Lakásvásárlást tervezel a következő évben? Ha már megfogalmazódott benned a gondolat, de még csak fél év - egy év múlva lesz aktuális, ennyi idő távlatából is van pár dolog, amit érdemes jó előre átgondolod vagy megtenned. Összeszedtünk 10 tippet, amelyekkel már jó előre felkészülhetsz a lakásvásárlásra és a hozzá kapcsolódó hitelfelvételre.
Add meg elérhetőségedet, és 1-2 munkanapon belül:
- Teljesen díjmentesen konzultálhatsz bankfüggetlen szakértőnkkel
- Megismerheted az egyedi kedvezményeket, amiket a bankfiókban nem ajánlanak
- Időt és akár milliókat spórolhatsz a banki ajánlatok személyre szabott előszűrésének köszönhetően
1. Tervezz előre: Milyen lakást szeretnél?
Ha ezt a pontot olvasod, már jó úton jársz! Alapos körültekintés nélkül hiba lenne elköteleződni a következő 10-20 vagy akár 30 évre egy lakáshitellel. Nem beszélve arról, hogy egy lakás a legtöbbünk életének legnagyobb vagyontárgya, ezért a lehetőségekhez mérten a legjobbat szeretnénk választani. Ez ritkán megy rákészülés nélkül.
Mit gondolj át?
- Előreláthatólag mikor nyílik lehetőséged a lakásvásárlásra a következő egy év távlatában.
- Határozd meg azokat a lokációkat, ahol keresed majd jövendő otthonodat. Nem baj, ha ez viszonylag nagy területet fed le, a keresés során majd fokozatosan szűkítheted a kört.
- Fontos körvonalazni, milyen ingatlant szeretnél (ház-lakás, társasházi-kertes, új vagy felújítandó stb.) és nagyjából mekkora alapterületben gondolkodsz.
Ehhez segítséget adnak az ingatlan.com oldalai, ahol a hirdetések böngészésén kívül például
- el is menthetsz hirdetéseket, helyszíneket,
- beállíthatsz hirdetésfigyelőket,
- tájékozódhatsz az árakról.
- Ezeket nemcsak a weboldalon, hanem mobilappban is megteheted.
Kép forrása: Getty Images
2. Térképezd fel a finanszírozási lehetőségeidet és a lakásvásárlással járó költségeket!
Ha már megfogalmazódott benned a lakásvásárlás gondolata, akkor nyilván rendelkezel valamennyi pénzzel vagy van elképzelésed arról, hogy miből fogod kifizetni a vételárat. Érdemes képben lenni a jelenlegi árakról, utánaolvasni a jelenlegi lakáspiaci történéseknek, illetve tájékozódni a neked szóló állami támogatásokról és hitellehetőségekről, valamint ezek feltételeiről.
Számolni kell azzal, hogy 6-12 hónap múlva egyáltalán nem biztos, hogy ugyanezek az árak, hitelek, támogatások lesznek érvényben. Hogy folyamatosan képben legyél, iratkozz fel hírlevelünkre.
Arra ne számíts, hogy a bank meghitelezi a teljes vételárat, mert ez jogszabályilag nem lehetséges, hacsak nem vonsz be több ingatlant is pótfedezetként. A vételár legalább 10, de alapesetben 20%-át önerőből kell kifizetned, ennél azonban inkább többre számíts. Nemcsak a félretett pénzed számíthat önerőnek, hanem például a lekötött megtakarításaid, lakástakarékod is. Fontos tudnod ezek lejárati idejét. Hozzájuthatsz ugyan a pénzedhez a lejárat előtt is, de akkor számolni kell az esetleges kamatveszteséggel, illetve feltörési / visszaváltási költséggel.
