Ha terveid között szerepel a lakásvásárlás a közeljövőben, még az ingatlankeresés előtt fel kell mérned, hogy miből tudod majd finanszírozni a vételárat. Ha a saját erőd mellett lakáshitelt is felveszel hozzá, akkor érdemes már előre tájékozódni a bankok hitelajánlatairól. Mutatjuk, hogy hogyan tudod kiválasztani a számodra legmegfelelőbb lakáshitelt, és végigvezetünk a hitel segítségével történő lakásvásárlás lépésein.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
1. Találd meg a legjobb lakáshitelt magadnak!
Lakáshitellel történő finanszírozás esetén a számodra legjobb hitel megtalálása épp olyan fontos, mint az igényeidnek megfelelő lakás kiválasztása. Meglepő lehet, hogy ez a lakásvásárlás legelső lépése, ugyanakkor pont a legoptimálisabb finanszírozási megoldás megtalálása vezet el oda, hogy felmérd, milyen értékű ingatlanok között érdemes keresgélned, hogy a végén biztonsággal ki is tudd fizetni a kiszemelt lakás vételárát.
A számodra legjobb hitelt nem biztos, hogy a saját számlavezető bankod nyújtja. A hitelfelvevőkért versenyeznek a pénzintézetek, ezért különböző kamatkedvezményekkel és kezdeti költség akciókkal igyekeznek vonzóvá tenni a hitelkonstrukciókat. A banki ajánlatok között nem könnyű eligazodni, ebben segítenek a hitelkalkulátorok, de még jobban a tapasztalt, a banki termékeket és feltételeket jól ismerő hitelszakértők, akiknek a segítségével még a mindenki számára elérhető banki konstrukcióknál kedvezőbb, egyedi ajánlatokat is kaphatsz.
A szakértői konzultáció során nemcsak a bankok hitelajánlatairól kapsz átfogó képet, hanem finanszírozási tervet is készít neked a hitelközvetítő, például felhívja a figyelmedet a számodra elérhető állami támogatásokra is, amelyekkel még egyszerűbben vásárolhatod meg álmaid otthonát.
Mennyi önerővel rendelkezel?
A lakásvásárlást csak hitelből nem tudod megoldani (kivéve pótfedezettel), kell lennie valamennyi önerődnek is. A megvásárolandó ingatlan forgalmi értékének maximum 80 százalékát kaphatod meg hitelként a jogszabály szerint, de a bankok ennél magasabb önerőt is elvárhatnak. A hitelszakértő meg tudja mondani, hogy melyik bankban mennyi saját erő szükséges, azonban a jogszabályi határt mindenképpen el kell érni.
2024-től 10 százalék önerővel is lehetséges a lakáshitel felvétele azoknak a fiataloknak, akik a hitelkérelem beadásakor még nem múltak el 41 évesek, nincs saját lakásuk vagy nem rendelkeznek 50 százaléknál nagyobb tulajdonrésszel ingatlanban. Ez a lehetőség a bankok számára nem kötelező. Ráadásul kockázattal jár, ezért - amelyik banknál egyáltalán már elérhető - nagyon szigorú szabályok alapján, kevés hitelügyletnél engedélyezik a 10 százalék önerőt.
Az előminősítés segít meghatározni, mennyi hitelt vehetsz fel
A hitelszakértő a pénzügyi helyzeted alapján megvizsgálja a hitelképességedet, hogy nincs-e valami kizáró oka annak, hogy lakáshitelt vehess fel. Ha biztosra szeretnél menni, akkor érdemes előminősítést kérni. Előminősítést számos bank végez, de van lehetőség online előzetes hitelbírálatra is. Az előminősítés során a bank ugyanúgy bekéri az adataidat, megvizsgálja a jövedelmedet, mint a tényleges hitelbírálatkor, ezáltal fel tudja mérni, hogy ezekkel a paraméterekkel mennyi hitelt adna neked. A sikeres előminősítésről szóló igazolás birtokában - annak érvényességi ideje alatt - bátran keresgélhetsz a számodra elérhető árú ingatlanok között. Ha a jövedelmedben és élethelyzetedben nagyobb változás nem történik ezalatt, valamint a kiválasztott ingatlan is megfelelő fedezetet jelent a banknak, jó eséllyel élesben is meg fogod kapni a kért hitelösszeget.
