Ha összegyűlt a lakáshitelhez szükséges önerő, és van lehetőségetek pótfedezet bevonására, akkor megfontolandó, hogy az önerőt előbb inflációkövető állampapírba fektessétek, ami az első évben 15, a második évben nagyjából 18 százalék adómentes kamatot jelent. Az állampapírok visszaváltása után a kamattal megnövelt önerőt a lakáshitelbe törlesztve milliókat spórolhattok. Vagyis nem hitelből állampapírt, hanem állampapírból hitelt finanszíroztok. Cikkünkben utánaszámoltunk, mennyi lenne a teljes visszafizetendő hitelösszeg állampapírral és anélkül.
Egy ábrán szemléltettük is a különbséget, ami példaszámításunkban közel 4 millió forint spórolást jelentett:
A továbbiakban az első, majd a második oszlopban látható esetet vezetjük le.
1. eset: lakáshitel felvétele önerővel, befektetés nélkül
A megvásárolni kívánt ingatlant 50 millió forintért árulják. Ennyi készpénzetek nincs, ezért lakáshitelt vesztek fel. A bank a lakás értékének legalább 20 százalékát kéri el önerőként, ami jelen esetben 10 millió forint, nektek pedig pont van ennyitek. Arra figyeljetek, hogy a bank magasabb önrészt is elkérhet. A 20 százalékos önerőbe csak akkor mennek bele, ha az ingatlan népszerű településen van, és teljesen lakáscélú. A Babaváró kölcsönt elfogadják önerőként, de a lakáshitel igénylésének időpontját megelőző 90 napban felvett Babaváró hitelnek csak a 75 százalékát lehet önerőként felhasználni. A meglévő gyermekre felvett CSOK is beszámít az önerőbe (például ha van már egy, de még egyet vállaltok, akkor a meglévő utáni összeg beszámít az önerőbe).
Arra figyeljetek még, hogy a banknak nem az a fontos, hogy mennyiért árulják a lakást, hanem hogy az értékbecslő szerint mennyit ér. Szerencsére a lakás jól van árazva, így a bank megelégszik a 10 milliós önerővel, és 40 millió forint hitelt folyósít.
Ennek a legalacsonyabb THM-e a lakáshitel kalkulátorunk szerint jelenleg 8,54 százalék, ha a hitelt 15 évre veszed fel, és 10 évre fix kamatperiódust választasz.
Erre a hitelösszegre a bank kiszámolja a havi törlesztőrészletet, ami nagyjából 387.650 forint. Hogy ez felelősséggel fizethető-e a fizetésetekhez képest, azt a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szabályozza. A JTM értelmében 2023. júliusától a 10 évre vagy annál hosszabb időre fixált kamatperiódusnál 600.000 forintos havi jövedelem alatt a fizetésed maximum 50 százalékát érheti el a havi törlesztő, 600.000 forintos havi jövedelem felett pedig 60 százalékát. Vagyis legalább 646.000 forintos fizetés mellett engedik ezt a hitelt felvenni. Ha az élettársaddal, házastársaddal közösen veszitek fel a hitelt, akkor mindkettőtök jövedelme beszámít.
A 40 milliós hitelnél 69,8 millió forint lesz a visszafizetendő összeg. Vagyis a 40 milliós tőketartozás mellett 29,8 millió forint kamatot fizettek vissza.
2. eset: lakáshitel felvétele az önerő állampapírba fektetésével, pótfedezet bevonásával
A második esetben is lakáshitelt vesztek fel, de az önerőt pótfedezet bevonásával váltjátok ki. A 10 milliós önerőt pedig inflációkövető állampapírba fektetitek. Két év múlva hozamokkal növelten betörlesztitek a lakáshitelbe, ezzel csökkentve a tőketartozást és a kamatokat.
A megvásárolni kívánt ingatlan ezúttal is 50 millió forint, és ismét 10 millió forint önerővel rendelkeztek. A lakást azonban teljes mértékben hitelből veszitek meg, vagyis a hitelösszeg 40 helyett 50 millió forint lesz.
Az 50 millió forintos, 15 év futamidejű, 10 évig fix kamatú hitel THM-e 8,54 százalék, a havi törlesztője nagyjából 484.600 forint, amihez legalább 808.000 forintos jövedelem szükséges, de házastárs vagy élettárs esetén ismét elég, ha kettőtöknek van összesen ennyi fizetése. A teljes visszafizetendő összeg 87,2 millió, amiből 37,2 millió forint a kamat.
Az önerőt pótfedezet bevonásával tudjátok kiváltani. A pótfedezet egy másik, tehermentes ingatlant jelent, aminek az értéke eléri az elvárt önerő értékét. Arra figyeljetek, hogy bizonyos bankok pótfedezet esetén is kérhetnek önerőt, bár kevesebb mint 20 százalékot.
Tudnivalók a pótfedezetről
- A pótfedezetként bevont ingatlannak tehermentesnek kell lennie, azaz nem lehet rajta jelzálog.
