A hitellel terhelt ingatlan eladása egy rutinfolyamat, azonban mielőtt kirakod az eladó táblát, érdemes tisztában lenned a legfontosabb tudnivalókkal. Ha ismered ugyanis a lépéseket és az azokhoz szükséges időkeretet, akkor magabiztos eladóként tudsz fellépni, ami bizalmat kelt a vevőkben, és gördülékenyebbé teszi az egész adásvételt.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
Első lépésként kérj a banktól egy naprakész kimutatást a fennálló tartozásodról, majd olvasd át a hitelszerződést, és különösen figyelj az alábbi részletekre:
- A teljes fennálló tőketartozás összege
- Előtörlesztési díj mértéke (ha egy összegben fizetnéd vissza)
- A jelzálogjog törlésének menete és költségei
- Szükséges ügyintézési idő a tehermentesítéshez
- Van-e valamilyen egyéb költség a hitel lezárásával kapcsolatban
A következőkben lépésenként végigvezetünk az eladás, hitel-visszafizetés és tehermentesítés teljes folyamatán.
A hiteled paramétereinek felmérése
A jelzáloggal terhelt ingatlan eladása előtt elengedhetetlen a “házi feladat” elvégzése a saját bankodnál. Nézzük, milyen kulcsfontosságú információkat kell beszerezned, és mire kell figyelned még a folyamat elején! Ez segít megalapozni a sikeres értékesítést.
1. Fennálló tartozás pontos összegének lekérése a banktól
Hitellel terhelt ingatlan eladása előtt először is érdemes a banktól lekérdezned a fennálló tartozásod pontos összegét. Bár a bank a hitel évfordulóján küld tájékoztatást, az eladás előtt mindenképp kérj naprakész kimutatást az aktuális tartozásodról.
2. A hitelszerződés eladásra vonatkozó feltételeinek áttekintése
Fontos, hogy áttekintsd a hitelszerződésedben szereplő speciális eladási szabályozásokat, ha vannak erre vonatkozó kitételek. Amennyiben állami támogatást vagy kedvezményes hitelt vettél igénybe, a visszafizetési kötelezettségekkel is tisztába kell kerülj.
3. Előtörlesztési lehetőségek és költségek tisztázása
Az előtörlesztésnek általában vannak költségei, jellemzően a hitelösszeg 1-2%-a, de ez függ a hitelkonstrukciódtól. Érdeklődj a banknál, van-e lehetőséged díjmentes előtörlesztésre.
Figyelj arra is, hogy a szerződéskötéskor kapott kedvezményeket (például elengedett folyósítási díj vagy visszatérített értékbecslési költség) vissza kell fizetned, ha bizonyos időn belül (általában 1-5 év) végtörleszted a hitelt vagy nagyobb összeget törlesztesz elő.
A végtörlesztési szándékot csak akkor kell jelezned írásban a bank felé, amikor már konkrét megállapodásra jutottál a vevővel, és az adásvételi szerződés részleteit is tisztáztátok.
A végtörlesztés folyamata ugyanis jelentősen eltérhet attól függően, hogy a vevő készpénzzel vagy hitellel vásárolja meg az ingatlanodat.
4. Jelzálogjog törlésével kapcsolatos eljárás megismerése
Tájékozódj a jelzálogjog törléséhez kapcsolódó eljárásról is a bankodnál. A pénzintézetek között jelentős különbségek lehetnek mind az ügyintézés módja, mind pedig az időtartama tekintetében. Különösen az ügyintézési határidőkkel kapcsolatban érdemes pontos információkat szerezned a saját bankodtól, hiszen ez befolyásolhatja az ingatlan átadásának és a teljes adásvételi folyamat lezárásának időpontját.
Hogyan lesz tiszta a tulajdoni lap? A jelzálog eltüntetése lakáseladáskor
Amikor eladod a lakásodat, amin még hitel (jelzálog) van, ezt a terhet el kell tüntetni a tulajdoni lapról, hogy a vevő “tiszta” ingatlant kapjon. Ennek a módja főleg attól függ, hogyan fizet a vevőd: készpénzzel vagy ő is hitelből.
