Sokan úgy vélik, hogy egy kölcsönnel a nyakukban már esélyük sincs felvenni másik hitelt. Még ha a lehetőség adott is, a kockázatok miatt sokan attól tartanak, hogy könnyen adósságcsapdába kerülhetnek. Elmondjuk, mi az, amire nagyon kell figyelni, ha van már egy személyi hiteled, és lakáshitelt vennél fel. A diákhitel vagy Babaváró hitel mellé igényelt lakáshitelhez is adunk tippeket.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Eltérő hiteltípusok: személyi hitel és lakáshitel
Az egyik legfontosabb különbség a hitelek között a hitelcél, vagyis amire elkölthető a felvett összeg. A lakáshitel csak lakáscélra fordítható, és még ezen belül is meghatározott, hogy lakásvásárlásra, építésre, bővítésre vagy korszerűsítésre, felújításra, illetve ezek kombinációjára. A bank a hitelösszeg felhasználásáról igazolást kér az adóstól. Ezzel szemben a személyi hitelek, vagy más néven fogyasztási kölcsönök, általában bármire költhetőek, és a bank felé sem kell igazolni, hogy mire fordítottad.
A másik alapvető eltérés pedig az ingatlanfedezet. A lakáshitelek a jelzáloghitelek közé tartoznak, azaz a bank kér egy ingatlant a hitel fedezeteként, amire jelzálogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztet be a földhivatalnál. A személyi kölcsönök esetében nincs szükség ingatlanfedezetre. Az ingatlanfedezet értékbecslési és ingatlan-nyilvántartási bejegyzési eljárása miatt a lakáshitelek felvétele jóval összetettebb és hosszabb folyamat. Ezzel szemben a személyi kölcsön már az igénylés napján, vagy az azt követő néhány napban a bankszámládon lehet. Ugyanakkor a személyi hitelek jellemzően drágábbak a lakáshiteleknél, alacsonyabb összegben igényelhetők és rövidebb futamidőre.
Hány hiteled lehet?
Nincs meghatározva, hogy egy adós hány kölcsönnel rendelkezhet. Általános irányelv, hogy annyi kölcsönt vehet fel, amennyit biztonságosan képes törleszteni a jövedelméből. Fontos azonban megjegyezni, hogy ezt nem csupán az adós döntése alapján határozzák meg, hanem az adósságfék-szabályok és a bankok belső előírásai is befolyásolják. A jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) határozza meg a hitelfelvevő által vállalható legnagyobb törlesztőrészletet, több hitel esetén a törlesztők összegének maximumát. . A jogszabály a bankokat is kötelezi, nem lehetnek ennél megengedőbbek, szigorúbbak viszont igen. Emiatt előfordulhat, hogy míg az egyik bank elutasít, a másik megadja a kért hitelösszeget.
A jelenlegi JTM-szabályok a forint alapú jelzáloghitelnél:
| 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5-10 év közötti kamatperiódus | 10 év vagy hosszabb kamatperiódus | |
|---|---|---|---|
| 600 ezer forint alatti jövedelemnél | 25% | 35% | 50% |
| 600 ezer forint alatti jövedelemnél zöld hitelcél esetén | 25% | 35% | 60% |
| 600 ezer forint feletti jövedelemnél | 30% | 40% | 60% |
2025.01.08-án hatályban lévő állapot.
Forrás: 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet
Személyi kölcsön mellé lakáshitel - mitől függ, megkaphatod-e?
A meglévő kölcsön mellé új hitel igénylésére csak akkor érdemes vállalkozni, ha a jelenlegi hiteledet rendben törleszted. Ha elmaradásaid vannak, vagy nehezen boldogulsz a kölcsönöd törlesztésével, akkor nem tanácsos újabb terhet vállalnod.
A bankok a Központi Hitelinformációs Rendszerből (KHR) tájékozódnak a fennálló hiteleidről, és ha bármilyen törlesztési mulasztásod van, azt a KHR negatív adóslistáján is láthatják. Rossz adósnak pedig nem hiteleznek a bankok.
Ha minden rendben van a jelenlegi hitel törlesztésével, és még lenne módod egy új lakáshitel törlesztésére is a jövedelmed alapján, akkor bátran igényelheted, bármelyik banktól. Tehát nemcsak attól a pénzintézettől vehetsz fel lakáshitelt, ahol a személyi kölcsön is van. Így a banki kínálatból kiválaszthatod a számodra legkedvezőbb lakáshitelt.
A jövedelem nagysága, az önerő és az ingatlanfedezet a döntő
Ha a lakáshitel-igénylés alapfeltételeinek megfelelsz, megvizsgálják a jövedelmedet, amelynek a bank által elfogadható, igazolt jövedelemnek kell lennie. Továbbá a meglévő hiteltörlesztődet is belekalkulálva kiszámolják, hogy összesen mekkora lakáshitelt kaphatsz.
Nézzünk erre néhány példát!
