Bár a lakáshitel-felvételnél jellemzően kötelező 20 százalék saját erővel rendelkezni, abban az esetben ha egy másik ingatlant be tudsz vonni pótfedezetként, erre nem feltétlenül van szükség. Az egyébként meglévő önerődet pedig magas hozamot nyújtó állampapírba fektetheted. Egy ilyen megoldással jelentősen csökkentheted a lakáshiteled összköltségét.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
A Magyar Nemzeti Bank megkezdte a monetáris feltételek enyhítését, az inflációs nyomás enyhülni látszik. A jövőben a mostaninál alacsonyabb kamatokra van tehát kilátás. Az infláció alakulása számos tényezőtől, többek között a nemzetközi és a belföldi gazdasági környezet alakulásától függ. A lakáshitel-felvételt fontolgatók egy része összeállíthat egy olyan befektetéssel kombinált konstrukciót, amely összességében alacsonyabb terhet jelent a háztartásuk költségvetésének. Egy konkrét példán keresztül mutatjuk be ezt.
Lakáshitel önrész helyett pótfedezettel
Bár a szabályok szerint egy lakáshitel-felvételnél legalább 20 százalékos önerőre van szükség, de ettől eltekinthet az adott bank például akkor, ha úgynevezett pótfedezetet tudsz bevonni, azaz a kiszemelt ingatlan mellett egy másikat is fel tudsz kínálni fedezetként.
Ez azért lehet kedvező, mert az egyébként rendelkezésre álló önrészt be lehet fektetni, közel kockázatmentesen olyan állampapírba, amelynek a hozama meghaladja a lakáshitel kamatát, sőt az inflációt is.
A meglévő önerő befektetése állampapírba
Példaszámításunk szerint szerint egy feltételezett lakásvásárló, aki 50 millió forintos ingatlant szeretne, és van 20 millió forint saját ereje, valamint pótfedezetre alkalmas lakással is rendelkezik. Ebben az esetben érdemes megfontolnia, hogy Prémium Magyar Állampapírba (PMÁP) teszi az önrész összegét. A mostani feltételek mellett a magas éves átlagos infláció miatt két év alatt akár 15-15 százalékos hozamot nyújthat ez a befektetés.
Ezt követően pedig a befektetett összeget hozammal együtt a hitelben az akkor fennálló tőketartozás csökkentésére lehet fordítani.
Lejjebb lehet faragni a lakáshitel-kiadásokból - így néz ki ez a konstrukció számokban
- Az elérhető legolcsóbb piaci lakáshitelek 9 százalék körüli kamatával számolva 50 millió forintos hitelnél a havi törlesztő 450 ezer forint körüli összeg lesz, a futamidő végéig pedig elméletileg összesen 108 millió forintot kellene visszafizetni. Az adósságfék-szabályok alapján ehhez a hitelhez igen magas fizetésre van szükség, a legoptimálisabb esetben is legkevesebb 750 ezer forintra.
- Az első két év után a tőketartozás 48 millió forintra csökken, mivel a kifizetett törlesztőrészletek nagy része kamatra megy el.
- Ugyanebben az időszakban az állampapírba fektetett 20 millió forintos önrész pedig várhatóan 26 millió forintra gyarapodhat.
- Ezzel az összeggel csökkenthető a hiteltartozás, így a tartozás összege 22 millió forintra csökken. Ennyit kell 18 év alatt visszafizetni. Ennek a havi törlesztője 9 százalékos kamat mellett már kevesebb lesz 210 ezer forintnál. Összességében a példában szereplő megoldással nagyságrendileg 55 millió forintot kellene visszafizetni a banknak.
Ugyanakkor ha a klasszikus forgatókönyv szerint az 50 milliós ingatlan megvásárlásához a 20 millió forintos önereje mellett a hitelfelvevő 30 millió forintos hitelt venne fel 20 évre szintén 9 százalékos kamattal, a teljes visszafizetendő összeg több mint 64 millió forint lenne.
Ha csökkennek a kamatok, kedvező lehet a hitelcsere
Lényeges, hogy a következő időszakban az inflációs nyomás enyhülésével a kamatok is csökkenthetnek, így hitelcserével alacsonyabb kamatozású hitelre lehet cserélni a meglévőt, ami további előnyökkel járhat az állampapírba fektető lakásvásárlók számára.
Kiadásokkal és kockázatokkal is számolni kell
Kiemelten fontos, hogy egy ilyen megoldás csak azok számára lehet alternatíva, akik megfelelő jövedelemmel rendelkeznek ahhoz, hogy több tízmilliós lakáshitelt igényeljenek, és rendelkeznek extra ingatlannal is. Az állampapír-befektetésnél pedig számolni kell azzal a kockázattal, hogy a két év múlva történő visszaváltásnak van költsége, amelynek a mértékét nem lehet tudni, jelenleg a névérték (tőke) 1 százalékát kell kifizetni lejárat előtti visszaváltáskor.
Azt is figyelembe kell venni, hogy egy-egy lakáshitelnél kiadásokkal járnak a változtatások, melynek költségei bankonként eltérőek.
A vizsgált bankoknál a
- az értékbecslés díja 38-60 ezer forint között mozog,
- a hitelszerződés módosítása jellemzően 30 ezer forint körüli tétel,
- az előtörlesztés díja pedig 1-2 százalék lehet banktól és konstrukciótól függően, ez 10-20 millió forint nagyságrendű összeg esetében több százszer forintra is rúghat.
“Tapasztalataink alapján a lakásvásárlók a hitelközvetítőkön keresztül felvett hiteleik esetén megkaphatják azt az extra kedvezményt, hogy bizonyos bankok az első két év után díjmentes törlesztést tesznek lehetővé. Ezért is érdemes átgondolni, hogy milyen konstrukcióban veszünk most fel lakáshitelt, mert a magas kamatkörnyezet egyszerre jelent korlátot és lehetőségeket is a lakásvásárlók számára.”
- összegezte a kilátásokat Korponai Levente, a money.hu vezetője.