A vételáron felül kalkulálj még az ingatlanvásárlás és a hitelfelvétel közvetlen költségeivel is. Például:
- értékbecslési díj
- folyósítási díj
- ügyvédi és közjegyzői díj
- földhivatali díjak
- tranzakciós költségek
- költözés költségei
- vagyonszerzési illeték
Ez utóbbi a vételár utáni legnagyobb költség. Alapesetben az ingatlan értékének 4%-a, ami egy 50 milliós ingatlannál 2 millió forintot jelent. Korábbi cikkünkből megtudhatod, mikor lés hogyan kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket, és milyen kedvezményre, mentességre jogosító esetek vannak alóla.
Bővebben az ingatlanvásárlás költségeiről és a hitelfelvétel költségeiről.
3. Ismerkedj meg a hitelfelvétel folyamatával!
Természetesen nem kell benne szakértőnek lenned, hiszen egy tapasztalt ingatlanos, illetve hitelszakértő segítsége leveszi rólad a lakásvásárlás és a hitelfelvétel legtöbb stresszét, azonban nagy vonalakban tájékozódj a folyamatról, kiemelten az időtávokról, határidőkről.
Tudtad például, hogy
- egy lakáshitel felvétele akár 3 hónapig is eltarthat?
- az adásvételi szerződés aláírásakor már tudnod kell, hogy melyik banknál veszed fel a kölcsönt, és pontosan mekkora összegben?
- nem mindegy, milyen sorrendben igényled a támogatott hiteleket, ha többfélére is jogosult vagy?
money.hu TIPPEK:
Nem korai felvenni a kapcsolatot egy hitelszakértővel, és érdeklődni a hitelfelvétel menetéről, valamint felvázolni neki jövőbeli terveidet. Kérhetsz tőle visszahívást egy adott időpontban, akár hónapokkal később is, amikor aktívan keresed a lakást vagy már meg is találtad, és elindíthatjátok a hiteligénylést.
Ha szeretnél képbe kerülni az aktuális banki ajánlatokkal, kamatokkal, használd lakáshitel-kalkulátorunkat, ahol a saját számlavezető bankod hitellehetőségeit összehasonlíthatod a többivel, és esetleg mérlegelheted a bankváltást.
Nem árt, ha már a legelején tisztában vagy a hiteligénylés buktatóival, hogy mire sor kerül a hitelfelvételre, te már ne kövesd el ezeket:
4. Számold ki, mekkora havi törlesztőrészletet vállalhatsz!
A hitelfelvétel évtizedekre meghatározhatja a pénzügyi mozgásteredet, mivel a részleteket minden hónapban törleszteni kell a jövedelmedből. Értelemszerűen a teljes fizetésedet nem fordíthatod hiteltörlesztésre, hiszen valamiből élned is kell. Ezt egyébként jogszabály sem engedi: a jövedelemarányos törlesztési mutató, azaz JTM szabály pont azért van, hogy meghatározza, a jövedelmed mekkora része fordítható hiteltörlesztésre maximálisan.
| Havi nettó jövedelem | 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5-10 év közötti kamatperiódus | 10 év vagy hosszabb kamatperiódus |
|---|---|---|---|
| 800 ezer forint alatti jövedelemnél | 25% | 35% | 50% |
| 800 ezer forint alatti jövedelemnél zöld hitelcél esetén | 25% | 35% | 60% |
| 800 ezer forint feletti jövedelemnél | 30% | 40% | 60% |
Ez azt jelenti, hogy egy átlagos 10 évre vagy tovább fixált (akár végig fix) kamatú lakáshitelnél a jövedelmed maximum felét fordíthatod hiteltörlesztésre, ha a jövedelmed 800 ezer forint alatt van. Ha felette, akkor a jövedelem 60%-ig is terhelhető. (Adóstárssal együtt történő igénylésnél mindkettőtök jövedelme együttesen számít.) Azonban a bankok ennél szigorúbbak is lehetnek a bírálatnál (megengedőbbek nem).
