A lakáshitel folyósítása után kezdődik a kölcsön törlesztése a vállalt futamidő alatt. Az annuitásos hiteleknél a törlesztés kamatperiódusoként havonta egyenlő összegben történik, azaz ugyanakkorák a törlesztőrészletek. Ugyanakkor az egyenletes törlesztésen belül a tőke és a kamat aránya folyamatosan változik. Ennek alternatívája az a törlesztési mód, amikor a törlesztési időszak türelmi idővel kezdődik. Ez idő alatt a bank felé csak a kamatot kell fizetni, a tőkét - még - nem. A türelmi idős lakáshitelek sajátosságait mutatja be a cikkünk.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
A türelmi idő jelentése
Vannak olyan lakáshitelek, amelyeket türelmi idővel lehet igényelni. A türelmi idős hitelkonstrukciók jellemzője a halasztott tőketörlesztés, ami azt jelenti, hogy a türelmi időszakban csak a kamatot kell fizetni. A türelmi idő (1-2 év) lejárta után a további törlesztőrészletekben már a tőketörlesztés is benne lesz. Ezáltal a havi részlet megemelkedik a türelmi időszakban fizetett törlesztőrészlethez képest. A futamidő további részében az annuitás szerint fizetendő a tőke és a kamat a havi törlesztőrészletekben.
A türelmi idős lakáshitel feltételei
A türelmi idős lakáshitelek igényléséhez ugyanolyan feltételeknek kell megfelelned, mintha klasszikus lakáshitelt szeretnél felvenni. A bankok feltételrendszere ugyan eltérhet egymástól, azonban az alapfeltételeket minden lakáshitel felvétele esetén teljesítened kell:
- kb. 18-70 éves életkor
- cselekvőképesség
- bejelentett magyarországi lakcím
- pozitív KHR státusz
- a bank által elvárt jövedelem igazolása
- megfelelő ingatlanfedezet
A lakáshitel igénylési feltételeit részletesen alábbi összefoglalónkban mutatjuk be:
A JTM-szabály hatása az igényelt hitel összegére
A lakáshiteligénylés során teljesítendő számos feltétel közül a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) az a szabály, amely meghatározza, hogy a jövedelmed alapján mennyi hitelt kaphatsz. Azt szabályozza, hogy a nettó jövedelmed alapján mekkora havi törlesztőrészleted lehet, illetve ha több hiteled is van (ideértve minden típusú hitelt, a hitelkártya, folyószámlahitel stb. hitelkeretedet is), akkor mekkora lehet azok havi törlesztőrészlete összesen.
| Jövedelem nagysága | Kamatperiódus | ||
|---|---|---|---|
| 5 évnél rövidebb | 5-10 év közötti | 10 éves vagy hosszabb | |
| 600 ezer forint alatti | 25% | 35% | 50% |
| 600 ezer forint feletti | 30% | 40% | 60% |
A jövedelemararányos törlesztési mutató a gyakorlatban azt mutatja meg, hogy például ha a jövedelmed 500 ezer forint alatt van, és legalább 10 éves kamatperiódusú hitelt választasz, akkor a havi törlesztőrészleted a jogszabály szerint nem lehet több, mint a jövedelmed 50 százaléka, melybe az esetlegesen már meglévő hitelek törlesztői is beleszámítanak.
A JTM-szabályt a bankoknak kötelező alkalmazniuk, nem lehetnek ennél megengedőbbek az igénylőkkel szemben. Azonban szigorúbbak igen, és belső szabályzatuk alapján még szorosabbra húzhatják a limitet.
Türelmi idős konstrukciók esetén a JTM számításakor nem a csökkentett törlesztőrészlettel számolnak a bankok, hanem a türelmi idő utáni összeggel.
A lakáshitel igénylés kizáró okai
A bank szinte biztosan elutasítja a hitelkérelmedet, ha az alábbi okok állnak fenn:
- a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) rossz adósként vagy nyilvántartva
- van köztartozásod
- nincs munkahelyed vagy nem bejelentve dolgozol
- próbaidőn vagy felmondás alatt vagy a munkahelyeden
- már meglévő hiteleid törlesztőrészlete olyan sok, hogy a jövedelmed nagysága alapján már nem kaphatsz több hitelt
- nincs elegendő önerőd az ingatlan megvásárlásához és nem tudsz bevonni plusz ingatlanfedezetet sem
Ha nem vagy biztos benne, hogy megfelelsz a lakáshitel feltételeinek, érdemes egy hitelszakértő díjmentes segítségét igénybe venni, aki ismeri a bankok hitelezési feltételeit, így élethelyzetedre szabva tud neked megoldást ajánlani.
Türelmi idős lakáshitel konstrukciók (példakalkulációval)
Jelenleg a Gránit Bank és az OTP Bank kínálatában vannak türelmi idővel kínált lakáshitelek, de egyébként fizetéskönnyítő megoldásként más pénzintézet is alkalmazza.