2. Megvan a kiszemelt lakás? Így foglalózz!
Ha alapos megfontolás után megtaláltad azt az ingatlant, amit megvennél, akkor a következő lépés az ajánlattétel, illetve az alku. Ha sikerül megállapodni a vételárban az eladóval, adásvételi szerződést kell kötni, illetve a legtöbb esetben foglalót kell adni az eladónak.
Az adásvételi szerződést ügyvéd előtt kell megkötni, melynek költségét általában a vevő viseli, így ő is választhatja ki a szerződésben közreműködő ügyvédet, akinek mindkét fél érdekeit képviselni kell. A foglaló átadása is legtöbbször az adásvételi szerződés megkötésének alkalmával történik, szokásos mértéke 10 százalék, a vételárba beleszámít. Elveszítheted a foglalót - amely többmilliós összeg is lehet - , ha neked felróható okból nem teljesül a szerződés.
Megosztó kérdés, hogy a vevő hibájának számít-e, ha nem kapja meg a kért hitelösszeget, és emiatt hiúsul meg az adásvétel. Mindenesetre, ha az eladó sem zárkózik el tőle, érdemes belefoglalni az adásvételi szerződésbe, hogy mi lesz a foglalóval, ha amiatt nem tudod megvásárolni végül az ingatlant, mert nem kapsz hitelt. Történhetnek váratlan helyzetek, de az alapvető meghiúsulási okokat már jó előre érdemes kiküszöbölni, akár hitelszakértő segítségével. A leggyakoribb hitelfelvételt kizáró okoról korábbi cikkünkben olvashatsz részletesen:
3. Az adásvételi szerződés a hitelfelvételhez is szükséges
Már az adásvételi szerződés megkötése előtt ki kell választanod a bankot, ahonnan igényelni fogod a lakáshitelt. Ez azért szükséges, mert a bankok eltérő követelményeket támasztanak az adásvételi szerződéssel szemben, mint tartalmilag, mind pedig formailag. Ha ezek nem teljesülnek, a szerződést módosítani kell, ami számodra plusz ügyvédi költséget eredményezhet, és akár hetekkel is meghosszabbodhat a hitelfelvétel folyamata.
Az adásvételi szerződésben a vételár kifizetésének ütemezését is fel kell tüntetni. Első a foglaló, illetve a további önerő, majd ezek után kerülhet kifizetésre a hitel rész és az esetleges állami támogatások. A határidőkre nagyon figyelni kell, mert ha kicsúszol a vételárkifizetés ütemezéséből, az egyrészt kötbért vonhat maga után, másrészt szerződésmódosítást eredményez, amely további ügyvédi költséggel jár. Általában 3 hónap az a biztonságos határidő, amely alatt a hitelfelvétel lezajlik és a folyósítás is megtörténik.
4. Gyűjtsd össze a hitelfelvételhez szükséges dokumentumokat!
A kiválasztott bank által kért dokumentumokat be kell szerezni, és csak akkor adható be, ha hiánytalanul megvannak. A szükséges dokumentumokról a kiválasztott bank ad neked egy listát, de ha hitelközvetítői segítséget veszel igénybe, akkor ő fog segíteni abban is, hogy milyen papírokat kell beszerezned és leadnod.
Ezek általánosságban az érvényes személyes okmányaid, adóstárs okmányai, jövedelmet igazoló dokumentumok, munkáltatói igazolás, bankszámlakivonatok. Banki igazolást kell felmutatnod az esetleges már meglévő hitelelidről. A fedezetül felajánlott ingatlanról is több dokumentumot kell beadnod, például tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, és természetesen a földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés.
