A munkáshitelnek akár a teljes összege beszámítható lakáshitel önerejeként, de csak abban az esetben, ha odafigyelsz a megfelelő időzítésre. Ezen kívül gondolni kell arra is, hogy mekkora havi törlesztőt enged meg a fizetésed, mivel ez korlátozza, hogy mekkora hitelhez juthatsz hozzá.
Először is azzal érdemes tisztában lenni, hogy mikor vagy jogosult a munkáshitelre. A munkáshitelt akkor veheted fel, ha
- 17-25 év közötti vagy,
- legalább heti 20 órában dolgozol (ha alkalmazott vagy),
- nincs diplomád,
- nem jársz egyetemre.
Ezek a legfontosabb feltételek, de nem az összes, és a bankok egyénileg is hozhatnak szigorúbb szabályokat például a minimum havi jövedelmedre vonatkozóan. A munkáshitelek közti eltéréseket külön cikkben mutattuk be.
A munkáshitelként felvehető összeg sem egységes: a felső határ mindenhol 4 millió forint, a legkisebb hitelösszeg viszont 500.000 és 1.050.000 forint között alakul. A kamatmentes hitelt mindegyik banknál legfeljebb 10 év alatt kell visszafizetned.
A munkáshitel mekkora része használható önerőként egy lakáshitel felvételekor?
Lakáshitel felvételéhez önerőt kell letenned. Kockázati okokból a bankok nem mindig engedik, hogy hitelt használj egy másik hitel önerejeként, ezért sem magától értetődő, hogy a munkáshitel mekkora mértékben számítható be. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) körlevélben foglalt állást:
a Babaváróval egyezően a munkáshitel 75 százaléka – legfeljebb 3 millió forint – tekinthető csak önerőnek. Ha viszont a munkáshitel felvétele és a lakáshitel igénylése között 90 napnál több idő telik el, akkor a munkáshitel 100 százaléka beszámítható önerőként.
Vagyis a munkáshitelnek akár a teljes, 4 milliós összegét felhasználhatod önerőként, ha a felvétele után vársz 90 napot a lakáshitel igénylésével.
Ugyanígy csak a munkáshitel 75 százaléka számítható be az önerőbe, ha a lakáshitel-igénylésed és a munkáshitelre vonatkozó igénylésed jóváhagyása között kevesebb mint 20 nap telt el. Ha előbb a lakáshitelt igényled, akkor is jobb 90 napot várni a munkáshitellel.
Mekkora hitel vehető fel, ha a munkáshitelt önerőként használod?
Lakáshitelhez főszabályként az ingatlan értékének 20 százalékát kell letenni önerőként, és a fennmaradó 80 százalék fedezhető hitelből. Ugyanakkor 10% önerő is elég, ha 41 év alatti vagy, és az első lakásodat vásárlod, illetve ha zöld ingatlant veszel. Munkáshitelnél, mivel 17-25 év közöttinek kell lenned, így ha ez az első lakásod vagy zöld ingatlanról van szó, akkor a 10% önerő is elég lehet – amennyiben a bank is elégnek ítéli meg.
Ezek a törvény által szavatolt engedmények, ám a bankok lehetnek ettől szigorúbbak. Ha valaki nem tűnik nekik kellően megbízható adósnak, akkor könnyen lehet, hogy magasabb, akár 30 százalékos önrész mellett adnak csak lakáshitelt.
Az tehát, hogy mekkora lakáshitel vehető fel, ha a munkáshitelt önerőként használod, azon múlik, hogy mekkora önerőt várnak el a lakáshitelhez. Négymillió forint munkáshitel esetén, 10-20-30 százalékos önerőnél például ekkorát:
| 10% önerő | 20% önerő | 30% önerő | |
|---|---|---|---|
| munkáshitel önerőként | 4 000 000 Ft | 4 000 000 Ft | 4 000 000 Ft |
| erre felvehető lakáshitel | 36 000 000 Ft | 16 000 000 Ft | 9 333 333 Ft |
| ingatlan értéke | 40 000 000 Ft | 20 000 000 Ft | 13 333 333 Ft |
Ha a feltételek adottak, és a bank is ad lakáshitelt 10% önerő mellett, akkor akár egy 40 millió forintos ingatlant is megvehetsz belőle. Ha 20% önerőt alkalmaz, az már csak egy 20 milliós lakásra lesz elég. Ha szigorúak, és ez egyáltalán nem ritka, akkor 30% önerőből már csak 13 millió forintos ingatlant tudsz venni.