Nézzük a két fő esetet:
1. A vevőd készpénzzel fizet
Mielőtt a teljes üzlet lezárulna, neked mint eladónak rendezned kell a tartozásodat a bankod felé.
Hogyan? Ragaszkodnod kell ahhoz, hogy a vevő előre kifizesse neked azt a vételárrészt, ami fedezi a fennálló hiteledet. Vagy, ami még egyszerűbb és biztonságosabb lehet mindkettőtöknek:
a vevő ezt az összeget ne neked adja, hanem közvetlenül a te bankodnak fizesse be.
Nagyon fontos lépés: még mielőtt ez megtörténik, kérj egy hivatalos igazolást (ún. törlési engedély ígérvényt) a saját bankodtól! Ebben a papírban a bankod leírja, hogy pontosan mennyi pénzt kell befizetni és meddig, és ha ez megtörténik, akkor ők ki fogják adni a hivatalos engedélyt, amivel a jelzálogot töröltetni lehet a tulajdoni lapról. Így biztos lehetsz benne, hogy a befizetés után rendben lesz a papírmunka.
2. A vevőd is hitelt vesz fel
Ez kicsit bonyolultabb, mert két bank is képbe kerül (a tied és a vevőé).
Ha a vevő önereje elég a te tartozásodra, akkor egyszerűbb a helyzet. Amikor a vevő kifizeti az önerőt (ami a vételár első része), ebből az összegből te végtörlesztheted a saját hiteledet a bankodnál.
Ha az önerő nem elég, akkor általában az történik, hogy a vételár utolsó részletét a vevő bankja közvetlenül a te bankodnak utalja át, hogy kifizesse a tartozásodat.
Miután a tartozásod megszűnt, a bankod kiadja a szükséges papírt (törlési engedélyt). Innentől neked mint eladónak a feladatod, hogy ezt a papírt eljuttasd a földhivatalba, és kérvényezd a jelzálogjog (és az esetleges kapcsolódó tilalmak) törlését a tulajdoni lapról.
Extra fontos tudnivaló, ha a vevő hitelt vesz fel: amikor a vevő aláírja veled az adásvételi szerződést, és utána megy a bankjához hitelt igényelni, a bankja megvizsgálja a lakásod tulajdoni lapját. Általában csak a meglévő lakáshiteled (vagy állami támogatás miatti teher) lehet rajta. Ha az ingatlanodon másfajta teher is van (pl. egy régi családi kölcsön miatti jelzálog, munkáltatói kölcsön stb.), az problémát okozhat. Elképzelhető, hogy a vevő bankja emiatt nem ad hitelt. Ezért az ilyen egyéb terheket még az adásvételi szerződés aláírása előtt rendezned kell, és töröltetned a tulajdoni lapról.
Mire figyelj az adásvételi szerződésben, ha még hitel van a lakáson? – A kritikus pontok
Az adásvételi szerződésben, különösen, ha még jelzáloghitel terheli az eladni kívánt ingatlan, nagyon fontos, hogy minden részlet pontosan és egyértelműen szerepeljen, hogy később ne legyen vita vagy probléma.
Íme, a legfontosabb pontok, amikre oda kell figyelni:
1. Legyen ott feketén-fehéren: mi terheli az ingatlant?
A szerződésben kötelező pontosan feltüntetni, hogy van-e tartozás az ingatlanon, melyik bank felé, és nagyságrendileg mekkora összegről van szó.
Például így: „Eladók kijelentik, hogy az ingatlant jelenleg kb. X millió Ft összegű jelzáloghitel terheli a [Bank neve] javára.”
Ha állami támogatás (pl. CSOK Plusz) is van: „Eladók továbbá kijelentik, hogy az ingatlant X millió Ft összegű teher terheli a Magyar Állam javára.”
Miért fontos? Így a vevő pontosan tudja, milyen terhek vannak, és aláírásával elismeri ezt.
A banki hitelt a banknak kell visszafizetni (vagy bizonyos esetekben átvállalni, de ez ritkább), és a bank adja ki a törlési engedélyt.
Az állami támogatásokat (pl. CSOK miatti jelzálog) vagy vissza kell fizetni az Államkincstárnak, vagy át lehet vinni a következő ingatlanra (ha annak feltételei adottak). Ezt külön kell intézni a Kincstárnál.