A hitelfelvételhez szükséges dokumentumokat korábbi cikkünkben részletesen összegeztük:
5. Hitelkérelem kitöltése és a dokumentumok beadása a bankhoz - közvetítővel egyszerűbb!
A banki hitelkérelmi nyomtatványokat a legegyszerűbben hitelközvetítő segítségével töltheted ki, sőt többnyire már teljesen ki is töltik, és neked, illetve ha van, az adóstársadnak már csak alá kell írnotok. Két tanú aláírására is szükség lesz. A hitelkérelmet és a bank által kért dokumentumokat együttesen kell beadni a bankba. A beadást is a közvetítő intézi.
Hitelközvetítői segítséggel tehát a hitelfelvétel ezen pontjáig még egyáltalán nem is kellett a bankba menned, mivel a hitelkérelem aláírására akár otthon, akár bárhol máshol sor kerülhet. A hitelfelvételi folyamat további részében sem szükséges a személyes megjelenés, egészen a hitelszerződés aláírásáig.
6. Kulcskérdés az értékbecslés
Az ingatlan értékének megállapítására a bank értékbecslést végez. A bankok saját értékbecslővel dolgoznak, így az értékbecslést a bank rendeli meg, ugyanakkor a díját a hiteligénylő fizeti. Az értékbecslés díját számos bank elengedi vagy visszatéríti a kezdeti költség akciók keretében.
Az értékbecslő személyesen megy ki az ingatlanba, előre jelzi az érkezését, hogy biztosan legyen valaki a helyszínen. Neked, mint vevőnek nem kötelező ott lenned, az is jó, ha az ingatlan eladója van ott. Egy lakásvásárlás esetében ennél a lépésnél még a gyakorlatban “ő lakik ott”. Az értékbecslő a felmérés során az ingatlan (és a telek) méretét, elhelyezkedését, az építés évét, valamit az ingatlan minőségét és értékesíthetőségét vizsgálja, majd szakvéleményt készít róla.
Az értékbecslés eredményét az értékbecslő szakember a megrendelő banknak továbbítja. Általában néhány napot vagy egy hetet vesz igénybe a szemle után, amíg az értékbecslésről szóló szakvéleményt megkapja a pénzintézet.
7. A hitelbírálat a döntő
Amikor minden szükséges dokumentum a bank rendelkezésére áll, és megtörtént az értékbecslés is, a bank elbírálja a hitelkérelmedet. A bírálat közben a legkörültekintőbb esetben is előfordulhat, hogy hiánypótlást vagy plusz dokumentumot kérnek be. Ezt be kell nyújtanod ahhoz, hogy a hitelbírálat tovább tudjon folytatódni.
Hitelközvetítőd ebben a stresszes helyzetben is nagy segítséget jelenthet számodra. Folyamatos kapcsolatban van a bankkal, az ügyleted gyorsítósávban halad, az eredményről is gyorsabban értesülsz.
8. A lakáshitel-szerződést a bankban kell aláírni
A jelzáloghitel-szerződések aláírását nem lehet online megtenni, pozitív hitelbírálat után be kell menni a bankba a szerződés aláírására. Ha adóstárssal veszed fel a lakáshitelt, az adóstárs aláírására is szükség lesz egyidejűleg. Amikor megkapod az értesítést arról, hogy elbírálták a hitelkérelmedet, a bank elküldi neked a szerződést, melyet aláírás előtt otthon is elolvashatsz.
Általában a szerződés aláírásakor a közjegyzői okiratba foglalás véglegesítése is megtörténik. Ezen az alkalmon a közjegyző felolvassa és értelmezi számodra a szerződés szövegét.. A közjegyzői okiratba foglalás a jelzáloghitelek esetében kötelező, a díját a hitelfelvevő fizeti, de a bankok akció keretében ezt is el szokták engedni.
