támogatja.A lakhatási problémák megoldása, az otthonteremtés továbbra is kiemelt prioritást jelent a Kormány számára. Ennek érdekében Nagy Márton, nemzetgazdasági miniszter arra kérte a bankokat, hogy a lakáscélú hitelek THM (teljes hiteldíj mutató) szintjét önkéntes alapon szorítsák 5 százalék alá. Első hallásra a lakáshitelt felvenni készülőknek felcsillanhat a szemük, hiszen a mostani kamatszintek ennél magasabbak. Ugyanakkor még nem biztos, hogy hirtelen az egész ország 5 százalék alatti kamattal vehet majd fel lakáshitelt. Összefoglaljuk, mit lehet tudni a THM szint mérséklésének tervéről, és felvázoljuk ennek lehetséges irányvonalait is.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
2024. szeptember 19-én Nagy Márton konstruktív megbeszélést tartott a Bankszövetség képviselőivel, melynek keretében áttekintették a magyar gazdaság jelenlegi helyzetét. Egyetértettek abban, hogy a gazdaság újraindítása és fokozatos növekedési pályára állítása közös érdek. Ebből a hazai bankok is kiveszik a részüket, hitelezési aktivitásuk további növelésével egy hitelezés által támogatott gazdasági növekedés valósulhat meg. Ezen az egyeztetésen hangzott el a miniszter kérése a lakáshitel THM szint 5 százalék alá mérsékléséről.
Ezt lehet már tudni az 5 százalék alatti lakáshitelekről
A lakáscélú hitelek THM szintjének önkéntes alapon 5 százalék alá csökkenése az egyszerű értelmezés szerint azt jelenthetné, hogy minden lakáshitelnek, amire szerződést kötnek a bankok a hitelfelvevőkkel, a THM-je maximum 5 százalékon vagy az alatt lehet. Ám sokkal valószínűbb, hogy ennél jóval árnyaltabban történik majd ezen intézkedés bevezetése.
Az viszont tény, hogy jelenleg az átlagos lakáshitel-kamatok 6,5-6,7%-on vannak, míg az 5% alatti THM körülbelül 4,5%-os kamatszintet hozna. Ez tehát 2%-os esést jelentene a lakáshitel-kamatokban. Mivel jelenleg a lakáshitelek kamatait meghatározó, úgynevezett referenciakamatok ennél a szintnél magasabbak, kamatfelárról szó sem lehet, így a bankok ezt a szuperolcsó hitelt csak önköltségi ár alatt tudnák adni, veszteséget generálva.
Nézd meg, mit jelent a kamat és a THM, kiderül, mi a különbség köztük!
A Bankszövetségnek két hónapon belül kell kidolgoznia, hogy a miniszteri kérés mikorra és hogyan teljesíthető. Ez azt jelenti, hogy november 19-ig kaphatunk egy vázlatot arról, hogy hogyan valósítanák meg ezt az intézkedést a bankok, és körülbelül mikorra várható majd az indulása.
Az 5 százalék alatti THM a bankok számára önkéntes. Az önkéntesen meghatározható THM maximum a 2023 októberében bevezetett és 2024 júniusáig tartó kamatplafon miatt hangzik ismerősen.
Ugyanakkor a mostani felvetés nem a korábbi kamat- (pontosabban THM-) plafon újraindítása, mivel most még nem biztos, hogy minden piaci kamatozású lakáshitelnek egységesen egy bizonyos THM szint alatt kell lennie, vagy csak legyenek olyan lakáshitelek, amelyeknek a THM-je alacsonyabb 5 százaléknál.
Ehhez a bankok - ahogy korábban is - önkéntesen csatlakozhatnak, nem teszik kötelezővé. Ennek ellenére a korábbi kamatplafonhoz csaknem minden pénzintézet csatlakozott.
Körvonalazódik a zöld fordulat is a lakáshiteleknél
Az 5 százalékos lakáshitel THM tervének megjelenésével közel egy időben a Magyar Nemzeti Bank ügyvezető igazgatója, Banai Ádám bejelentette, hogy az adósságfék-szabályok módosításával és a minősített fogyasztóbarát keretrendszer zöld szempontú felülvizsgálatával ösztönözné az MNB a zöld lakáshitelek igénybevételét. Ez azt jelentené, hogy aki zöld célokra vesz fel lakáshitelt, az könnyebben juthatna hozzá.
A sajtóban eddig megjelent érdelmezések szerint a zöld lakáshitelek reformjának és az 5 százalék alatti lakáshitelek kidolgozásának együttes napirendre kerülése előrevetítheti azt is, hogy pont a zöld hitelcélok megvalósításához lehet majd felvenni ilyen olcsó hiteleket.
Amennyiben megnézzük a hitelfedezeti mutatóról szóló adósságfék-szabályt, már most is vannak, akik akár 10 százalék önerővel is vehetnek fel lakáshitelt. Ők a 41 év alatti első lakásvásárlók, akik potenciális célcsoportjai lehetnek az 5 százalék alatti kamattal nyújtott lakáshiteleknek, különösen, ha azt valamilyen zöld hitelcélra szeretnék felvenni.
