Az Otthon Start (FIX 3%-os lakáshitel) rendelet alapján lakásvásárlás esetén a hitelprogram 10% önerővel vehető igénybe. A 10% önerős finanszírozása a gyakorlatban kisebb települések esetén jellemzően nem valósítható meg a banki előírások miatt, tehát nagyobb lehet a saját erő elvárás. Ezen kívül az MNB-s adósságfék-szabályoknak is meg kell felelni. A 41 éves maximum életkorra vonatkozó korlátozás 2025. szeptember 2-ától eltörlésre került, de továbbra is feltétel, hogy az igénylők egyikének sem lehet a hitelkérelem benyújtásakor és azt megelőzően korábban sem lehetett 50%-ot elérő tulajdoni hányada, vagy amennyiben van/volt is, az jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt. Az alábbiakban azt mutatjuk meg, hogy milyen lehetőségek vannak az önerő növelésére, ha nem rendelkezel megtakarítással.
Díjmentesen segítünk a fix 3%-os lakáshitel ügyintézésében, a jogosultság felmérésétől egészen az igénylésig – teljesen személyre szabottan. Add meg adataidat, és hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.
Lakásvásárlás esetén akkor utalja a bank az eladó részére a lakásvásárlási hitel összegét, ha a vevő a vételár többi részét – az önerőt – már maradéktalanul kiegyenlítette, és ezt a bank által elvárt módon igazolta is. Építés esetén a bank a benyújtott költségvetés és vállalt önerő alapján megállapítja, hogy mekkora készültségi fokot kell elérni az ingatlannak, majd ennek elérését követően nem egy összegben, hanem szakaszosan, készültségi foknak megfelelően történik a folyósítás a hiteligénylő számlájára.
Vásárlás esetén a vételárat, építés esetén a bekerülési költséget le kell fednie az önerő, valamint a hitelintézeten keresztül igényelhető vissza nem térítendő lakáscélú támogatás és lakáshitel együttes összegének.
Az Otthon Start rendelet szerint a FIX 3%-os kölcsön kombinálható lesz lakáscélú állami támogatásokkal. Ez azt jelenti, hogy az önerő növelésére az Otthon Start hitel mellé igénybe vehető preferált településeken a falusi CSOK, egyéb esetben akár a Babaváró hitel vagy a munkáshitel is. Önerőként vehető figyelembe a készpénz, megtakarítás, befektetés, lakástakarékpénztári megtakarítás, építési hitelek esetében a már elkészült építési munka értéke, illetve az ingatlanfedezet is.
Otthon Start hitel igénylése más támogatási formákkal
Falusi CSOK önerőként
Falusi CSOK-ot akkor tudsz igénybe venni a 3%-os Otthon Start hitel mellé, ha preferált kistelepülésen új házat építesz vagy vásárolsz, illetve ha használt lakás vagy ház vételárát szeretnéd a támogatásból finanszírozni.
Ha a falusi CSOK-ot új lakóingatlanra szeretnéd igényelni, akkor fontos, hogy a célingatlan szabadon álló, oldalhatáron álló, zártsorú beépítési móddal vagy a telken meglévő épülethez csatlakozó módon épített, egy lakást magában foglaló lakóépület legyen, amely önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik.
Ikerház, sorház vagy láncház tehát nem lehet. Ez utóbbiak kizárólag használt lakóingatlan esetében finanszírozhatók falusi CSOK-kal.
A falusi CSOK meglévő és előre vállalt gyermekekre is felvehető, ám nem egységes az álláspont abban, hogy a vállalt gyermekre igényelhető, úgynevezett megelőlegező CSOK is beleszámít-e az önerőbe. Ez esetben ugyanis a támogatás jövőbeni feltételhez van kötve, hiszen évek állnak rendelkezésre arra, hogy megszülessen(ek) a vállalt gyermek(ek).
Az MNB álláspontja szerint mind a meglévő, mind a vállalt gyermek utáni CSOK-támogatás önerőként vehető figyelembe. Ám van olyan bank, amely ettől eltér, és a megelőlegező CSOK-ot teherként veszi figyelembe.
Ha az Otthon Start hitel mellé falusi CSOK-ot is szeretnél igényelni, akkor azt is tudnod kell, hogy csak néhány bank foglalkozik falusi CSOK nyújtásával, s azon belül is két bank van, ahol használt lakás vásárlása finanszírozható, az is csak akkor, ha a vásárláshoz felújítás és/vagy bővítés is kapcsolódik.
Nyitott kérdés még továbbá, hogy használt lakóingatlan esetén a bankok kínálatában elérhető lesz-e a Otthon Start hitel falusi CSOK-kal kombinált konstrukcióban.
Babaváró hitel önerőként
A Babaváró hitel összegének 25 százalékát a bankok többsége teherként számítja be, ha azt a lakáshitel igénylést megelőző 90 napon belül vette fel a fiatal házaspár. 90 napon túli lakáshitel-igénylésnél a Babaváró összegének 100%-a beszámítható önerőként. Két hitelintézet van azonban, ahol a Babaváró hitel 25%-a akkor sem számít tehernek, ha a lakáshitellel egyidejűleg vagy az azt megelőző 90 napban történt a felvétel.