A jövedelem terhelhetősége azt is meghatározza, hogy legfeljebb mennyi hitelt vehetsz fel. Hiába szeretnél nagyobb összeget, ha az a te jövedelmedbe a JTM-szabály alapján nem fér bele. Különösen, ha még más hitelt is fizetsz, mert a jövedelem terhelhetőségébe minden kölcsönöd beletartozik, nemcsak az újonnan igénylendő. Ha kevésnek találod a jövedelmed alapján kalkulált hitelösszeget, az elkövetkező hónapokban még tehetsz azért, hogy növeld bevételeidet (pl. adott esetben fizetésemelés kérése, új pozíció, munkahelyváltás, másodállás, adóstárs bevonása).
5. Le a hitelkeretekkel!
Tudtad, hogy a folyószámlahiteled vagy a hitelkártyád is beleszámít a JTM-be, még akkor is, ha nem használod, csak “biztonságból” tartod fenn? Méghozzá a teljes hitelkeret 5%-át veszi havi törlesztőrészletként a bank. Ez egy 500 ezer forintos hitelkártya esetében havi 25 ezer forint mínuszt jelent neked abból a keretből, amit törlesztésre fordíthatsz.
Ha nem használod ezeket a hitelkereteket, vagy ha csak megszokásból használod, a lakáshitel-igénylés előtt inkább szüntesd meg őket. Tartozást pedig még véletlenül se halmozz fel az igénylést megelőző időszakban.
6. Munkahely, lakcím, személyes okmányok: ne változzon a hitelfelvétel során!
Ha csak 1 év múlva szeretnél belevágni a hitelfelvételbe, akkor indokolt esetben még egy munkahelyváltás belefér (pl. a már említett magasabb fizetés reményében). Arra azonban figyelj, hogy legalább 3 hónap (de van bank, ahol 6 hónap) folyamatos munkaviszony szükséges ugyanazon a munkahelyen. Próbaidőn és felmondás alatt semmiképp se legyél hiteligényléskor! A legjobb a határozatlan idejű munkaviszony, a határozott időt csak egyes bankok fogadják el, feltételekkel. Vállalkozóknál legalább 1 lezárt üzleti év szükséges. Hogy melyik banknál mik a munkaviszonnyal kapcsolatos feltételek, abban is tud neked segíteni egy hitelszakértő.
Felesleges problémát generál az is, ha a személyes adataid (pl. neved, lakcímed) változnak a hiteligénylés során. Ezeket az okmányváltozással is járó változtatásokat is érdemes már az igénylés előtt megtenni (pl. költözés, házasságkötés). A hitelfelvétel során maradjanak változatlanok azok az alapadatok, amelyekkel beadtad a hiteligényt. A személyes okmányok lejárati idejét is érdemes ellenőrizni.
7. Bankszámlafegyelem: Tilos a túlzott költekezés és szerencsejáték!
A bankok a bankszámlakivonataidat is leellenőrzik. Egyrészt a rendszeres havi jövedelmedet nézik meg rajta, másrészt pedig a költéseidet. Ha azt látják, hogy a jövedelmedet az utolsó fillérig elköltöd, nagy értékű dolgokat vásárolgatsz, költekezel, el is utasíthatják az igénylést, mert nem látják biztosítottnak a kölcsön törlesztését. Próbálj inkább tartalékot képezni, takarékoskodni, különösen a hitelfelvétel előtti hónapokban.
A szerencsejátékra fordított költések is hasonló okokból vezethetnek elutasításhoz a hitelbírálat során.
8. Kérj előminősítést!
Sokan azt gondolják, elég a hitel előminősítést akkor kérni, amikor már kinézték az ingatlant. Ők nem számolnak azzal, hogy gyakran gyorsan kell dönteni egy-egy jó ajánlatnál, és ilyenkor már nem lesz idő alapos hitelvizsgálatra. Ezért érdemes már a keresés legelején tájékozódni arról, hogy kaphatsz-e hitelt, és ha igen, milyen kondíciókkal. Az előminősítés lényege ugyanis, hogy a hitelfelvétel előtt egy bank vagy független hitelszakértő megvizsgálja a hitelképességedet.
