Az Otthon Start Program sokak számára nyitja meg az utat a saját otthon felé, kedvező lakásfinanszírozási lehetőséget kínálva. De mi a helyzet azokkal, akik nem alkalmazottként, hanem vállalkozóként vagy szabadúszóként keresik a kenyerüket? Hogyan igazolhatják jövedelmüket, és milyen speciális feltételekkel kell számolniuk? Összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat!
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Míg egy alkalmazottnak elegendő a munkáltatói igazolással igazolnia legalább 3 hónapos, folyamatos, nettó jövedelmét, addig a vállalkozók és szabadúszók helyzete némileg összetettebb. Szerencsére a bankok többsége elfogadja a vállalkozói jogviszonyból származó jövedelmet lakáshitel igénylésekor, legyen szó piaci vagy államilag támogatott hitelről, mint amilyen az Otthon Start Program is.
A vállalkozói múlt és az adózási forma – kulcsfontosságú tényezők
A bankoknál történő hitelbírálat során két fő szempont merül fel, ha vállalkozóként igényelsz lakáshitelt:
- A vállalkozás működési múltja: A legtöbb bank legalább 12 hónap folyamatos működést és egy lezárt adóévet (január 1. - december 31.) vár el. Néhány hitelintézet elfogad lezárt évet is, ami törtévet is jelenthet.
- Az adózási forma: A vállalkozók többféle adózási módszer közül választhatnak (tételes költségelszámolás, átalányadózás, KATA). Ez nagyban befolyásolja, hogyan állapítják meg a hitelintézetek a figyelembe vehető jövedelmet. Az adótartozás-mentesség igazolása is elengedhetetlen.
Kép forrása: Getty Images
Hogyan számítják a bankok a vállalkozói jövedelmet?
Az egyéni vállalkozók különböző adózási formák közül választhatnak. Egyéni vállalkozóként lehetsz tételes költségelszámolású adózó, átalányadózó vagy KATA szerint adózó. Mindhárom esetben eltérő módon történik a havi jövedelem meghatározása. Az EKHO (egyszerűsített közteherviselési hozzájárulás) szerint adózó jövedelem azonban több banknál a nem elfogadható jövedelemtípusok közé tartozik.
Így számítják a jövedelmet a bankok a leggyakoribb adózási formák esetében:
1. KATA (Kisadózó Vállalkozások Tételes Adója)
- Hogyan működik: A NAV az előző évi bevételed 60%-át igazolja jövedelemként.
- Banki számítás: Általában ezt az összeget osztják el 12-vel a havi jövedelem megállapításához.
- Mire figyelj: Néhány bank a NAV által igazolt bevétel 60%-át csökkenti a KATA havi járulékával, ami csökkenti a figyelembe vehető jövedelem összegét.
Más a számítási mód, ha csak lezárt éved és nem lezárt adóéved van. A lezárt évet elfogadó bankoknál megoszlik a számolási metódus aszerint, hogy az igazolt jövedelem összegét 12-vel vagy a ténylegesen aktív hónapok számával osztják el. Ez utóbbi számítási mód kedvezőbb törtév esetén.
2. Átalányadózás
- Hogyan működik: A bevételből egy meghatározott költséghányad (tevékenységtől függően 90%, 80% vagy 40%) levonása után marad a jövedelem.
- 90%-os költséghányad: kizárólag kiskereskedelmi tevékenység
- 80%-os költséghányad: ide tartozik a mezőgazdasági, erdőgazdálkodási, bányászati és feldolgozói termék-előállítás, szolgáltatás; halászati, halgazdálkodási szolgáltatás; építőipari kivitelezés, építőipari szolgáltatás; ipari gép, berendezés, eszköz javítása, gépjárműjavítás, személyi, háztartási cikk javítása, épületgépészeti berendezések javítása; a taxis személyszállítás,egyéb máshová nem sorolt szárazföldi személyszállítás, közúti áruszállítás; számítógép, kommunikációs eszköz javítása; fényképészet; textil, szőrme mosása, tisztítása; fodrászat, szépségápolás; hobbiállat-gondozás; vendéglátó tevékenység; személygépjármű-vezető képzés tevékenység
- 40%-os költséghányad: az első két pontba nem tartozó bármely tevékenység
- Banki számítás: A bankok a megmaradt jövedelem bizonyos százalékát veszik figyelembe.
