivalókat a hitelfelvételhez, ha a jövedelmed nem itthonról származik.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Szinte minden bank elfogadja a külföldi jövedelmet lakáshitelnél
A hazai pénzintézetek - egy bank kivételével (UniCredit) - elfogadják a külföldi jövedelmet lakáshitel felvételekor. Vannak azonban olyan alapfeltételek, melyeknek a külföldi jövedelmet igazoló személynek minden esetben meg kell felelnie. Ezek a feltételek az alábbiak:
- magyar állampolgárság
- állandó magyarországi lakóhely
- bankszámlára érkező jövedelem
Külföldi jövedelem kizárólag magyar állampolgár esetén fogadható el. Magyarországon élő külföldi állampolgár külföldi jövedelme nem vehető figyelembe hitelfelvétel során. A külföldi munkáltatók jellemzően bankszámlára utalják a munkabért. Ha azonban mégis készpénzben fizet a munkáltató (vendéglátásban előfordul), akkor azzal nem tudnak számolni a bankok.
Ingatlanfedezettel nem biztosított személyi kölcsön is igényelhető külföldi jövedelemre, de hangsúlyozni kell, hogy a nem itthonról származó jövedelemre személyi kölcsönt nyújtó bankok köre jóval szűkebb, mint a jelzáloghitelt kínáló pénzintézeteké.
Nem mindegy melyik országból érkezik a pénz
A legtöbb bank európai országból származó külföldi jövedelmet fogad el, mely lehet EU tagállamból és Unión kívüli országból, pl.: Nagy-Britannia, Svájc, Norvégia, stb. származó jövedelem egyaránt.
Az OTP Bank éppen a közelmúltban bővítette az elfogadható külföldi jövedelmek körét: Ausztria, Németország, Szlovákia mellett most már minden EU tagországból, valamint az alábbi országokból származó jövedelmet is figyelembe veszi a hitelbírálat során: Izland, Liechtenstein, Norvégia, Svájc és az Egyesült Királyság.
Az MBH szélesebb körben fogadja el a külföldi jövedelmet: elfogadható lehet minden olyan jövedelem, amelyet a hitelfelvevő MNB által jegyzett devizában kap.
Egyéb országokból származó jövedelem esetén egyedileg érdemes egyeztetni a bankokkal.
Elfogadható jövedelemtípusok
Külföldön alkalmazottként dolgozók jövedelme vehető figyelembe, valamint elfogadható a külföldi nyugdíj is. Külföldi egyéni vagy társas vállalkozásból származó jövedelem elfogadására a bankok sztenderd szabályai szerint nincs mód. Ez alól csak a MagNet Bank kivétel, de ott sem minden ország esetében érvényes az elfogadhatóság.
Külföldi munkaviszonyra vonatkozó kitételek
Ebbenn szintén nem egységes a szabályozás. A bankok egy részénél elegendő a legalább 3 hónapos, nem próbaidős, határozatlan idejű munkaviszony a külföldi munkáltatónál. De vannak olyan hitelintézetek, amelyek 6-9 hónapos külföldi munkaviszony igazolását várják el.
A bankok többségénél ugyanakkor elvárás az is, hogy a külföldi munkaviszony határozatlan idejű legyen. Van azonban olyan bank, amelyik határozott idejű külföldi munkaviszonyt is el tud fogadni akkor, ha a próbaidő lejárt, a munkaviszony legalább 3 hónapja fennáll és a kérelem benyújtásakor még legalább 12 hónapra szól.
Elvárás lehet ugyanakkor, hogy a külföldi munkáltató rendelkezzen publikusan elérhető honlappal.
Mekkora a minimálisan elvárt külföldi jövedelem összege?
A minimálisan elvárt jövedelem összegét illetően a bankok általában nem tesznek különbséget magyar és külföldi jövedelem között. A legtöbb bank igénylési feltétele legalább a mindenkori minimálbér összegét elérő jövedelem igazolása (2024-ben: 177.422 Ft). Ez alól az MBH Bank kivétel. Náluk a minimálisan elvárt külföldi jövedelem havi nettó 350.000 Ft.