1. Van egy 2022 szeptemberében felvett 5 millió forintos, 7 éves futamidejű személyi kölcsönöd, melynek havi törlesztőrészlete 97 ezer forint. Most szeretnél igényelni 35 millió forint lakáshitelt, 20 évre, végig fix kamatperiódussal. 650 ezer forint jövedelemmel rendelkezel. - A JTM-szabály szerint megkaphatod a lakáshitelt, mert az új lakáshitel közel 255 ezer forintos és a személyi kölcsön 97 ezer forintos törlesztője összesen nem haladja meg a jövedelmed 60%-át.
2. Megkaphatnád-e a lakáshitelt, ha azt 15 évre igényelnéd a fenti kondíciók mellett? - A JTM-szabály szerint nem, mert az új lakáshitel körülbelül 300 ezer forintos és a személyi kölcsön 97 ezer forintos törlesztője összesen meghaladja a jövedelem 60%-át.
3. Megkaphatnád-e a lakáshitelt, ha 35 millió helyett 30 milliót igényelnél 20 évre, a fenti kondíciók mellett? - A JTM-szabály szerint igen, mert az új lakáshitel közel 220 ezer forintos és a személyi kölcsön 97 ezer forintos törlesztője összesen nem haladja meg a jövedelmed 60%-át.
| 1. eset | 2. eset | 3. eset | |
|---|---|---|---|
| Meglévő személyi kölcsön havi törlesztője | 97 ezer forint | 97 ezer forint | 97 ezer forint |
| Új lakáshitel havi törlesztője | 255 ezer forint | 300 ezer forint | 220 ezer forint |
| Összes havi törlesztő | 352 ezer forint | 397 ezer forint | 317 ezer forint |
| Megfelel-e a JTM szabálynak? | igen | nem | igen |
A példákban szereplő számításokat a money.hu 2022 szeptemberi személyi kölcsön és 2024 szeptemberi lakáshitel kalkulációk alapján végeztük.
Ugyanakkor ha a bank szigorúbban veszi a jövedelemből számolt törlesztési teher maximumát, akkor elképzelhető, hogy már az első esetben is magasnak találja a havi törlesztőt a jövedelmedhez képest, és nem adja meg neked a kért hitelösszeget. Arról, hogy melyik bank hogyan jár el, egy tapasztalt hitelszakértőtől naprakész információkat kaphatsz. Amennyiben gyors online megoldást szeretnél, kérj előminősítést és 1-2 napon belül megkaphatod 3 hazai nagybank válaszát.
Kíváncsi vagy, mennyi hitelt kaphatsz?
Töltsd ki az online előzetes hitelbírálat űrlapot és 48 órán belül már egy hivatalos banki hitelajánlattal a kezedben nézelődhetsz az ingatlanok között!
Magasabb hitelösszegre számítottál? Így tudod növelni!
- Adóstárs bevonásával magasabb hitelösszegre lehettek jogosultak. Ennek az az oka, hogy az adóstárs jövedelmét is figyelembe veszi a bank a hitelképesség megállapításakor. Házasság esetén a házastárs kötelezően bevonandó adóstárs lakáshitel igénylésnél.
- A felvehető hitel mértékét a futamidő hosszabbításával is növelheted, ugyanakkor így a banknak visszafizetendő összeg is több lesz a végén.
- 10 éves vagy hosszabb, illetve végig fix kamatperiódus esetén a jövedelmed nagyobb mértékben terhelhető.
- Ugyanakkora törlesztővel akár magasabb összegű hitelt is kaphatsz, ha összehasoníltod a hiteleket és jól választasz bankot, konstrukciót.
- A meglévő hitelkártya keret és a folyószámlahitel is befolyásolhatja a hitelképességet. Még ha előbbit nem is használod ki, a bank a hitelkeret 5%-át törlesztőrészletnek tekinti. Ezek csökkentése vagy megszüntetése segíthet a magasabb hitelösszeg elérésében.
- Ha elengedhetetlen a magasabb összegű lakáshitel, érdemes megfontolni, hogy először a fennálló személyi kölcsönt végtörleszd. Így tiszta lappal indulhatsz neki a lakáshitel felvételnek.. Vagy akár olcsóbbra is cserélheted, ha kedvezőbb a mostani kamatkörnyezet, így csökken a havi törlesztőd, vagyis kevésbé lesz terhelve a jövedelmed.
Önerő: legalább 90 napnak el kell telnie
Kizárólag lakáshitelből nem lehet ingatlant vásárolni, minimum 20 százalék (ha jogosult vagy a könnyítésre, akkor 10 százalék) önerőre van szükség. A további 80 százalék lehet lakáshitel, amennyiben a jövedelmed elbírja a törlesztőt. A bankok ettől is lehetnek szigorúbbak, és magasabb önerőt is elvárhatnak a jogszabályi minimumnál.
A szabályok értelmében a törvényileg elvárt önerő jelzáloghiteleknél:
| minimális önerő | hitelfedezeti mutató (HFM) | |
|---|---|---|
| elsőlakás-vásárlók | 10% | 90% |
| zöld fedezet és hitelcél | 10% | 90% |
| egyéb hitelfelvevők | 20% | 80% |
2025.01.08-án hatályban lévő állapot.