Miért jó ez neked?
- Segít meghatározni, hogy hitelképes vagy-e: a jövedelmed alapján mekkora hitelösszegre lehetsz jogosult, és ezáltal könnyebbé válik az ingatlan keresése is.
- Hatékony eszköz az ingatlanvásárlást megelőző pénzügyi tervezéshez és a saját lehetőségek pontos felméréséhez.
- Amennyiben az előminősítés jól pozitív és a körülményeid nem változnak lényegesen, élesben gyors és gördülékeny hitelfelvételre számíthatsz.
- Ha pedig valami probléma merül fel, akkor még van időd orvosolni azt.
money.hu TIPP: Online is kérhetsz előminősítést, akár otthonról! Az online előzetes hitelbírálat során egyetlen kitöltéssel több bank előminősítését is megkapod akár 1 nap alatt. Az előminősítésed ugyanis az Erste, a K&H és az MBH Bankba érkezik be egyszerre. Sikeres előminősítés esetén kapsz egy indikatív (nem kötelező érvényű) hitelajánlatot is a bankoktól.
Az előminősítés további előnyeiről szól alábbi cikkünk:
9. A hitelfelvétel mumusa: Mit tehetsz, ha KHR-es vagy?
A KHR negatív adóslistájára kerülés hosszú távon megnehezíti, illetve meggátolja a hitelfelvételt:
- Ha önerőből rendezted a fennálló tartozásod, akkor 1 évre passzív státuszba kerülsz. Ez egy fokkal jobb, mint az aktív státusz, azonban még ekkor is kevés az esély a hitelfelvételre az egy éves fennállás alatt.
- Ha a bank által nyújtott kedvezmény miatt sikerült rendezni az adósságot (pl. elengedte a kamatot, a tőkét pedig visszafizetted), akkor 5 évig maradsz KHR-es.
- Amennyiben pedig egyáltalán nem tudtad kifizetni a tarozásod, akkor 10 évig maradsz a rossz adósok listáján.
Aktív KHR-esként nem lehet hitelt felvenni.
Így nem marad más választásod, minthogy kivárod azt az időt, amíg lekerülsz a KHR listáról. Azonban ebben az esetben az egy éven belüli hitelfelvétel nem megvalósítható.
Ne hallgasd el a hitelközvetítő vagy a banki ügyintéző elől, hogy KHR-es vagy. Legkésőbb a banki hitelbírálatkor úgyis kiderül, ez alól nincs kibúvó.
10. Változik az élethelyzeted az 1 év alatt? Kezeld rugalmasan!
A legelőrelátóbb tervezés mellett is történhetnek váratlan dolgok az életben, ami miatt újra kell gondolni a lakásvásárlási terveidet. Ezek a történések előrehozhatják (pl. jobb fizetés, örökség, sürgős költözés), de adott esetben hátráltathatják (pl. munkahely elvesztése) vagy meghiúsíthatják a vásárlást és a hitelfelvételt, illetve átrajzolhatják a finanszírozási megoldásaidat (pl. gyermek érkezésével jogosultság a gyermekvállaláshoz kötött állami támogatásokra).
Amennyiben már képbe kerültél a hitelfelvétel menetéről, esetleg már személyes hitelszakértőd és előminősítésed is van (amit frissíthetsz is), akkor a tervezettnél korábban is bele tudsz vágni a lakásvásárlásba, pár hónapon belül vagy akár azonnal.
Tudtad? Szakértőnk hetente korlátozott számú, egyedi élethelyzetre vonatkozó kérdést válaszol meg, hogy minden válasz valódi segítséget nyújtson. 👉 Felteszem a kérdésem a szakértőnek