Ennél kevésbé valószínű, hogy a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szabályában lenne változás, hiszen a biztonságos hitelkihelyezést az MNB rendkívül fontosnak tartja. Így nem túl valószínű, hogy a jelenleginál enyhébb, ezáltal a hitelfelvevők számára kifeszítettebb hiteltörlesztés - jövedelem arányt engedélyeznének a zöld hitelekre.
Csak néhány hitelcél lehet kedvezményezett
Ezen a gondolatmeneten tovább haladva szűkíthetőek a konkrét hitelcélok is, amelyekre a bankok 5 százalék alatti THM-mel hitelt adhatnak. Például hitelkiváltási célra nagy valószínűséggel nem lehet majd felvenni ilyen hitelt. A pénzintézetek számára a jövedelmezőség mellett a biztonságos hitelkihelyezés is nagyon fontos, ezért ha már vállalják az önköltségi ár alatti kamatszintet, alaposabban megvizsgálják mind az igénylőket, mind pedig a fedezetül felajánlott ingatlant. Szívesebben hitelezik a frekventált településeken fekvő, jó állapotú, és - a zöld szempontokat is figyelembe véve - korszerű, energiatakarékos (vagy egy korszerűsítés során azzá váló) ingatlanokat, mivel a zöld lakáshiteleknek alapvetően alacsonyabb mind a forrásköltsége, mind pedig a kockázati besorolása.
Így például új ház építése, vásárlása, de akár használt ingatlan korszerűsítése vagy vásárlással egybekötött korszerűsítése is szerepelhet azon hitelcélok között, amire a bankok 5 százalék alatti kamattal adhatnak majd lakáshitelt. Az csak később fog kiderülni, hogy csak lakóingatlanok, vagy például üdülő, nyaraló besorolású ingatlanok esetében lesz-e lehetőség az olcsóbb lakáshitel igénybevételére.
Nem mindenki indul egyenlő eséllyel a szuperolcsó hitelért
Az 5 százalék alatti THM-ű lakáshitelek a hitelfelvevők szempontjából új helyzetet teremthetnek a lakáshitelpiacon. Mivel nem biztos, hogy minden hitelcélra felvehető lesz az olcsó lakáshitel,eleve lesznek, akik kimaradhatnak belőle. Ugyanakkor megvan a lehetősége, hogy ezen kívül sem lesz mindenkinek elérhető az 5 százaléknál alacsonyabb kamatú lakáshitel.
A bankok jellemzően a magasabb jövedelemmel rendelkezőknek tudnak alacsonyabb kamattal lakáshitelt adni. Így az 5 százalékos lakáshitelek esetében is meghatározhatják az egyes pénzintézetek azt a szintet, hogy mekkora jövedelemmel rendelkező igénylőknek adnak ilyen olcsón hitelt. Akik ebből nem részesülhetnek, azok magasabb kamattal vehetnék fel a kölcsönt.
Ez a differenciálás természetesen csak akkor lehetséges, ha majd végül nem minden lakáshitelnek kell 5 százalék alatti THM-mel kell rendelkeznie. Amennyiben minden lakáshitelre kiterjedne, és a piacon csak az olcsó lakáshitelek maradnának, akkor az alacsonyabb jövedelmű hiteligénylők akár ki is szorulhatnának a hitelezésből.
Miért vállalnák ezt önkéntesen a bankok? Benyelnék a veszteséget?
Az önkéntes kamatplafonhoz is a legtöbb magyarországi bank csatlakozott. Vélhetően az új intézkedés mögé is beállnak a hazai nagybankok, és valamilyen formában kínálnak majd 5 százalékos lakáshitelt. Bár a lakáshitel-kihelyezések a jelenlegi kamatszinteken is rekordokat döntögetnek, a hitelfelvevőkért továbbra is van verseny a pénzintézetek között. Egy lakáshiteles ügyfél általában hosszú évekre tervez az adott banknál, ott vezeti a folyószámláját, akár a megtakarításait is ott tartja, illetve egyéb szolgáltatásokat is igénybe vesz. Így hosszú távon megérheti a banknak még az ilyen alacsony kamattal kihelyezett hitel is.
Ugyanakkor a bankok úgy is kompenzálhatják az olcsó lakáshitelekből adódó veszteségüket, hogy más termékeik árát emelik. Például a személyi kölcsönök kamatát vagy a bankszámla szolgáltatások díjait. Illetve ha nem mindegyik lakáshitelük THM-jét kell 5 százalék alá szorítaniuk, akkor az ebből a körből kimaradó lakáshitelek kamatát is megemelhetik.
Elméletileg lehetséges volna, hogy az 5 százalék alatti kamatot rövid kamatperiódusú hitelként, csak az első kamatperiódusra (például 1 évre) kínálják a bankok. Azonban ennek realitása elenyésző, hiszen mind a Magyar Nemzeti Bank, mind pedig a hitelintézetek a felelős hitelfelvételt hangsúlyozzák, amelynek része a biztonságos, hosszú ideig vagy akár a futamidő végéig befixált kamatú hitelek választása, ezáltal pedig a kiszámítható havi törlesztőrészlet.