Ha kevesebb munkáshitelt veszel fel, akkor kisebb lesz az önerőd, és így a felvehető lakáshitel is. Például egy 3 milliós munkáshitel ilyen lakáshitelekre lenne elég:
| 10% önerő | 20% önerő | 30% önerő | |
|---|---|---|---|
| munkáshitel önerőként | 3 000 000 Ft | 3 000 000 Ft | 3 000 000 Ft |
| erre felvehető lakáshitel | 27 000 000 Ft | 12 000 000 Ft | 7 000 000 Ft |
| ingatlan értéke | 30 000 000 Ft | 15 000 000 Ft | 10 000 000 Ft |
Az önerő arányától függően 10-30 millió forintos ingatlant tudnál venni. Ha a munkáshitel csak 2 millió forint, akkor pedig így alakulnának a felvehető lakáshitelek:
| 10% önerő | 20% önerő | 30% önerő | |
|---|---|---|---|
| munkáshitel önerőként | 2 000 000 Ft | 2 000 000 Ft | 2 000 000 Ft |
| erre felvehető lakáshitel | 18 000 000 Ft | 8 000 000 Ft | 4 666 667 Ft |
| ingatlan értéke | 20 000 000 Ft | 10 000 000 Ft | 6 666 667 Ft |
Ez esetben már szűkössé válna a keret: 6,6 és 20 millió forint közötti ingatlant tudnál megvenni, ami ugyan Budapesten kívül nem lehetetlen, de kompromisszumokkal jár.
A JTM-re is figyelni kell, vagyis hogy mekkora lehet a havi hiteltörlesztő
A JTM-szabály rögzíti, hogy a havi nettó jövedelmedhez képest legfeljebb mekkora lehet a havi törlesztő. Ezzel indirekt módon az is eldől, hogy mekkora hitelösszeget tudsz felvenni.
A JTM-et (jövedelemarányos törlesztési mutató) úgy kell kiszámolni, hogy az összes havi hiteltörlesztődet el kell osztani a havi nettó jövedelmeddel, majd meg kell szorozni 100-zal, így egy százalékos értéket kapsz.
Ha a jövedelmed 600 ezer forint alatti, akkor főszabályként a JTM legfeljebb 50% lehet, ha ennél többet keresel, akkor a 60%-ot is elérheti.
Ha a munkáshitel és a lakáshitel felvétele között eltelik legalább 90 nap, akkor a munkáshitel 100%-ban önerőnek számít, és nem kell vele kalkulálni az adósságtehernél. Ha azonban nem vársz ennyit, akkor a munkáshitel 25%-ban adósságként számolandó.
Tételezzük fel, hogy kivártad a 90 napot, és emiatt a munkáshitelt teljes mértékben önerőként kezeli a bank. Ettől még fizetned kell a törlesztőjét minden hónapban, és kockázatos, ha a havi jövedelmed 50 százalékánál többet költesz törlesztésre. Emiatt úgy számoltunk, hogy a két törlesztő együtt ne tegyen ki ennél magasabb arányt.
A munkáshitel törlesztője maximum 35.000 forint lehet, így elviekben 58.000-70.000 forint körüli jövedelemnél is felvehetnéd, más kérdés, hogy ennél magasabb keresetet várnak el a bankok. A minimum elvárás általában vagy a mindenkori nettó minimálbér összege (jelenleg 193.382 forint), vagy vállalkozóként a heti húsz órás munkaviszonyban foglalkoztatottak átlagos jövedelme (210.638 Ft). Úgyhogy számoljunk ezzel a kettővel, illetve a teljes munkaidős átlagbérrel, és nézzük meg, mekkora lakáshitelre lenne elég!
| nettó minimálbér | heti 20 órás munkaviszony, átlagos jövedelem | heti 40 órás munkaviszony, átlagos jövedelem | |
|---|---|---|---|
| havi nettó jövedelem | 193 382 Ft | 210 638 Ft | 483 900 Ft |
| munkáshitel havi törlesztője | 35 000 Ft | 35 000 Ft | 35 000 Ft |
| lakáshitel maximális törlesztője az adott jövedelemnél | 61 691 Ft | 70 319 Ft | 206 950 Ft |
| mekkora lakáshitelre elég? | 8 000 000 Ft | 9 500 000 Ft | 28 000 000 Ft |
Forrás: money.hu lakáshitel-kalkulátor, 2025.03.10.
Ha a munkáshitel maximális, 35.000 forintos havi törlesztőjével számolunk, akkor az első két esetben még további 8-9,5 millió forint lakáshitelt lehetne felvenni, ami megint csak elég szűkös. Továbbá probléma lehet, hogy ekkora jövedelemre a bankok valószínűleg nem adnának lakáshitelt. Megoldás lehet adóstárs bevonása, mert akkor mindkettőtök keresete beszámít.
Ha átlagbért keresel, akkor a 4 milliós munkáshitel mellé elviekben még 28 milliós lakáshitelre is igényt tarthatsz, amiből már minden bizonnyal tudnál ingatlant vásárolni.
