Magyarországon ma körülbelül 150 ezer külterületi lakóingatlant tartanak nyilván, ebből 29 ezer zártkert besorolású. Sokan laknak tehát települések külterületén zártkerti ingatlanokban, ugyanakkor a zártkert, mint fogalom már egy nem hatályos telekkönyvi besorolás. Cikkünkben áttekintjük, mik is azok a zártkertek, és miért kerültek 2025-ben az ingatlanpiac fókuszába.
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Mi az a zártkert?
Amikor a “zártkert” említés elhangzik, sokan a régi hobbikertekre, telkekre asszociálnak, ahová gyerekkorunkban hétvégente jártunk ki a városból füvet nyírni és bográcsozni. Ez a leegyszerűsített meghatározás nem áll teljesen távol a valóságtól, de a zártkert fogalma ennél jóval összetettebb, és a története is korábbra nyúlik vissza. Ez a telektípus az 1950-es években jött létre. Ekkor a nagyüzemi gazdálkodás keretei közt bizonyos terményeket nem tudtak megtermelni, ezért a gazdáknak kisebb területeket hagytak saját művelésre. Ezek a háztáji gazdaságok váltak idővel hobbikertté, hétvégi telekké, majd a 1970-es évektől nyaralóvá.
A telekkönyvi nyilvántartásokban korábban létezett a belterületi, külterületi és a zártkerti kategória is, 1994-től viszont a besorolás átalakult, azóta elhelyezkedése miatt a zártkert a külterülethez tartozik. A földtulajdonról szóló (már nem hatályos) 1967. évi IV. törvény szerint a zártkert fogalma:
Zártkert a község (város) külterületének nagyüzemileg nem művelhető, elkülönített része. A zártkertnek az a rendeltetése, hogy az állampolgárok személyi földtulajdona és földhasználata – a belterületen kívül – ott állandósuljon.
A régi tulajdoni lapokon még fennmaradt a zártkert megnevezés, így a zártkerti ingatlanok ezekről viszonylag könnyen beazonosíthatók. De ide számíthatók a „kertes mezőgazdasági terület”-ként besorolt ingatlanok is.
Kép forrása: Getty Images
Miért speciális ingatlanok az zártkertek?
A zártkertként nyilvántartott ingatlanokra a termőföldre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni - kivéve, ha a tulajdoni lapon szerepel a “művelés alól kivett” minősítés is.
A földforgalmi törvény hatálya azt jelenti, hogy a zártkert jogi szempontból mezőgazdasági területnek minősül, annak speciális és szigorú szabályaival, mint például:
- földszerzési maximumok
- személyi korlátozás a földek adásvételére
- elővásárlasi sorrend
- adásvétel “kifüggesztése”, hatósági jóvahagyása
- művelési ágnak megfelelő művelési kötelezettség
- talajvédelmi előírások betartása
- földvédelmi bírság kiszabható
Fontos kiemelni, hogy a földforgalmi törvény akkor is érvényes a “művelés alól kivett” minősítéssel NEM rendelkező zártkertekre, ha azokon már évtizedek óta nem folyik mezőgazdasági tevékenység, esetleg állandó lakhatásra alkalmas épületet is építettek rá.
Beépíthetőségi korlátok
Mivel a zártkertek jogilag külterületnek minősülnek, más szabályok vonatkoznak rájuk, mint a belterületi telkekre. A beépíthetőség mértékét a településrendezési jogszabályok mellett a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és településrendezési szabályzat határozza meg, így településenként eltérhet, ugyanakkor kisebb, mint a belterületi ingatlanoké.
A speciális szabályok, korlátozások nagyban megnehezítik a zártkerti ingatlanok adásvételét, hitelezhetőségét, ezáltal eladhatóságuk és az irántuk való érdeklődés is óvatos, visszafogott, vételáruk pedig az esetek többségében olcsóbb a belterületi ingatlanoknál. Azonban több 2025-ös jogszabálymódosítás együttese elindíthatja a zártkerti ingatlanok fókuszba kerülését.
Megkönnyíti a zártkert-tulajdonosok helyzetét a művelés alóli kivonás egyszerűsítése
Említettük, hogy a “művelés alól kivett” minősítés mentesíti a zártkerteket a földforgalmi törvény szabályai alól. Ezt kétféle módon lehet kezdeményezni:
- Az egyszerűbb, ami áttörést hozhat a zártkerti ingatlanok átminősítésében, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 2025. június 26-tól hatályos módosítása szerint újra lehetőség nyílik a zártkerti ingatlanok művelési ágának „művelés alól kivett területként” történő átvezetésére, amennyiben a zártkerti ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat rendeletében ezt lehetővé teszi.
- Amennyiben az önkormányzat ezt nem teszi lehetővé, akkor csak földvédelmi eljárás lefolytatását követően, és a magas összegű földvédelmi járulék megfizetése mellett van lehetőség a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonására (ez a lehetőség eddig is fennállt).
Miért bír kiemelt jelentőséggel az egyszerűsített művelés alóli kivonás?