- Mire figyelj: A magas költséghányad (pl. 80-90%) azt jelenti, hogy a bevétel csupán 10-20%-a tekinthető jövedelemnek hitel szempontjából.
3. Tételes költségelszámolású adózó
- Hogyan működik: A ténylegesen felmerült költségek levonása utáni jövedelem az alap.
- Banki számítás: A NAV jövedelemigazolás és az SZJA bevallás alapján, a bankok belső szabályzatai és kalkulátorai szerint történik a jövedelem megállapítása.
4. Őstermelők
- Nem minden bank fogadja el az őstermelői jövedelmet lakáshitel igényléséhez.
- Feltétel: Legalább egy éve fennálló őstermelői jogviszony és NAV jövedelemigazolás szükséges. (Nem kell SZJA bevallás, ha a bevétel nem haladja meg az éves minimálbér felét.)
Kedvezőbb jövedelemszámítás átalányadózóknak – de nem mindenhol
Az átalányadózó egyéni vállalkozók és őstermelők számára komoly előnyt jelenthet az a szabály, amely 2024. október 1. óta érvényben van: a CSOK Plusz, Falusi CSOK és Babaváró hitel esetében a bevételük legalább 50%-a jövedelemként számítható be.
Az Otthon Start hitel esetében azonban még nem tisztázott, hogy ez a könnyítés alkalmazható lesz-e.
Fontos tudni: nem minden bank alkalmazza ezt a kedvezőbb számítási módot. Ha átalányadózóként szeretnél támogatott hitelt igényelni, előfordulhat, hogy egyes pénzintézetek továbbra is a szigorúbb, alacsonyabb jövedelemarányt veszik figyelembe – ez pedig hátrányt jelenthet a hitelbírálat során.
A bankok az elfogadható jövedelmet NAV jövedelemigazolás és SZJA bevallás alapján számítják ki, és ehhez saját vállalkozói jövedelem kalkulátort használnak. Ebben a választott számítási mód szerinti jövedelmet kell megadni, és ez alapján határozzák meg a nettó jövedelmet, ami a hitelképesség alapja.
Gyakorlati tapasztalat, hogy a bankok között jelentős eltérés lehet abban, mekkora jövedelmet fogadnak el átalányadózóként – ez pedig közvetlenül befolyásolja, mekkora lakáshitelt vehetsz fel. A maximális hitelösszeget ugyanis a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályai szerint állapítják meg, amelynek kiindulópontja az igazolt jövedelem.
További fontos feltételek vállalkozók számára az Otthon Start hitelnél
A jövedelemigazoláson túl a következő általános feltételeket is teljesíteni kell:
- Nincs adótartozás: Szükséges a nemleges NAV adóigazolás.
- Nincs folyamatban végrehajtási eljárás.
- Nincs negatív KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) bejegyzés.
- Nem szerepelhetsz banki belső tiltólistán.
- A vállalkozás nem lehet szüneteltetve a hiteligényléskor (Van azonban olyan bank is, amelynél nemcsak a hiteligénylés időpontjában, de az azt megelőző egy évben szünetelő egyéni vállalkozás is problémás lehet.)
Felkészülten az Otthon Start Programra
Vállalkozóként és szabadúszóként is van esélyed tehát lakáshitelt kapni az Otthon Start Program keretében. A legfontosabb, hogy pontosan ismerd az igénybe vett adózási forma szerinti jövedelemszámítást, a bankok specifikus követelményeit, és minden szükséges dokumentumot alaposan készíts elő. Ebben nagy segítségedre lehet egy tapasztalt hitelszakértő.
A bankok közötti eltérések a jövedelem számításában jelentős különbséget okozhatnak a felvehető hitel összegében, ezért érdemes több bank ajánlatát is összehasonlítani.
Tudtad? Szakértőnk hetente korlátozott számú, egyedi élethelyzetre vonatkozó kérdést válaszol meg, hogy minden válasz valódi segítséget nyújtson. 👉 Felteszem a kérdésem a szakértőnek
