Mire költheted a lakáshitelt? A célhoz kötött jelzáloghitel lehetséges céljai és korlátai

A lakáshitel az egyik legfontosabb pénzügyi eszköz, ha ingatlanhoz kapcsolódó terveid vannak. Legyen szó vásárlásról, építkezésről vagy felújításról, a legtöbben hitelre szorulnak a megvalósításhoz. Fontos azonban tudni, hogy a lakáshitel valójában a célhoz kötött jelzáloghitel hétköznapi elnevezése. Ez azt jelenti, hogy ezt a hiteltípust csak meghatározott, a bank által elfogadott célokra használhatod fel. Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk, milyen célokra igényelhetsz lakáshitelt, mire nem használhatod, és mi a különbség a szabad felhasználású jelzáloghitelhez képest.

Miért célhoz kötött a lakáshitel?

Ellentétben például egy személyi kölcsönnel, amit szinte bármire elkölthetsz, a lakáshitel felhasználása szigorúan szabályozott. Ennek fő oka, hogy a lakáshitel fedezete az ingatlan, és a banknak tudnia kell, milyen célra nyújt hitelt az adott fedezet mellett. Ez befolyásolja a banki kockázatértékelést és a hitel folyósításának módját is. A bank ezért szigorúan ellenőrzi, hogy a felvett összeget valóban arra fordítod-e, amire kérted.

Mire költhető a lakáshitel?

A lakáshitel felhasználási lehetőségeit jogszabályok és a bankok belső szabályzatai határozzák meg. Íme a leggyakoribb és bankok által elfogadott célok, csoportosítva:

Ingatlan vásárlása:

• Új vagy használt lakás, családi ház vásárlása: Ez a legtipikusabb. Megvehetsz a segítségével új építésű ingatlant közvetlenül a beruházótól, vagy használtat magánszemélytől vagy ingatlanközvetítőn keresztül.
• Nyaraló, hétvégi ház vagy építési telek vásárlása: Bár ezek nem feltétlenül "lakások", több bank elfogadja a vásárlásukat lakáshitel céljaként. Építési telek esetén általában további feltétel, hogy meghatározott időn belül el kell kezdened az építkezést.
• Tulajdonrész kivásárlása: Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, és az egyik tulajdonostárs ki szeretné fizetni a többit (pl. öröklés, válás miatt), ehhez is igényelhető lakáshitel.

Fontos tudni, hogy az ingatlan értékének legfeljebb 80-90%-a vehető fel hitelként, a többit önerőből kell finanszírozni. Kiegészítő ingatlanfedezet bevonásával magasabb összeg is felvehető, de maximum a vételár. A kiegészítő ingatlanfedezet nem kell, hogy saját tulajdonodban legyen, szülői, nagyszülői ingatlan is elfogadható fedezetként, amennyiben a tulajdonosok is részt vesznek a hitelügyletben zálogkötelezettként. Ez azt jelenti, hogy jövedelmükkel nem, de a felajánlott ingatlannal felelnek a hitel visszafizetéséért.

A lakásvásárlás finanszírozása ügyvéd által ellenjegyzett és földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés alapján történik. A kölcsönt a bankok az eladó adásvételi szerződésben megjelölt bankszámlájára utalják, miután a rendelkezésre álló önerő maradéktalanul kiegyenlítésre került. Az önerő teljesíthető készpénzben és bankszámlára egyaránt, de fontos, hogy amennyiben Falusi CSOK-ot vagy CSOK Plusz kölcsönt igényelsz, az önerőnek legfeljebb 10%-a adható át készpénzben. Ez utóbbi szabály júliustól változni fog.

Kép forrása: Getty Images

Ingatlan építése:

• Új lakóingatlan (ház vagy lakás) építése: Ha saját elképzeléseid alapján építkeznél, a felmerülő költségek finanszírozására is vehetsz fel lakáshitelt.
• Nyaraló, hétvégi ház építése: Egyes bankok ezt a célt is elfogadják.

Építési hitelhez szükség van elfogadott tervdokumentációra, költségvetésre. A költségvetésben nem csak a még hátralévő munkálatokat kell tehát feltüntetni, hanem a már elvégzetteket is. Fontos azonban, hogy építési hitel kizárólag a hitelintézet által elfogadott bekerülési költségből még hátralévő munkálatok finanszírozására nyújtható. Az építési hitelkérelem benyújtásához az építés egyszerű bejelentése és annak visszaigazolása szükséges az ÉTDR-be, majd az E-napló megnyitása. A bank nem egy összegben, hanem szakaszosan folyósít a készültségi fok alapján. A folyósítás a számládra történik, ahonnan továbbutalod a kivitelezőnek. 