Mert a tulajdonos kérheti a zártkerti ingatlan művelés alól kivett területként való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba anélkül, hogy ez a termőföld más célú hasznosításának minősülne, és a jelentős összegű földvédelmi járulékot sem kell megfizetni utána.
Ugyanakkor erre csak azokon a településeken él a lehetőség, ahol a helyi önkormányzat rendeletben engedélyezi a művelés alóli kivonást. Ehhez a kormány egy végrehajtási rendeletet is készített, azonban a helyi rendeletet ennek alapján az önkormányzat alkotja meg. Ezáltal az átminősítés egy lehetőség, de nem minden zártkertnél érhető el.
A zártkert a művelés alóli kivonása után
- kikerül a földforgalmi törvény hatálya alól, és például megszűnik a termőföldekre vonatkozó művelési és gyommentesítési kötelezettség is,
- adásvétel esetén nincs szükség hosszadalmas kifüggesztési eljárásra,
- egyszerűbbé válik az adásvétel lefolytatása,
- mentesül a földhasználattal kapcsolatos adminisztratív költelezettségek alól (pl. földhasználati nyilvántartás).
- Bővülhetnek a zártkertre felvehető hitellehetőségek (főleg a rajta lévő épület lakóingatlanná történő átminősítése után)
- Növekedhet az ingatlan értéke.
Érintett vagy a zártkert művelés alóli kivonásában? Tájékozódj a helyi önkormányzatnál, hogy náluk milyen szabályok vannak a zártkert művelés alóli kivonására, és pontosan mi az intézés menete. Az általános eljárásrendet és az átminősítés jelentőségét ebben a cikkben foglaltuk össze:
Fókuszba kerülnek a zártkertek az Otthon Start miatt
Már az Otthon Start Program bevezetése óta igény volt arra, hogy ne csak a belterületi, hanem a külterületeken lévő lakóingatlanokra is igényelhető legyen a fix 3%-os lakáshitel. A tanya és birtokközpont besorolású ingatlanok esetében erre már lehetőség van, és 2026. január 1-től pedig minden külterületi lakóingatlanra igénybe vehető lesz a kedvezményes lakáshitel, amennyiben mind az ingatlan, mind pedig az igénylő megfelel a program feltételeinek.
A kormány számításai szerint a módosítás révén több tízezerrel nő a program keretében elérhető lakáskínálat, ennek részeként pedig több száz, jelenleg építés alatt álló családi ház megvásárlására is lehetőség nyílik a támogatott hitellel. A program kibővítése emellett több ezer külterületen fekvő építési telek vonatkozásában is megnyitja a lehetőséget a fiatalok számára, hogy családi házas övezetben építhessék fel első otthonukat.
Csak lakóingatlanokra vehető fel a fix 3%-os hitel
Fontos, hogy a támogatott hitel célja Magyarország területén lévő lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont építése, vásárlása lehet. Ezáltal külterületi üdülő, nyaraló besorolású ingatlanok továbbra sem vásárolhatók meg a fix 3%-os lakáshitellel 2026. január 1-től.
Lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület. (Áfa tv. 259. § 12.)
Lakóingatlanra vonatkozó speciális Otthon Start szabályok:
- Lakhatási igények kielégítésére alkalmas.
- Vételára lakás esetén: maximum 100 millió forint.
- Vételára - ház, tanya, birtokközpont: max. 150 millió forint.
- Négyzetméterára: legfeljebb 1,5 millió forint.
Bármilyen, az ingatlannal kapcsolatos bizonytalanság esetén érdemes előzetes értékbecslést kérni, amivel még a végleges adásvételi szerződés aláírása és a foglaló átadása előtt megbizonyosodhatsz az ingatlan alkalmasságáról.
Zártkerti ingatlan átminősítése lakóingatlanná
Az Otthon Start és más állami otthontámogatások (pl. CSOK Plusz) és bizonyos korszerűsítési támogatások igénybevétele csak akkor opció a zártkertek esetében, ha rajta álló épület lakóingatlan besorolású. Piaci lakáshiteleket is lakóingatlanokra lehet felvenni zártkert esetében is (amennyiben az adott bank egyáltalán elfogad zártkerti ingatlant fedezetként, illetve hitelcélként).
A zártkert épületei általában üdülő, nyaraló besorolásúak. Jó hír, hogy a nem termőföldnek minősülő, művelés alól kivett zártkertben álló nyaraló, üdülő átminősíthető lakóházzá, azonban ez egy többlépcsős engedélyezési folyamat.
- A művelés alóli kivonás és a lakóházzá minősítés két külön eljárás!
- Az az ingatlan minősíthető át lakóingatlanná, ami már művelés alól kivett zártkertben van.
Átminősítéshez mind a teleknek, mind pedig a rajta álló épületnek meg kell felelnie a jogszabályi előírásoknak. Az eljárás alapvetően két részből áll:
- Először meg kell vizsgálni a telek jogi státuszát és a helyi építési szabályokat.
- Ezt követően az épületnek az átminősítését kell kérelmezni.