Külföldi jövedelem diszkontálása
A covid járvány okozta veszélyhelyzet egyik legdrasztikusabb intézkedése volt, hogy a bankok egyik napról a másikra nem fogadták el hitelfelvétel során a külföldi jövedelmet. Néhány hónap elteltével újra elfogadhatóvá vált a külföldi munkabér, azonban több pénzintézet is diszkontálni kezdte.
A jövedelem diszkontálása azt jelenti, hogy a hitelfelvevő által kapott külföldi jövedelem teljes összege nem vehető figyelembe. A hitelbírálat során tehát a bankok a külföldi jövedelemmel csak egy meghatározott mértékben számolnak. Időközben a külföldi jövedelem diszkontálását több bank megszüntette, de jelenleg is van még néhány pénzintézet, amelyik ez alapján végzi a hitelbírálatot. A diszkontálás mértéke nem egységes, 70-80-90%. Ez azt jelenti, hogy van olyan bank, amelyik a külföldről érkező jövedelemnek a 90%-át, míg más bank csak a 70%-át veszi figyelembe a hitelbírálat során.
A jövedelemvizsgálat a JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) alapján történik. A JTM szabályok szerint a felvenni kívánt (és esetlegesen már meglévő) hitel törlesztőrészlete nem haladhatja meg az igénylő igazolt nettó jövedelmének meghatározott százalékát.
A szabály a következő:
- 600.000 Ft alatti igazolt nettó jövedelem esetén a törlesztőrészlet összege nem haladhatja meg az igénylő jövedelmének 50%-át (legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatozás esetén),
- 600.000 Ft-ot elérő, illetve azt meghaladó igazolt nettó jövedelem esetén a törlesztőrészlet összege nem haladhatja meg az igénylő jövedelmének 60%-át (szintén legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatozás esetén),
Ha az adós külföldi jövedelmet igazol és olyan bankhoz nyújtja be hitelkérelmét, amelynél a külföldi jövedelem diszkontálásra kerül, akkor az igazolt jövedelmének - pénzintézettől függően - 70, 80 vagy 90%-a kerül figyelembevételre.
Példaszámítás
Nézzünk egy konkrét példát: 1.600 EUR igazolt jövedelem esetén, ami hozzávetőlegesen 640.000 Ft-ot tesz ki, egy 70%-os diszkont 448.000 Ft-ra mérsékli a bank által elfogadható jövedelem összegét.
Ez nagyban befolyásolhatja a felvehető hitelösszeget, hiszen 640.000 Ft igazolt jövedelem esetén a havi törlesztésre fordítható összeg 384.000 Ft (jövedelem 60%-a), míg a diszkontált 448.000 Ft esetén az ügyfél havi törlesztőrészlete legfeljebb 224.000 Ft (jövedelem 50%-a) lehet. A kétféle módon számolt törlesztés között 160.000 Ft különbség van, ami hitelösszegre vetítve azt jelenti, hogy míg a teljes jövedelem figyelembevételével 50 millió forintos hitelösszeg is elérhető lehet, addig a 70%-ra diszkontált jövedelemmel - a jelenlegi kamatszinteket tekintve - hozzávetőlegesen 30 millió forint összegű lakáshitelt lehet igényelni.
A jövedelemigazoláshoz szükséges dokumentumok
Alkalmazottak esetén az alábbi dokumentumok benyújtása minden esetben szükséges
- Német vagy angol nyelvű munkáltatói igazolás. További nyelvek esetén az igazolás hivatalos magyar fordítása is elvárt
- Utolsó 3 havi munkabért tartalmazó bankszámlakivonat - ez lehet netbankból PDF formátumban lekért és papír alapú, pecséttel, aláírással ellátott kivonat is
Alkalmazottak esetén a bank által opcionálisan kérhető dokumentumok:
- Bérpapír
- Munkaszerződés
- Társadalombiztosítási jogviszony igazolása
- Munkavállalói engedély, tartózkodási engedély
Nyugdíj esetén az alábbi dokumentumok benyújtása szükséges:
- nyugdíjat folyósító külföldi állami szervtől származó igazolás/határozat (hivatalos fordítást is kérhet a bank nyelvtől függően)
- utolsó 1-3 havi nyugdíjat tartalmazó bankszámlakivonat
Hogyan ellenőrzi a bank a külföldi jövedelmet?