Az első hitelrészlet folyósítására akkor kerülhet sor, ha a vállalt önerőd már beépítésre került. Az elért készültségi fokot műszaki szakértő ellenőrzi helyszíni szemle során. 

Ha támogatott építési hitelt igényelsz, akkor a költségvetés legalább 70%-át számlával kell igazolnod, mindig az elért készültségi fok arányában. A használatbavételi engedély megszerzéséig - hitelintézettől függően - 5-10%-ot visszatart a bank. Ennek folyósítása a 100%-os készültség igazolása, a használatbavételi engedély megszerzése, valamint az épületfeltüntetés megtörténte után kerülhet sor. 

Meglévő ingatlan felújítása, korszerűsítése, bővítése:

• Felújítás és korszerűsítés: Kisebb (belső burkolat, festés) és nagyobb munkálatokra (fűtésrendszer, nyílászáró, szigetelés, tetőfelújítás) is vehetsz fel hitelt, ha a meglévő ingatlanodat szeretnéd szebbé vagy energiatakarékosabbá tenni.
• Bővítés: Ide tartozik a hasznos alapterület növelése (pl. szobával, emelet-ráépítéssel, tetőtér-beépítéssel). Fontos, hogy az átalakítás (pl. terasz beépítés) általában nem minősül bővítésnek.
• Vásárlással egybekötött felújítás/bővítés: Bizonyos esetekben, ha egy ingatlant megveszel és rögtön fel is újítanál vagy bővítenél, erre a kombinált célra is igényelhetsz hitelt.

Felújítás esetén is szükség van költségvetésre. A folyósítás lehet egyösszegű vagy szakaszos (készültségi fok szerint), attól függően, a bank a jelenlegi vagy a várható jövőbeni értéket veszi alapul a hitelösszegnél. 

• Egyösszegű folyósítás esetén az igényelt hitel teljes összegét egyszerre folyósítja a bank. A felújítási munkálatok elvégzését követően pedig egy helyszíni szemle keretében kerül ellenőrzésre, hogy a költségvetésben szereplő munkálatokat teljes mértékben elvégezted-e. Egyösszegű folyósítás esetén a maximálisan felvehető hitelösszeget a pénzintézet az ingatlan aktuális értéke alapján határozza meg.
• Szakaszos folyósítás esetén a kölcsönt nem egy összegben utalja a bank, hanem szakaszosan, készültségi foknak megfelelően. Hitelintézetenként eltérő és a konkrét felújítási hitelügylettől is függ, hogy milyen szakaszokban történik a folyósítás. Az utolsó részlet kiutalására a 100%-os készültség helyszíni szemlével történő igazolása után kerülhet sor.

Piaci kamatozású felújítási hitelek esetén akár egyösszegű, akár szakaszos a folyósítás, számlabenyújtási kötelezettség nincs, vagyis nem kell számlával igazolnod a munkavégzést. A munkálatokat banktól függően egy vagy két éven belül kell befejezned.  

Bővítési célú hitel igénybevételéhez szintén költségvetés benyújtása szükséges, melynek a teljes bővítés bekerülési költségét tartalmaznia kell. Hitel azonban csak a még hátralévő munkálatokra adható. A maximálisan nyújtható hitelösszeg megállapításakor a bank az ingatlan bővítést követő értéket veszi alapul. A folyósítás - hasonlóan, mint építési hitelnél - szakaszosan, készültségi foknak megfelelően történik. Az utolsó 5-10% folyósítására a használatbavételi engedély megszerzése és a 100%-os készültség igazolása után kerülhet sor. 

Amennyiben piaci lakáshitellel történik a bővítés finanszírozása, úgy számlabenyújtási kötelezettség sincs. Támogatott lakáshitel esetén a hitelintézet által elfogadott bővítési költségvetés legalább 70%-át szükséges számlával igazolnod.