Tipp: a Kincstárnál lehet kérni sürgősségi ügyintézést, ha szorít az idő! Ezt jelezd nekik rögtön az elején, mert különben az ügyintézés akár 1-2 hónapig is eltarthat.
2. Hogyan fizetitek ki a tartozást a vételárból?
A szerződésben pontosan le kell írni, hogyan és mikor történik meg a te fennálló tartozásod kifizetése a vevő által fizetett vételárból. Ez a ti megállapodásotokon múlik, és persze a tartozás mértékén.
Lehetséges forgatókönyvek
Készpénzes vevő esetén: a vevő a tartozás összegét közvetlenül a te bankodnak utalja. (Ez gyakran a legegyszerűbb.)
A vevő neked fizeti ki a vételárrészt, és te vállalod, hogy meghatározott, rövid határidőn belül (pl. 3-5 munkanap) befizeted a bankodnak és intézed a törlést. (Itt fontos a bizalom és a pontos határidő!)
A vevő is hitelt vesz fel: ha a vevő önereje elég a te tartozásod kifizetésére, akkor a szerződésben rögzíthetitek, hogy az önerő beérkezése után ebből rendezed a tartozásod.
Ha az önerő nem elég (vagy másképp állapodtok meg), akkor általában a vevő bankja fogja közvetlenül a te bankodnak átutalni a tartozásod összegét a folyósított hitelből (ez az ún. bankközi elszámolás).
Fontos kötelezettségvállalások a szerződésben (példák, nem szószerinti idézetek):
Ha az önerőből fizetsz: „Eladó vállalja, hogy az önerő beérkezését követő [pl.] 3 munkanapon belül a kapott összegből rendezi a [Bank neve] felé fennálló tartozását, és a bank által kiadott törlési engedélyt legkésőbb [konkrét dátum]-ig átadja a Vevőnek és az ügyvédnek.”
Ha a vevő hitele fedezi: „Felek tudomásul veszik, hogy a Vevő hitelének utolsó részletét a Vevő bankja csak akkor utalja, ha Eladó igazolja (pl. friss tulajdoni lappal), hogy a [Bank neve] és/vagy a Magyar Állam javára bejegyzett terhek már törlésre kerültek az ingatlan-nyilvántartásból.”
3. Mi lesz a maradékkal?
A szerződésnek azt is tartalmaznia kell, hogy a tehermentesítés után fennmaradó vételárrészt (ami már ténylegesen a tiéd) a vevő hogyan és mikor fizeti ki neked.
Ezek a pontok tehát elengedhetetlenek egy tiszta és biztonságos adásvételhez, ha jelzálog van az ingatlanon. Mivel a részletek bonyolultak lehetnek és minden eset egyedi, mindig javasolt tapasztalt ügyvéd segítségét kérni a szerződés elkészítéséhez és ellenőrzéséhez. Ő segít megfogalmazni a pontokat úgy, hogy mindkét fél érdekei védve legyenek.
Az ügylet lezárása
Miután sikeresen megállapodtál a vevővel, és a vételár kifizetése is folyamatban van (vagy lezajlott), jön az ügylet utolsó, de rendkívül fontos szakasza. Ezek a lépések biztosítják, hogy a tulajdoni lap tiszta legyen, a lakás átadása rendben megtörténjen, és az esetleges adózási kötelezettségeidnek is eleget tegyél.
1. A teher töröltetése a Földhivatalnál
Mi kell hozzá? Két dolog elengedhetetlen:
- A teljes tartozásod visszafizetése a bankodnak (vagy a Kincstárnak, ha állami teherről van szó).
- Egy hivatalos írásos engedély (ún. törlési engedély) a bankodtól (vagy a Kincstártól), amiben hozzájárulnak a jelzálog törléséhez.
A törlési engedély nem készül el automatikusan, csak mert visszafizetted a pénzt! Neked kell kérned a bankodtól (vagy a Kincstártól), hogy állítsák ki.
Ezzel a törlési engedéllyel a kezedben kell elmenned (vagy az ügyvédednek) a Földhivatalba, és kérvényezned kell a jelzálogjog törlését a tulajdoni lapról.