Gyakorlati példát tekintve, amennyiben olyan településen vásárolsz 50 millió forintért lakást, ahol az ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a nyújtható, és 11 millió forint összegű Babaváró hitelt is igényelsz, úgy a felvehető 40 millió forintos hitelösszeget csökkenteni szükséges a 11 milliós Babaváró hitel 25%-ával, így 37,25 millió forint az ingatlanérték alapján ténylegesen nyújtható hitelösszeg a bankok többségénél.
Fentiek alapján a Babaváró hitelnek – banktól függően – 75-100%-a használható fel önerőként 90 napon belül indított lakásvásárlási hitel során.
Munkáshitel önerőként
A munkáshitel önerőként történő figyelembevétele szintén bankonként változó, amennyiben a lakásvásárlási hitel igénylése a munkáshitellel egyidejűleg vagy az azt követő 90 napon belül történik.
Van olyan pénzintézet amely a 100%-át, vagyis a teljes 4 millió forintot teherként veszi figyelembe, és olyan is, ahol a 100% önerőnek számít.
90 napon túli lakáshitel igénylésnél a felvett munkáshitel összegének 100%-a beszámítható önerőként, akárcsak a Babaváró hitelnél.
Önkormányzati támogatás önerőként
Bizonyos önkormányzati támogatások felhasználhatók önerőként lakáshitelhez – hasonlóan más vissza nem térítendő támogatásokhoz. Fontos azonban előzetesen tisztázni a feltételeket és egyeztetni a bankkal, hogy valóban beszámítható-e a támogatás az önerőbe.
Lakástakarék-pénztári megtakarítás önerőként
Amennyiben rendelkezel lejárt lakástakarék-szerződéssel, van lehetőséged az abból származó megtakarítást (saját befizetés + betéti kamat + támogatás) a vételár kiegyenlítésére felhasználni. Ebben az esetben már az adásvételi szerződésben is rögzítésre kerül, hogy a lakástakarék összege a vételár részét képezi. Ennek kiutalására általában a már rendelkezésre álló önerő megfizetését követően, de még a hitelintézeti kölcsön folyósítása előtt kerül sor.
A lakástakarékból származó megtakarítást a lejáratot követően 2, illetve korábban kötött lakástakarék-pénztári szerződés esetén 3 hónap után utalhatják ki. Amennyiben hamarabb van szükséged az összegre, akkor térítés ellenében kérhető gyorsítás, s így a 2-3 hónapos kiutalási idő 1 hónapra redukálható.
Amennyiben még nem fizeted legalább 4 éve a lakástakarékot, akkor is megszüntethető a szerződés annak érdekében, hogy plusz forráshoz juss, de ekkor csak a havonta befizetett megtakarítás összegét kapod vissza betéti kamattal növelten.
Ha még nem járt le a megtakarítási idő, de eltelt már legalább 4 év a megtakarítás kezdete óta, akkor kérheted a szerződés megszüntetését úgy is, hogy a támogatást vagy annak egy részét se veszítsd el.
Otthon Start hitel igénylése egyéb forrásból származó önerővel
Személyi kölcsön önerőként
Elméletben lehetséges ugyan, hogy személyi kölcsönt igényelj, és ebből fedezd a lakásvásárláshoz szükséges önerőt, szakértőként azonban egyetértünk az MNB álláspontjával, miszerint az önerő személyi kölcsönből való biztosítása növeli az adósságterhet, így komoly kockázatot jelent az ügyfél fizetőképességére és a hitel biztonságára nézve is.
Így nem javasoljuk az önerő személyi kölcsönből történő finanszírozását.
Lakáshitel önerő nélkül ingatlanfedezettel
Az Otthon Start rendelet nem zárja ki pótfedezet bevonását, azaz egy másik, nem csak saját, akár közös tulajdonú, akár más tulajdonában lévő ingatlan is bevonható a hitelügyletbe. Így akár önerő nélkül is felvehető a legfeljebb 3 százalékos hitel.
Azonban nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy mindegyik ingatlanra egyetemleges jelzálogjogot jegyeznek be, azaz a teljes hitelösszeget bejegyzik mindkét ingatlanra. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy mindkét ingatlant a futamidő végéig terheli a bank jelzálogjoga. Ha a fennálló tartozás már akkora összegre csökkent, amit a célingatlan is elbír, akkor a plusz fedezet kivonható a kötelemből a futamidő lejárta előtt. Egy újabb értékbecslést követően a bank ellenőrzi, hogy az ingatlan aktuális értéke valóban elbírja-e a fennálló tartozás összegét, s ha igen, a másik ingatlant kiengedi a kötelemből.
Továbbá, ha valamelyik fedezet nem saját tulajdonban van, akkor a tulajdonosa zálogkötelezettként fog szerepelni a hitelügyletben és a hitelszerződésben. A zálogkötelezett az ingatlanával felel a hitel visszafizetéséért. Ha az adós nem fizeti a tartozást, akkor a bank az ingatlanon érvényesítheti követelését, vagyis elárverezheti azt.