9. Folyósítás előtt a folyósítási feltételeket teljesíteni kell
A bank csak akkor folyósítja a hitelt, ha az összes elvárt feltételnek eleget tettél. Ha ez még nem történt meg, azt pótolnod kell, például még nem fizetted ki teljesen az adásvételi szerződésben vállalt saját erőt, vagy még nem kötöttél lakásbiztosítást az ingatlanra a bankra engedményezve.
A hitel folyósítása ingatlanvásárlás esetén az eladó adásvételi szerződésben megjelölt bankszámlájára történik. Ha a teljes vételárat kifizetted, a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogodat az ingatlanra, továbbá bejegyzésre kerül hitelt nyújtó bank jelzálogjoga is (általában elidegenítési és terhelési tilalommal). Az eladó az adásvételi szerződésben meghatározottak szerint kiköltözik az ingatlanból.
10. Ennyi illetékre számíthatsz
A megvásárolt ingatlanok után vagyonszerzési (visszterhes vagyonátruházási) illetéket kell fizetni, melynek mértéke alapesetben 4 százalék, de bizonyos esetekben illetékkedvezményre vagy illetékmentességre lehetsz jogosult. Például a falusi CSOK vagy CSOK Plusz segítségével vásárolt ingatlanok esetében teljes illetékmentesség jár.
Számold ki kalkulátorunkkal, mekkora összegű illetéket kell fizetned a lakásvásárlás után!
Lakásvásárlás állami támogatással és lakáshitellel
Tudtad, hogy a kamattámogatott hitelek, mint a Babaváró vagy a CSOK Plusz egy része élethelyzettől függően akár vissza nem térítendő támogatássá is alakulhat? Alábbi cikkünkben kiszámoltuk, milyen jövedelem mellett és mekkora törlesztővel vehetnél fel Babavárót, CSOK Pluszt és piaci kamatozású lakáshitelt egyszerre a példakalkulációban szereplő helyzetben:
Ha a lakáshitel mellett állami támogatásokat igénybe veszel ugyanazon ingatlan megvásárlására, akkor a következő szabályokra érdemes figyelned:
- A Babaváró hitel beleszámíthat az önerőbe, azonban az MNB álláspontja szerint a Babaváró hitel 75 százalékát lehet önerőként beszámítani a lakáshitel igénylését megelőző 90 napon belül igényelt Babaváró esetében. Ez a maximális 11 millió esetén 8,25 millió forintot jelent. A további 25 százalékot teherként kell figyelembe venni. 90 napon túli lakáshitel igénylésnél a Babaváró hitel egésze önerőnek számíthat.
- A falusi CSOK vissza nem térítendő támogatás meglévő gyermekeknél egyértelműen önerőnek számít, a vállalt gyermekek esetén azonban nem egységes a bankok álláspontja, mivel a támogatás jövőbeli feltételhez van kötve, teljesülése nem borítékolható. Az MNB álláspontja szerint ugyanakkor mind a meglévő, mind a vállalt gyermek utáni támogatást önerőként kellene figyelembe venni. Kérdéses esetben érdemes a bankot vagy hitelszakértődet megkérdezni róla.
- A falusi csokhoz kapcsolódó kamattámogatott CSOK hitel és a CSOK Plusz hitel önerőként nem vehető figyelembe. Ha a jövedelmed elbírja, a piaci kamatozású lakáshitel és a kamattámogatott hitel együtt is felvehető.
- Ha a lakásvásárláshoz lakáshitelt is igénybe veszel, a falusi CSOK csak akkor igényelhető, ha a bank az igényelt kölcsön vonatkozásában hitelképesnek minősít.
- Ha a lakásvásárláshoz piaci lakáshitelt is igénybe veszel, a CSOK Plusz csak akkor igényelhető, ha a bank az igényelt piaci kamatozású kölcsön vonatkozásában is hitelképesnek minősít.
- A falusi csokot a lakáshitel után folyósítja a bank.
- A kamattámogatással nem érintett (piaci kamatozású) kölcsön folyósítása a kamattámogatott kölcsön (CSOK Plusz) folyósítását megelőzően történik.