Meglévő lakáscélú hitel kiváltása (Refinanszírozás):

Ha korábban lakáscélú jelzáloghitelt vettél fel (vásárlásra, építésre, felújításra), és most találtál egy kedvezőbb feltételekkel rendelkező lakáshitelt, azt felveheted a régi, drágább hitel kiváltására.

Fontos, hogy lakáshitellel történő kiváltásra jellemzően akkor kerülhet sor, ha első alkalommal történik a lakáscélú hitel kiváltása. Amennyiben egyszer már kiváltottad az eredetileg felvett lakáshitelt, másodjára lakáshitellel már nem, csak szabad felhasználású jelzáloghitellel válthatod ki.

Ha nem lakáscélú hiteled van (pl. személyi kölcsön, autóhitel), azt célhoz kötött lakáshitellel általában nem válthatod ki. 

Mire nem lehet felvenni lakáshitelt? 

Ahogy a nevében is benne van, a lakáshitel csak ingatlanhoz kapcsolódó, meghatározott célokra használható. A bank nem engedi, hogy a felvett összeget másra fordítsd.

Íme néhány példa olyan célokra, amelyekre biztosan nem vehetsz fel célhoz kötött lakáhitelt:

• Autó vásárlása
• Nyaralás, utazás finanszírozása
• Esküvő vagy más személyes kiadások
• Tanulmányok költségei
• Meglévő, nem lakáscélú hitelek (pl. személyi kölcsönök, áruhitelek, folyószámlahitelek) rendezése vagy kiváltása.

Az alternatíva, ha nem lakáscélra kellene a pénz, de van ingatlanfedezet 

Ha olyan célra van szükséged hitelre, ami nem a fent felsorolt, elfogadott lakáscélok közé tartozik (például egy személyi kölcsön kiváltása, vagy egyszerűen "szabadon" elkölthető pénzre), de rendelkezel ingatlannal, amit fedezetként be tudsz vonni, akkor a szabad felhasználású jelzáloghitel jelenthet megoldást. Ennél a hiteltípusnál a bank nem vizsgálja és nem is ellenőrzi, hogy mire költöd a pénzt, cserébe viszont általában némileg magasabb a kamatlába, mint a lakáshiteleké. A szabad felhasználású jelzáloghitel fedezete mindig egy már meglévő, a te vagy más (jellemzően közeli hozzátartozó) tulajdonában lévő ingatlan kell, hogy legyen.

Hogyan ellenőrzi a bank a cél felhasználását? 

Mivel a lakáshitel célhoz kötött, a bank utólag ellenőrizheti, hogy a hitelt a szerződésben rögzített célra használtad-e fel. Ingatlanvásárlásnál ezt az adásvételi szerződés bemutatásával és a tulajdonjog bejegyzésével igazolod. Építésnél és felújításnál viszont általában a munkálatokról szóló számlákkal kell bizonyítanod a pénz elköltését. A bank szakértője helyszíni szemlét is tarthat a készültségi fok vagy az elvégzett munkák ellenőrzésére. Ha nem tudod hitelt érdemlően igazolni a cél szerinti felhasználást, az szerződésszegésnek minősül, aminek súlyos következményei lehetnek (akár a hitel azonnali felmondása).

Lakáshitelek főbb típusai és alapfeltételei

Miután tisztáztuk, mire vehetsz fel lakáshitelt, érdemes röviden áttekinteni a főbb típusokat és az igénylés általános feltételeit is:

Piaci kamatozású lakáshitelek

Itt a bank által meghatározott kamatot fizeted. Lehetnek fix kamatúak (végig vagy meghatározott ideig fix törlesztővel) vagy változó kamatozásúak (ez ma már ritkább). A piaci lakáshitelek 5 és 10 éves kamatperiódussal, vagy a futamidő végéig fix kamattal érhetők el. 5 vagy 10 éves kamatperiódussal igényelt lakáshitel esetén a hitel kamata 5, illetve 10 évig fix, azt követően változhat az aktuális kamat környezetnek megfelelően, amit 5-10 évre előre nem tudunk megjósolni. A végig fix lakáshitelek kamata és ezáltal a havi törlesztési kötelezettséged változatlan a teljes futamidő alatt. 

A piaci hitelek közé  tartoznak a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek (MFL), amelyeknél a bank vállalásokat tesz az átfutási időre és bizonyos díjakra vonatkozóan.