Példáinkban 15 millió forintos, 15 éves futamidejú lakáshitelre kalkulálunk, minimum 10 éves kamatperiódussal. Összehasonítjuk, hogy a türelmi idős lakáshitelek törlesztőrészlete a türelmi időszakban mennyivel kedvezőbb a későbbi időszakhoz képest, illetve megnézzük azt is, hogy hogyan alakulna egy türelmi idő nélküli konstrukció havi törlesztőrészlete az adott banknál.
Gránit Bank
A Gránit piaci kamatozású lakáshitelek igényelhetőek türelmi idős konstrukcióban is, 24 hónap türelmi idővel, amely azt jelenti, hogy a türelmi idő alatt csak kamatfizetés történik, a kölcsön összege nem csökken. A türelmi időt követően a 25. hónaptól kezdve a törlesztőrészlet megemelkedik a tőketörlesztés megkezdése miatt.
Lakáshitel paraméterek:
- hitelösszeg: 15 millió forint
- futamidő: 15 év
- kamatperiódus: 10 év
- háztartás összjövedelme: 600 ezer forint
- jövedelem bankhoz utalásának vállalásával
Kalkuláció:
| Gránit Lakáshitel | Törlesztőrészlet a türelmi időszakban | Törlesztőrészlet a 25. hónaptól | Kamat, THM |
|---|---|---|---|
| 24 hónap türelmi idővel | 109.247 Ft/hó | 161.219 Ft/hó | 8,62%, 9,12% |
| türelmi idő nélkül* | 149.826 Ft/hó | 149.826 Ft/hó | 8,62%, 9,12% |
*A türelmi idő nélküli konstrukció esetében a havi törlesztőrészlet végig ugyanakkora (az első kamatperiódusban).
Az adatok forrása: granitbank.hu kalkulátor 2023.04.19.
A kalkuláció alapján tehát a türelmi idős konstrukció a futamidő első 2 évében havonta több mint 50 ezer forinttal kevesebb fizetnivalót jelent a későbbi időszakhoz képest. Ugyanakkor a türelmi idő nélküli ajánlattal összehasonlítva a türelmi időszak alatt 40 ezer forinttal lesz alacsonyabb a havi törlesztő. A későbbiekben viszont 12 ezer forint a különbség a türelmi idő nélküli konstrukció javára, vagyis ennyivel több marad hónapról-hónapra a családi kasszában, ha a klasszikus lakáshitelt választjuk.
OTP Bank
AZ OTP Bank Végig Fix Évnyerő Lakáshitele (Egyszeri kamatcsökkentéssel) 12 hónap türelmi idővel igényelhető. Ez azt jelenti, hogy a türelmi idő alatt csak kamatot kell fizetni. A türelmi időt követően a 13. hónaptól kezdve a törlesztőrészlet megemelkedik a tőketörlesztés megkezdése miatt. Ennek türelmi idő nélküli alternatívájaként a Végig Fix Lakáshitel (Egyszeri kamatcsökkentéssel) konstrukcióval számolunk.
Lakáshitel paraméterek:
- hitelösszeg: 15 millió forint
- futamidő: 15 év
- kamatperiódus: végig fix
- háztartás jövedelme: 600 ezer forint
- jövedelem bankhoz utalásának vállalásával
Kalkuláció:
| Törlesztőrészlet a türelmi időszakban | Törlesztőrészlet a 13. hónaptól | Kamat, THM | |
|---|---|---|---|
| Végig Fix Évnyerő Lakáshitel Egyszeri kamatcsökkentéssel | 122.807 Ft/hó | 164.653 Ft/hó | 9,69%, 10,4% |
| Végig Fix Lakáshitel Egyszeri kamatcsökkentéssel* | 159.585 Ft/hó | 159.585 Ft/hó | 9,69%, 10,4% |
*A türelmi idő nélküli konstrukció esetében a havi törlesztőrészlet végig ugyanakkora. (Az Egyszeri kamatcsökkentés szolgáltatással a hitel futamideje alatt, a 121. hónaptól egy alkalommal, egyszerűen és díjmentesen csökkenthető a hitel kamata, ez kalkulációnkban nem szerepel.)
Az adatok forrása: otpbank.hu kalkulátor 2023.04.19.
A kalkuláció alapján a türelmi idős konstrukció a futamidő első évében havonta több mint 40 ezer forinttal alacsonyabb törlesztőrészletet jelent a későbbi időszakhoz képest. Ugyanakkor a türelmi idő nélküli ajánlattal összehasonlítva a türelmi időszak alatt közel 37 ezer forinttal lesz alacsonyabb a havi törlesztő. Később pedig kicsit több mint 5 ezer forinttal kellene havonta kevesebbet fizetni a klasszikus lakáshitelt választva.