Jellemzően nemcsak lakóingatlan (lakás, családi ház, ikerház, sorház) vonható be, hanem pénzintézettől függően elfogadhatók pótfedezetként az alábbi ingatlantípusok is:
- üdülő
- hétvégi ház
- építési telek
- önálló helyrajzi számon lévő garázs
Feltételek, amiknek meg kell felelnie a pótfedezetnek:
- Magyarország területén lévő ingatlan
- önállóan forgalomképes
- értéke az adott bank által előírt forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értéket eléri
A pótfedezetre vonatkozóan szerkezeti megkötés nincsen. Könnyűszerkezetes vagy vegyes falazatú ingatlan egyaránt megfelelő lehet, ha a lakhatási igények kielégítésére alkalmas.
Könnyűszerkezetes ingatlan esetében banki oldalról elvárás lehet a minőségi tanúsítvány. Néhány pénzintézet tehát akkor finanszírozza a könnyűszerkezetes ingatlant, ha rendelkezik megfelelő minőségi tanúsítvánnyal, amit be kell mutatni. A vegyes falazatot illetően van olyan hitelintézet, ahol a vályog, illetve részben vályog falazat kizáró ok jelzáloghitel felvételénél.
Példakalkuláció plusz fedezettel történő finanszírozáshoz
Megyeszékhelyen lévő lakás vételára 30.000.000 Ft. Az igénylők nem rendelkeznek önerővel, de plusz fedezetként bevonható egy, szintén megyeszékhelyen található lakás, melynek forgalmi értéke 20.000.000 Ft.
Feltételezzük, hogy megyeszékhelyen lévő ingatlanra a bankok többségénél felvehető lesz az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték 90%-a. Ha adott esetben az értékbecslő által megállapított forgalmi érték eléri a 30, illetve 20 millió forintot, akkor azokra – az ingatlanfedezettséget tekintve – akár 45.000.000 Ft összegű FIX 3%-os lakáshitel is felvehető lenne, de mivel a lakásvásárlási hitel összege nem lehet több a vételárnál, így ez esetben 30.000.000 Ft 3 százalékos lakáshitel lehet a maximum összeg.
Tehát amennyiben az igénylők rendelkeznek a 30 milliós Otthon Start lakáshitel törlesztéséhez szükséges jövedelemmel is, úgy önerő nélkül is megvalósulhat a lakásvásárlás.
Fontos: minden pénzintézet ragaszkodik ahhoz, hogy jelzálogjogának ranghelyét más bank jelzálogjoga ne előzze meg. Tehát amennyiben a plusz fedezetként bevonni kívánt ingatlanra valamelyik bank már jegyzett be jelzálogjogot, akkor másik bank lakáshitelének fedezeteként nem lesz bevonható. Ebben az esetben – amennyiben további terhelés lehetséges – ugyanannál a banknál igényelhető az Otthon Start hitel, ahol az ingatlant terhelő jelzáloghitelt is felvették korábban.
Eladás alatt lévő ingatlanból származó bevétel mint önerő
Ha nem rendelkezel készpénzzel, de értékesítés alatt álló bármely ingatlannal igen, akkor az eladási ár is az önerő részét képezheti, miután sikerült eladnod. Ilyen esetben meggyorsítható az értékesítés, ha alkuképes vagy, vagyis a mielőbbi forráshoz jutás érdekében hajlandó vagy engedi az árból.
Összegzés
Az elvárt önerő mértékét illetően nem lehet általánosítani. A FIX 3%-os Otthon Start lakáshitel keretében megengedett 10% önerős mérték nem automatikus. Egyrészt meg kell felelni az MNB-s adósságfék-szabályoknak. Az igénylők egyikének sem lehet a hitelkérelem benyújtásakor és azt megelőzően korábban sem lehetett 50%-ot elérő tulajdoni hányada, vagy amennyiben van/volt is, az jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt.
Ezen kívül a bankok településtől függően eltérő mértékben finanszíroznak egy-egy ingatlant. Meghatározzák az ingatlan forgalmi és hitelbiztosítéki értéke alapján felvehető hitelösszeget, és a kettő közül a kisebb érték felvételét hagyják jóvá. Kisebb településeken a hitelbiztosítéki érték is alacsonyabb, jellemzően a forgalmi érték 70-75%-a. Hiába tenné tehát lehetővé a rendelet az ingatlan forgalmi értékének 90%-áig történő hitelezését, ha a banki szabályozás ennél szigorúbb, nagyobb az önerő-elvárás is.
Másrészt jövedelmi korlát is gátat szabhat a maximális finanszírozási aránynak. Amennyiben jövedelmi oldalról nem fér bele magasabb összegű hiteltörlesztés, hiába lenne lehetőség fedezeti oldalról magasabb hitelösszeg felvételére, ebben az esetben is az önerő növelése szükséges, amennyiben nincs mód adóstárs bevonására.