Az MFL lakáshitel előnyei:

• A hitelbírálati idő az értékbecslés rendelkezésre állásától számított maximum 15 munkanap, így rövidebb lehet az átfutási idő.
• A folyósítási határidő a folyósítási feltételek teljesítésétől számított 2 munkanap.
• A folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de legfeljebb 150.000 Ft, zöld hitelcél esetén díjmentes.
• Az előtörlesztési díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1%-át, lakástakarék-pénztári betétből történő előtörlesztés díjmentes.
• Zöld hitelcélok finanszírozása esetén díjkedvezmény nyújtható, valamint zöld kamatkedvezmény biztosítható.

Piaci hitelek a Zöld lakáshitelek is, amelyek energiahatékony célokat támogatnak (pl. A+ besorolású ingatlan vásárlása/építése, vagy meghatározott energiamegtakarítást eredményező felújítás). Energiamegtakarítási célú felújításról akkor beszélhetünk, ha a lakás a felújítás eredményeként eléri minimum az „A” energetikai minőség szerinti besorolást, és az összesített energetikai jellemzőjének számított értéke nem haladja meg a 76 kWh/m2/év szintet, vagy a felújítás legalább 30%-os primerenergia-igény csökkenést eredményez. Energiahatékony lakás finanszírozására 2025. április 1-től október 31-ig 5% kamatplafonnal is elérhető lakáshitel.

Állami kamattámogatású lakáshitelek

Az állami kamattámogatású lakáshitelekhez az állam nyújt támogatást (pl. a kamat egy részét fizeti helyetted), így általában kedvezőbbek, de speciális jogosultsági feltételekhez kötöttek (pl. gyermekszám, életkor, település, ingatlan típusa). Ilyenek a CSOK Plusz hitel, a Falusi CSOK hitel, és a Vidéki Otthonfelújítási hitel.

• Alapfeltételek (általánosságban):
  • Személyi feltételek: Megfelelő életkor (általában 18 év felett, lejáratkor max. 70-75 év), tiszta hitelmúlt (negatív KHR-ben nem szerepelhetsz, kivéve, ha a bank szabályzata engedi a passzív státuszt).
  • Jövedelmi feltételek: Igazolt, bank által elfogadható összegű jövedelem (munkaviszonyból, vállalkozásból, nyugdíjból stb.). Minimum jövedelem (pl. minimálbér) és megfelelő munkaviszony hossza/típusa is elvárt. A bank vizsgálja jövedelmed arányát a hitel törlesztőjével (JTM szabály).
  • Fedezeti feltételek: Magyarországon található, bank által elfogadott típusú (lakóingatlan, hétvégi ház, üdülő, telek) és megfelelő értékű ingatlan bevonása. A hitelösszeg az ingatlan értékének meghatározott százalékát (általában max. 80%-át) érheti el.

Mire és milyen lakáshitel?

Az alábbi táblázatban összefoglaltuk, hogy mely lakáscélra milyen típusú lakáshitel vehető fel.

Lakáshitel célja / típusa	Piaci kamatozású	CSOK Plusz	Falusi CSOK hitel
Használt lakásvásárlás	igen	igen	nem
Új lakásvásárlás	igen	igen	igen*
Új lakásépítés	igen	igen	igen*
Felújítás, korszerűsítés	igen	nem	igen
Bővítés	igen	igen	igen
Használt lakásvásárlással egybekötött felújítás és/vagy bővítés	nem**	nem	igen
Használt lakásvásárlással egybekötött bővítés	nem	igen	igen
Lakáscélú hitel kiváltása	igen	nem	nem

*új, egylakásos lakóépület esetén

**kivétel: használt lakásvásárlással egybekötött energiamegtakarítás célú felújítás

Összegzés

A lakáshitel számos ingatlanhoz kapcsolódó terv megvalósításában segíthet a vásárlástól az építésen át a felújításig. Fontos azonban, hogy pontosan a bank által elfogadott célra használd a felvett összeget, és azt igazolni is tudd. Mivel a hitelpiac összetett, és a bankok feltételei eltérhetnek, mindenképpen érdemes alaposan tájékozódnod, és akár hitelszakértő segítségét kérned a számodra legmegfelelőbb konstrukció megtalálásához. Ezzel időt és pénzt takaríthatsz meg, és biztos lehetsz benne, hogy a hitel valóban illeszkedik majd a céljaidhoz.