A zártkert beépíthetőségét a TÉKA (településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet) és a helyi építési szabályzatban található rendelkezések határozzák meg. Az átminősítés kiindulópontja az adott önkormányzat helyi építési szabályzata, amely az aktuális építési szabályokat tartalmazza (és ez már nem feltétlenül azonos azzal, amit az eladó akkor megismert, amikor ő vásárolta meg). Ezért a lakóingatlanná minősítéshez elengedhetetlen jogi szakértő bevonása, már az aktuális szabályozói környezet és helyi szabályok feltérképezésének szakaszában is.
Zártkert hitelezés: ilyen piaci hitelek segíthetik a zártkertek adásvételét
A bankok sok esetben nem adnak lakáshitelt zártkerti ingatlanok megvásárlásához. Ha lakóingatlanként szerepel, akkor szerencsésebb helyzetben lehetsz, mivel egyes támogatások mellett a sima piaci kamatozású lakáshitel fedezeteként is elfogadhatják a bankok. Ennek nagyon alaposan utána kell járni, még mielőtt belevágnál az adásvételbe. Érdemes hitelszakértő segítségét igénybe venni, aki tisztában van a bankok hitelezési feltételeivel.
Szerencsére más alternatívák is rendelkezésedre állnak, ha beleszeretsz egy zártkerti ingatlanba, de az önerőd nem fedezi a vételárat. Ha 5 éven belül gyermeket szeretnél a házastársaddal, felvehetitek a maximum 11 milliós szabad felhasználású Babaváró hitelt, amely már egy gyermek születése után is kamatmentessé válik. Ha fiatalon munkába álltál, a szintén szabad felhasználású munkáshitel 4 millió forintja is segíthet a vásárlásban.
Emellett érdemes a szabad felhasználású jelzáloghitelek és a személyi hitelek piacán is körbenézni, ezek ugyanis szintén szabadon felhasználhatóak. Ugyanakkor előbbinél lényeges, hogy szükség van ingatlanfedezetre, és a lakáshiteleknél kicsit magasabb kamattal nyújtják a bankok. A személyi kölcsönt nagyon rövid átfutási idővel és önerő nélkül is felveheted, akár 15 millió forint összegben is, azonban a futamideje általában maximálisan 8 év, ellentétben a jelzáloghitelek akár 20-30 éves futamidejével. Ennek következtében a személyi kölcsön havi törlesztőrészletei jóval magasabbak, de adott esetben harmad-negyadannyi idő alatt kifizethetőek.
Így kereshetsz zártkerti ingatlant az ingatlan.com-on
A zártkert megnevezést sokan használják a mindennapokba, számos ingatlanhirdetésben is szerepel az ingatlan.com-on. Így kereshetsz rá:
- Kattints a “Részletes kereső”-re!
- A “szerepeljen a hirdetésben” mezőbe írd be, hogy zártkert.
Ezzel könnyen kilistázhatod azon zártkerti hirdetéseket, ahol a hirdetés feladója a szövegben megadta ezt a besorolást. További szűréssel szűkítheted a találatokat.
Gyakori kérdések a zártkertekről
A zártkert egy régebbi telekkönyvi kategória, ami ma már a települések külterületéhez tartozik. Mivel jogilag mezőgazdasági területnek minősül, rá is a földforgalmi törvény szigorú szabályai érvényesek, hacsak nincs a tulajdoni lapon "művelés alól kivett" minősítése. Ez az adásvételt bonyolultabbá teszi, mivel többek között hatósági jóváhagyás és kifüggesztés is szükséges hozzá.
A legegyszerűbben 2025. június 26-tól, amennyiben a helyi önkormányzat ezt rendeletben lehetővé teszi. Ebben az esetben a művelés alóli kivonás egyszerűsített eljárásban, földvédelmi járulék megfizetése nélkül kérhető. Ha az önkormányzatnál erre nincs lehetőség, a kivonás csak egy bonyolultabb és költségesebb földvédelmi eljárás keretében lehetséges.
A kedvezményes, fix 3%-os Otthon Start lakáshitel 2026. január 1-től vehető igénybe minden külterületi lakóingatlanra, így a zártkertekre is. Fontos feltétel, hogy az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban lakóingatlanként szerepeljen és megfeleljen a program további előírásainak, például az ármaximumra vonatkozóan.
A zártkertben álló épület (pl. nyaraló) lakóházzá minősítése egy többlépcsős, engedélyköteles folyamat. Ennek legelső feltétele, hogy a telek már művelés alól kivett zártkert legyen. Az átminősítéshez mind a teleknek, mind az épületnek meg kell felelnie a helyi építési szabályoknak, ezért az eljáráshoz érdemes szakértő segítségét kérned.
A bankok jellemzően nem adnak piaci lakáshitelt zártkertre, de ha az ingatlan már lakóingatlanná van minősítve, javulnak az esélyek. A vételár finanszírozásában segíthetnek az olyan szabad felhasználású hitelek, mint a Babaváró hitel, a személyi kölcsön vagy a szabad felhasználású jelzáloghitel.
Tudtad? Szakértőnk hetente korlátozott számú, egyedi élethelyzetre vonatkozó kérdést válaszol meg, hogy minden válasz valódi segítséget nyújtson. 👉 Felteszem a kérdésem a szakértőnek