- Legfeljebb három ingatlant vonhatsz be fedezetként.
- A nyaraló, üdülő, hétvégi ház, építési telek, valamint a zártkert nem minden banknál elfogadott pótfedezetként, iroda, üzlethelyiség és tanya pedig kifejezetten ritkán.
- Akár valamelyik rokonod ingatlanát is bevonhatod pótfedezetként, nem kell, hogy a lakás a tiéd legyen.
- Mindkét ingatlanra egyetemleges jelzálogjogot jegyeznek be. Az egyetemlegesség alapján ha árverezésre kerül sor, a bank dönti el, hogy melyik ingatlant árverezteti el először.
- Ha valamelyik fedezet nem a saját tulajdonodban van, akkor a tulajdonosa zálogkötelezettként fog szerepelni a hitelügyletben és a hitelszerződésben. Vagyis ha nem fizetitek a tartozást, akkor a bank elveheti a zálogkötelezett ingatlanát. Ezért nagyon meg kell bíznia bennetek annak, aki pótfedezetként felajánlja az ingatlanát a hitelügylethez. Némelyik banknál készfizető kezesként vonják be a pótfedezet tulajdonosát, aki az ingatlanon túl a jövedelmével is felel a hitelért.
- A pótfedezet csak ingatlan lehet, egyéb zálogtárgy nem.
- Változó, hogy a bankok milyen ingatlant fogadnak el pótfedezetként. Ebben a kérdésben mindenképp érdemes egy tapasztalt hitelszakértőhöz fordulnotok, aki tisztában van az egyes bankok gyakorlatával.
Önerő inflációkövető állampapírba fektetése
Ebben az esetben a 10 milliós önerőt a lakáshitel felvételekor vagy már azelőtt inflációkövető Prémium Magyar Állampapírba (PMÁP) fektetitek, mivel kimagasló kamatot fizet a magas infláció miatt. A PMÁP mindig az előző évi átlagos infláció szintjéhez képest fizet meghatározott kamatprémiumot.
A PMÁP két új sorozatát, a 2028/L-t és a 2031/I-t 2023. június 1-től kezdik értékesíteni. A kettő közül a 2031/I fizeti a magasabb, 1 százalékos kamatprémiumot, aminek egyébként közel 8 év a futamideje. Az első kamatperiódusban az éves kamat fixen 15,5 százalék, aminek az időarányos része 14,99 százalék. Ezt a kamatot 2024. május 21-én fizetik ki.
10 millió forintnál ez 1.499.000 forint kamatot jelent, ha az állampapírt már a forgalomba hozatal napján megvettétek.
Ha csak később vásároltatok belőle, akkor az éves kamatot arányosítják annak függvényében, hogy mennyi ideig volt a birtokotokban.
A kapott bő másfél milliós kamatot újra be tudnátok fektetni, de mivel nem tudjuk, milyen kamatozású állampapírok lesznek elérhetőek 2024-ben, így ezzel nem számolunk.
A 2024. május 21-től kezdődő új kamatperiódusban az előző évi (2023-as) átlagos inflációt veszik figyelembe, és ezt 1 százalékponttal növelten fizetnek kamatot. Az MNB 15 és 19,5 százalék közé helyezi az éves átlagos inflációt 2023-ra. Mi most konzervatív becslésként átlaggal számolunk, ami lefelé kerekítve 17 százalék. Kamatprémiummal növelten ez 17+1, azaz 18 százalék kamatot jelentene, amit 2025. május 21-én fizetnek ki.
Az önerőre vetítve ez 1.800.000 forint kamatot jelentene.
Összesen így 3.299.000 forint kamat gyűlne össze. Mivel az infláció várható csökkenésével a PMÁP kamata is csökkenni kezd 2025-től kezdve, itt az ideje visszaváltani. Ezt jelenleg 1 százalékos díjért tehetitek meg, amit a névértékre (tőkére) vetítve számolnak ki. A 10 milliós PMÁP-állományt így 9,9 millió forintért váltható vissza, ha a visszaváltási árfolyam 2025-ben is annyi lesz, mint ma. Tudnotok kell azonban, hogy ez az árfolyam változhat, és lehet, hogy csak nagyobb veszteséggel tudjátok az állampapírokat eladni.
Add meg adataidat, és ingyenes segítséget kapsz megtakarításaidhoz! A money.hu partnere, az Equilor elismert befektetési szakértője fog hívni téged.
Ne hagyd el addig az oldalt!
Előtörlesztés
A visszaváltás után kamatokkal együtt összesen 13.199.000 forintotok lesz, amit betörleszthettek a két évig fizetett hitelbe.
Az előtörlesztésnek 1-2 százalékos díja van. Tételezzük fel, hogy jól választottatok bankot, és az előtörlesztés csak 1 százalékba kerül. Így 13.067.010 forinttal csökkenthetitek a tőketartozást. De nézzük meg, mi is történt a tartozással két év alatt!