A dokumentumok benyújtását követően bankonként eltérő módon történhet a munkáltatói igazolás ellenőrzése. A legegyszerűbb, amikor a benyújtott dokumentumok alapján vizsgálja a bank az igénylő munkaviszonyára és jövedelmére, illetve a munkáltatóra vonatkozó információkat. Ebben az esetben néhány napon belül megtörténik a munkáltatói ellenőrzés.
Egyes bankok azonban alaposabb ellenőrzést végeznek, és közvetlenül felveszik a kapcsolatot a munkáltatóval. Ezt általában e-mailben teszik, kérve a munkaviszony megerősítését. Néha nem csak a munkáltatói igazoláson szereplő e-mail címet használják, hanem más hivatalos forrásokból szerzett elérhetőségeket is.
Ez a folyamat gyakran lelassítja a hitelbírálatot, mert több probléma is felmerülhet:
- Az e-mail nem jut el a külföldi munkáltatóhoz.
- Ha meg is érkezik, lehet, hogy nem a megfelelő személy kapja meg.
- Előfordulhat, hogy a munkáltató nem válaszol időben (a bank általában 2 munkanapot ad erre).
Ilyenkor a hitelkérelem elbírálása tovább tarthat a szokásosnál.
Kamatkedvezmények külföldi jövedelemmel is elérhetőek
A bankok különböző feltételekhez kötött kamatkedvezményt nyújtanak az igénylőknek lakáshitel felvételénél. A kedvezmény mértékét elsősorban a hitelösszeg, valamint az határozza meg, hogy az igénylő a hitelnyújtó banknál vezetett törlesztési számlán mekkora összegű havi jóváírást tud vállalni.
Mivel a bankok jellemzően nem jövedelem érkeztetését várják el, hanem havi jóváírást, ezért ebből a kedvezmény rendszerből azok az ügyfelek sincsenek kizárva, akik jövedelmüket külföldi bankszámlára kapják. Másik országban vezetett számláról is tudják teljesíteni a kedvezményhez szükséges összegű utalást.
Külföldi jövedelem kezelése támogatott hitel igénylésénél
Támogatott lakáshitelek igénylése esetén is figyelembe vehető a külföldi jövedelem. Arra kell csak figyelni, hogy a CSOK Plusz és a Falusi CSOK hitel igénybevételének egyik alapfeltétele a megfelelő TB jogviszony igazolása. A jogosultsághoz elegendő, ha az igénylők egyike megfelelő TB jogviszonyt igazol. A legegyszerűbb eset, ha az egyik fél magyar TB jogviszonnyal rendelkezik. Amennyiben ez a feltétel nem teljesül, elfogadható az is, ha a külföldi munkaviszonnyal rendelkező fél igazolja a TB jogviszonyt, de ebben az esetben a támogatott hitelre való jogosultsághoz vállalnia kell, hogy a hitelkérelem aláírását követő 180 napon belül magyarországi TB jogviszonyt létesít, vagyis Magyarországon keresőtevékenységet fog végezni.
A fentiek Babaváró hitelre nem vonatkoznak. Babaváró hitel igénylésénél ugyanis elvárt, hogy a TB jogviszonyt igazoló fél már a hitelkérelem benyújtásakor - külföldről hazatérők esetén - legalább 90 napja magyarországi keresőtevékenységet folytasson. Külföldi jövedelemmel Babaváró hitel esetén is számol a legtöbb bank, azonban a külföldi TB jogviszony igazolás nem megfelelő.