Mikor érdemes a türelmi idős lakáshitelt választanod?
Vannak élethelyzetek, amikor érdemes megfontolnod, hogy a türelmi idős lakáshitel konstrukció mellett tedd le a voksod.
- Előfordulhat, hogy a lakásvásárlás során kiköltekezel, és a például a költözéssel járó kiadásokra, a lakás berendezésére, vagyonszerzési illetékre vagy felújításra tartalékolnál. A kezdeti időszakban a csökkentett törlesztőrészlet mellett egyszerűbben tudsz spórolni az ingatlannal vagy a költözéssel járó kiadásaidra.
- Megoldás lehet a türelmi idős lakáshitel akkor is, ha előreláthatólag javulni fog a család anyagi helyzete, például a gyesen lévő feleség visszamegy dolgozni. A türelmi idő segít “kihúzni” addig, míg a stabilabb pénzügyi helyzet be nem következik.
- Amennyiben a lehetőségeid adottak lennének ahhoz, hogy türelmi idő nélkül is fizesd a kölcsönöd havi törlesztőrészleteit, de számításaid szerint érdemesebb inkább valamilyen megtakarításba fektetned az első 1-2 évben a törlesztésben lévő különbözetet.
Melyek a buktatói a türelmi idővel igényelt lakáshiteleknek?
- Az átmenetileg alacsonyabb törlesztőrészlet ugyan könnyebbség az első időszakban, de a türelmi idő letelte után megemelkedik a törlesztőrészlet.
- Ha azért igényled a türelmi idős lakáshitelt, mert csábító az első időszak alacsony törlesztőrészlete, aztán “majd lesz valahogy”, azzal nagy kockázatot vállalsz. Nem biztos, hogy az 1-2 éves türelmi idő letelte után jobb anyagi helyzetben leszel.
- A türelmi idős konstrukcióval sem tudsz magasabb hitelösszeget felvenni, mivel a JTM-be nem a kezdeti alacsonyabb havi törlesztőrészletet számolják bele, hanem a türelmi idő letelte utánit.
- Az alacsonyabb törlesztőrészleteknek ára van, összességében magasabb lesz a teljes visszafizetendő összeg, mint a normál konstrukciók esetében. Ráadásul minél hosszabb a türelmi idő, annál többet kell összesen visszafizetni a banknak.
Összegzés
A türelmi idős lakáshitelek alternatívát jelenthetnek olyan élethelyzetekben, amikor fontos a kezdeti alacsonyabb havi részlet, vagy ha úgy kalkulálsz, hogy jobban jársz, ha kezdetben kevesebb törlesztőt fizetsz, a különbözetet pedig megtakarításba fekteted. Ugyanakkor a kezdeti könnyebbségnek ára van, hiszen összességében többet fizetsz ki a lakáshitelért, mint “normál” konstrukciók esetében. Ezért minden esetben hasonlítsd össze az ajánlatokat, ne centizd ki az anyagi lehetőségeidet, és számíts rá, hogy amint a türelmi idő véget ér, a törlesztőrészleted is megemelkedik. Hitelszakértőink a türelmi idős lakáshitelek kapcsán is díjmentes segítséget nyújtanak számodra.
Gyakran ismételt kérdések
A türelmi idős lakáshitelek esetében - csakúgy, mint a normál lakáshiteleknél - jogszabály szerint minimum 20 százalék önerővel kell rendelkezned. Egyes bankok ennél magasabb önerőt is elvárhatnak. Ha ki van centizve az önerőd, vagy bizonyos bankok lakáshiteléhez szükséges önerő mértéke érdekel, keresd hitelközvetítőinket, akik naprakészen ismerik a bankok hitelezési feltételeit, és a hiteligénylésben is tudnak segíteni.
Átlagosan 4-6 hét egy lakáshitel felvételének átfutási ideje, azonban gyors kommunikációval, szakértői segítséggel gördülékenyebbé is tehető. Vannak belső banki szabályozott folyamatok, amelyeken nem igazán lehet gyorsítani, de sok múlhat azon, hogy mennyi idő alatt szerzed be a hitelfelvételhez szükséges dokumentumokat, és azok mikor kerülnek leadásra a bankban. A lakáshitelek átfutási idejében a türelmi idős konstrukciók esetében sincs eltérés.
Hitelfedezeti biztosítás a türelmi idős lakáshitelekhez is igényelhető. A hitelfedezeti biztosításokról szóló összefoglalónkból részletesen tájékozódhatsz a termék előnyeiről.
Igen, a türelmi idős lakáshitel ugyanúgy elő- és végtörleszthető, mint más jelzáloghitel. A jelzáloghitelek előtörlesztési szabályairól az előtörlesztésről szóló összefoglalónkban írtunk.