A kamatot mindig a fennálló tőketartozás arányában kell fizetni. Változó összegű törlesztőrészleteknél ez azt eredményezné, hogy a futamidő elején még nagyon magas lenne a törlesztő, majd az idő előrehaladtával egyre csökkenne.
A bankok ehelyett többnyire annuitásos hiteleket forgalmaznak, amiknél a kamatperióduson belül végig ugyanannyi a törlesztőrészlet nagysága, így jobban eloszlik a pénzügyi teher. Ennek az az ára, hogy eleinte a kamatrész aránya jóval nagyobb a törlesztőn belül, és a tőketartozás csak lassabban csökken. A 15 éves, 50 milliós hitel törlesztése így nézne ki annuitásos hitel esetén:
A havi törlesztő mértéke változatlan, így az mindig 100 százalék, viszont az első hónapban ennek a 29,1 százaléka fordítódik csak tőketörlesztésre – ez volt ugyebár az 50 millió forint –, és 70,79 százaléka megy kamattörlesztésre – ez pedig 37,2 millió forint. Később a tőketörlesztés aránya fokozatosan nő.
Emiatt 2 év, azaz 24 hónap alatt a tőketartozásotok 50 millióról 46,3 millióra csökkenne. Ha ebbe betörlesztitek a kamatokkal növelt önerőt (13.067.010 Ft), akkor 33,25 millió forintra csökkenne a tőketartozásotok.
Az első esetben, ahol az önerőt rögtön lakáshitelbe helyeztétek, 51 hónap, azaz nagyjából 4,25 év kellett volna, hogy a tőketartozásotok 33,25 millió forintra csökkenjen.
Mivel a kamatot a fennálló tőketartozás alapján számítják ki, így a teljes visszafizetendő összeg is csökken ezáltal: 54,3 millió forintot kell visszafizetnetek kamatokkal együtt. Ehhez hozzáadva a korábban már visszafizetett 11,6 millió forintot, 65,9 millió forint teljes hiteltartozás jön ki.
Ez 3,9 millióval kevesebb, mint az első példában szereplő 69,8 millió forintos teljes visszafizetendő összeg.
Az új havi törlesztőrészlet körülbelül 347.000 forint lesz, igaz, az első két évben ennél egy magasabb, 484 ezres törlesztőt kellett fizetnetek. Az első példában a törlesztő 387.650 forint volt az első tízéves kamatperiódusban.
Ami a pótfedezeti ingatlant illeti, az előtörlesztés után le lehet vetetni róla a jelzálogot, ehhez banki utógondozást kell kérni a hitelt folyósító pénzintézettől, és ez szerződésmódosítással is jár (ennek van banki költsége). A bank döntését és a szerződésmódosítást követően adja ki a pénzintézet a törlési engedélyt, amivel a földhivatalnál lehet eljárni. Nagy valószínűséggel ebben az esetben a közjegyzői okiratot is módosítani kell. Ha az előtörlesztés 3 vagy 5 éven belül történik, és a tőketartozás bizonyos szint alá csökken, akkor általában az induló költségeket is az ügyfélre terhelik.
Összességében tehát sokat lehet spórolni a lakáshitelért visszafizetendő összegen, ha az önerőt előbb megforgatjátok állampapírban. Tény, hogy ehhez pótfedezet és magas jövedelem szükséges, és kockázatot jelent az állampapír visszaváltási díja, de ha tisztában vagytok a potenciális hátrányokkal, és kellő felkészültséggel kezdtek bele a hitelügyletbe, akkor valóban meg tudjátok növelni az önerőtöket.
A lakáshitel további költségei
A lakáshitel felvételének további költségei is vannak. Az olyan fix költségek mindkét esetben előfordulnak, mint a tulajdoni lap lekérésének díja, a térképmásolat díja, az értékbecslés díja, a bankszámlavezetéshez kapcsolódó banki díj(ak) vagy a jelzálogjog bejegyzésének a díja.
Bizonyos költségeket viszont a hitelösszeg arányában állapítanak meg százalékos formában, ami miatt a magasabb hitelösszegnél a költségek is magasabbak lehetnek. Előfordul azonban, hogy ezekért is fix díjat kérnek el. Ilyen költség a szerződéskötési díj vagy a folyósítási díj.
Ezeken kívül van még hitelbírálati díj és közjegyzői díj, amiket a hitelösszegre vetítve számolnak ki és vonnak le. A közjegyzői díjakra kedvezményeket lehet igénybe venni, különösen a támogatott hitelek esetén.
A lakáshitel költségei bankonként eltérnek, ezért ha a cikkben leírtak szerint szeretnétek lakáshitelt felvenni, akkor ebben az esetben is javasoljuk, hogy előbb forduljatok hitelszakértőhöz, akinek a segítségével utána tudtok számolni a rátok vonatkozó konkrét költségeknek.