Az időzítés kritikus! A törlést még azelőtt kell intézni, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerülne. Különösen igaz ez, ha a vevő is bankhitelt vesz fel – az ő bankja addig egy fillért sem fog utalni, amíg a te jelzálogod ott van a tulajdoni lapon.
Tehát: először a teher törlése, utána jöhet a vevő bejegyzése.
2. Kulcsátadás és költözés
Az általános szabály: a legtöbb adásvételi szerződés úgy szól, hogy akkor adod át a kulcsokat (és ezzel a lakás birtokát), és akkor járulsz hozzá a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez, amikor a teljes vételárat megkaptad.
Ez logikusnak tűnik, de gondolj bele: mi van, ha a vevőd hamarabb fizet, mint a szerződésben megadott végső határidő, de te még nem tudsz kiköltözni?
A megoldás: beszéljétek meg előre a vevővel, hogy mi az a legkorábbi dátum, amikor te biztosan ki tudsz költözni. Ezt a dátumot rögzítsétek a szerződésben úgy, hogy hiába fizet a vevő hamarabb, neked nem kell ennél a dátumnál előbb átadnod az ingatlant. Így elkerülheted a kapkodást és a kellemetlenségeket.
A lényeg, hogy a birtokbaadás időpontját alaposan gondoljátok át, és már a legelején tisztázzátok, hogy az ügyvéd ennek megfelelően tudja megfogalmazni a szerződést.
3. Adózás az eladás után (SZJA)
Ha az ingatlant a megszerzésétől számított 5 éven belül adod el, akkor a nyereséged után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetned.
Minél régebben vetted a lakást, annál kevesebb adót kell fizetni a nyereség után:
- Ha a szerzés évében vagy az azt követő 1. évben adod el: a nyereség 100%-a után adózol.
- Ha a szerzést követő 2. évben adod el: a nyereség 90%-a után adózol.
- Ha a szerzést követő 3. évben adod el: a nyereség 60%-a után adózol.
- Ha a szerzést követő 4. évben adod el: a nyereség 30%-a után adózol.
Ha 5 évnél régebben szerezted az ingatlant: nem kell adót fizetned az eladás után!
Az az év számít szerzési évnek, amikor a nevedre került a lakás a földhivatali bejegyzés szerint.
Példa (ha 2025-ben adsz el):
- Ha 2020-ban vagy korábban vetted: 0% adó
- Ha 2021-ben vetted: a nyereség 30%-a után kell adózni
- Ha 2022-ben vetted: a nyereség 60%-a után kell adózni
- Ha 2023-ban vetted: a nyereség 90%-a után kell adózni
- Ha 2024-ben vagy 2025-ben vetted: a nyereség 100%-a után kell adózni
Hogyan számold ki a nyereséget?
Vedd az eladási árat (bevétel), vond le belőle a költségeidet:
- amennyiért vetted (megszerzési költség)
- amennyit ráköltöttél (értéknövelő beruházások, pl. felújítás – számlával igazolva!)
- az eladással kapcsolatos költségek (pl. ügyvédi díj, hirdetési költség)
Ami marad, az a számított összeg. Ennek a fentiek szerinti százaléka lesz az adóköteles jövedelmed, ami után 15% SZJA-t kell fizetni.
Az adásvételi szerződés földhivatalba való benyújtását követő év május 20-áig kell az SZJA bevallásodban feltüntetni, és az adót megfizetni.
Adókalkulátor ingatlan értékesítéséhez: ingatlanod eladása után adófizetési kötelezettséged keletkezik. Kalkulátorunkkal könnyen kiszámolhatod, hogy a kapcsolódó költségeket és az ingatlan vásárlása és eladása között eltelt időt figyelembe véve mekkora az az összeg, amelyet adóként be kell fizetned.
+1 tipp: illetékkedvezmény vásárláskor
Ha az eladott lakás után 3 éven belül másik lakást vagy házat vásárolsz, akkor csak a két ingatlan értékének különbözete után kell vagyonszerzési illetéket fizetned. Ez komoly megtakarítás lehet.