Forrás: 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet
Nem minden típusú lakáshitelhez kell azonban önerő. Bővítési, felújítási és korszerűsítési céllal igényelt lakáshitelhez önerő nélkül is hozzájuthatsz.
Lakáshitel önerő nélkül abban az esetben lehetséges, ha akkora értékű ingatlanfedezetet tudsz biztosítani, hogy az kiváltja az önerő mértékét is. A fedezet lakásvásárlás esetén a megvásárolandó ingatlan szokott lenni, de ez nem törvényszerű, másik ingatlan is bevonásra kerülhet, sőt egynél több ingatlan is. Mivel a jogszabály szerint a fedezetként bevont ingatlan(ok) értékének maximum 80 százaléka lehet a hitel, nagy értékű vagy több ingatlan esetén előfordulhat, hogy önerőre nem is lesz szükség, mert az ügyletbe bevont ingatlan(ok) értéke lehetővé teszi a kívánt hitelösszeg felvételét.
Meglévő személyi kölcsön esetén kulcskérdés, hogy a lakáshitel igényléséhez képest mikor történt a személyi kölcsön felvétele. Általában a megelőző 90 napot vizsgálják a bankok, ez a Magyar Nemzeti Bank elvárása. Az MNB ugyanis felhívja a figyelmet arra, hogy meglehetősen kockázatos, ha a hitelfelvevők személyi kölcsönből teremtik elő a lakáshitelhez az önerőt. Így érdemes a személyi kölcsön felvétele után kicsit várni a lakáshitel igényléssel.
Milyen ingatlan fogadható el fedezetként?
A jelzáloghitelek fedezete csak olyan ingatlan lehet, amelyet az adott hitelt nyújtó bank elfogad. Általánosságban olyan lakások, házak jöhetnek szóba, amelyek Magyarország területén vannak, magánszemély a tulajdonosuk, végleges műszaki állapotúak, rendelkeznek használatbevételi engedéllyel és lakhatásra alkalmasak. Legalább komfortosnak kell lenniük, ami azt jelenti, hogy az ingatlannak rendelkeznie kell legalább egy 12 m2 alapterületű lakószobával, vízzel ellátott konyhával (vagy min. 4 m2-es főzőhelyiséggel), fürdőszobával és WC-vel. Emellett fontos, hogy közművesített, melegvízzel ellátott és egyedi fűtésű legyen a fedezetként felajánlott lakás.
Az ingatlantípusok elfogadhatósága bankonként eltérő, de a legtöbb pénzintézet elfogadja a családi ház, ikerház, sorház, lakás megnevezésű ingatlanokat. További részletekért olvasd el az ingatlanfedezetről szóló cikkünket.
Diákhitel mellé lakáshitel
A diákhitel törlesztőrészlete is beleszámít a JTM-be, tehát a személyi kölcsönhöz hasonlóan egy lakáshitel felvételénél csökkenti a jövedelmedből a hiteltörlesztésre fordítható összeget.
Ugyanakkor érdemes tudni, hogy bizonyos esetekben mód van a diákhitel tartozás csökkentésére vagy elengedésére, így megszűnhet vagy kevesebb lesz a tartozásod:
- A diákhitellel rendelkező anya tartozása felét elengedi az állam a második gyermek megszületése (vagy örökbefogadása) után. Továbbá a harmadik gyermek születése/örökbefogadása után a teljes diákhitel-tartozása elengedésre kerül.
- A diákhitellel rendelkező anya teljes diákhitel-tartozása megszűnik, amennyiben még nem töltötte be a 30. életévét, és felsőoktatási tanulmányai alatt vagy az oklevél megszerzését követő 2 éven belül gyermeke születik.
Így számít 100 százalék önerőnek a Babaváró
A kamatmentes Babaváró hitel jó pénzügyi alapját képezheti egy új otthon megteremtésének, de természetesen szabad felhasználású hitelként bármi másra is fordítható. A gyakorlatban sok házaspár veszi fel lakásvásárlási, vagy -építési céllal, melyhez később lakáshitelt is igényelnek.
Ha Babaváró hitelből szeretnétek az önerőt előteremteni a lakásvásárláshoz, akkor érdemes figyelni arra, hogy jól időzítsétek egymáshoz képest a Babaváró és a lakáshitel felvételét.
Az MNB álláspontja szerint ugyanis a Babaváró hitelnek csak a 75 százalékát lehet önerőként beszámítani a lakáshitel igénylését megelőző 90 napon belül igényelt Babaváró esetében. Ez a maximális 11 millió esetén 8,25 millió forintot jelent. A további 25 százalékot teherként kell figyelembe venni.
Ehhez többségében tartják is magukat a bankok, hiszen így kevésbé kockázatos a hitelkihelyezés. Érdemes tehát tájékozódni a hitelnyújtó bank gyakorlatáról, emellett célszerű a fentiek szerint ütemezni a Babaváró hitel és a lakáshitel felvételét, hiszen 90 nap után a teljes Babaváró összeg önerőként vehető figyelembe, ami milliókat is jelenthet.
